양파링님 덕분에 전세마스터😁

25년 안에 아파트를 빨리 매수하고 싶다는 생각이 가득했습니다.

매수 후 전세빼는 것이 그렇게 어려울까? 알아서 잘나갈수도 있지않나?

라는 안일한 생각을 하고 있었는데요.

강의 첫 시작부터 양파링님께서 ‘투자 = 매수 + 전세맞추기’ 이다.

매수가 끝이 아님을 다시 인지하게 되었습니다.

전세 셋팅이 되지않으면 결국 나의 시간과 돈으로 해결하게될텐데

내가 CEO 인 것과 같은 마인드를 가지자라고 다짐하였습니다.

또, 강의를 통해 조건부 전세대출 제한이라던지, 전세보증보험(KB/매매/일반-90%-승인시점),

 전세권설정 등 처음들어본 용어들이 나와서 새로 배우게된 것들이 늘어가는 기분이라

좋았어요 ㅎㅎ
 

#1 세낀 물건 - 투자검토 3단계

1. 1) 전세가 확인

현재 세안고있는 아파트를 매수하고자 하는경우

전세가 수준이 현재시세와 비교해 보았을 때

적정한지(높으면 역전세 위험발생)를 확인해 보아야

추후 역전세로 인해 투자금이 증가되는 상황을 막을 수 있습니다. 

2) 임대만료일

임대만료일의 공급여부를 확인해서

공급이 많은 경우는 재계약 시 리스크가 발생할 수 있고

역전세로 나의 투자금이 더 들어갈 수 있는 상황이 발생하기 때문에 확인 필수!

또, 전세금이 낮다고 하더라고 공급영향으로 인해 전세상승분이 낮아

재투자의 기회를 날릴 수 있습니다.

3) 갱신요구청구권 사용여부 확인

갱신요구청구권을 사용 여부를 확인함으로서

이후 전세계약의 (공급)리스크를 확인하거나

(전세상승분 고려) 얼마드는 투자를 하는 것인지 생각해 볼 수 있습니다.

#2 적정 전세가를 설정하는 3단계(단지/생활권/공급)

1)단지 내 비교

내가 매매하고자 하는 아파트의 전세가가 없는 경우,

위/아래 평형의 전세가를 확인합니다.(네이버 부동산 호가 / 최근 실거래가)

2) 생활권 비교

3) 공급물량 확인

사전에 입주 3개월 전/후 공급물량이 있는지를 확인하고

(*입주기간이 완료되었더라도 전세 물량 확인 필수)

내가 매매하고자 하는 아파트(구축의 경우) 전세가는

신축 하위평형과 비교하여 경쟁력있는 가격으로 설정해야합니다.

#3 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지(공급/수요/포트폴리오)

1) 공급

공급에 따른 임대기간 설정이 중요한 이유는 임대 만료일의 입주물량에 따라 

투자금 회수가 지연되고 재투자의 기회를 잃게 되는 리스트가 발생할 수 있습니다.

때문에 임대만료가 끝나는 2년뒤에 공급이 많다면 기간을 3년으로 늘리는 등의 방법으로

리스트를 방지해야합니다.

2)수요

학군지+30평대인 경우, 보통 자녀가 있는 가족이 살게되죠

이런 경우, 학기 중간인 여름방학보단 겨울방학(1~2월)에 이사를 선호합니다.

또한, 수능 시즌인 가을에는 집을 보여주는 것을 꺼려하는 사람도 많기 때문에

내가 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 알고 기간을 설정하는 것은 유리합니다.

3)포트폴리오

다주택자가 목표인 저에게 포트폴리오 설명은 신선했는데요

채 수를 늘리면서 한 해에 맞닿는 재계약이 늘어날 수록

역전세 등의 리스크가 발생했을 때 감당하기가 어려울 수 있으므로

3개월 정도는 텀을 두는 것이 좋습니다.

양파링님 덕분에 전세에 대한 모든 것을 알게되었습니다 ㅎㅎ

1호기는 완벽할 수 없다는 말씀도 저에게는 용기가 되었던 말씀이었습니다!