[열반스쿨기초 87기 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭? 미식이] 3주차 강의 후기 "가치대비 저렴하게, 천천히 그리고 멀리"

안녕하세요, 미식이 입니다^^

선선한 바람인 반면 뜨거운 햇빛에서 같이 맛보기 임장을 하고 조모임을 한 후에 

조원분들과 조모임 발제문을 보며 이야기했던 내용이 기억에 남아, 열반기초반을 3회 수강인데도 

정말 버릴 내용이 없는 소중한 시간이구나 라는 생각을 했습니다 ㅎㅎ

이렇듯 클래식에 중점을 둔 소중안 가르침을 주신 주우이님께 감사하다는 말씀 드리며,

강의에서 기억에 남는 내용을 몇가지 적어보고자 합니다

 1. 지금의 주우이 멘토님이 있기까지 가장 중요한 2가지 요소

 - 주우이 멘토님은 열반스쿨 1기로, 초창기부터 투자자로서 성장해오셔서 경제적 자유를 이루고, 지금은 저희에게 소중한 경험을 나누어주시는 전문 투자자 이신데요, 주우이님은 자신이 처음부터 이렇게 성장하기까지는 많은 노력과 시간이 걸렸고 똑같이 행동한다면 분명 직장인 투자자로서 성공을 할 수 있음을 알려주셨습니다

 - 현재시장이 안좋은 것을 떠나서, 이는 과거에도 같은 사이클로 흘렀으며 지금의 주우이님이 있기 까지 가장 중요했던 것은 아래 2가지 요소 덕분이라고 하셨습니다!

 1) 배운 것을 행동으로 옮기는 것

 2) 포기하지 않고 꾸준히 행동하는 것

  - 결국 부동산 투자의 영역은 배운것을 행동하고(직장인 투자자) 이를 기다리면서 시간이 지나면서(10년차 투자자) 잃지 않는 투자의 반복을 통해 성공을 하셨음을 보고서 저도 중간이 포기하지 않고 꾸준히 해야겠다는 생각이 들었습니다

 - 배운 것을 꾸준히 행동하면서 반복하고 개선하려는 노력을 꾸준히 행동을 해보겠습니다!

 2. 가치를 판단하는 입지평가

 - 직장 : 사실 수도권 임장을 하고 임장보고서를 쓰다보면 직장은 서울의 3대업무지구와 나머지 업무지구의 접근성을 보는것은 알고있지만, 실제로는 가격에 어떻게 영향을 주는지는 자세히 알고있지 못했던 것 같습니다.

 - 하지만, 일자리가 사라진다면 이것은 반대로 악재가 될수 있기에 이런 지역이 있다면 투자시 보수적으로 봐야겠다는 생각도 들었습니다!

 “좋은 일자리란, 내가 인근에 거주할 수요를 만들어줍니다” 

 - 주우이님 이야기에서 -

새롭게 들어온 직장이 불러오는 해당지역의 수요를 불러오는 곳의 가치는 상승하면서 가격 상승에도 영향을 준다는 것을 다시한번 깨달았습니다

과천/평촌과 같은 지역의 대기업유치가 많거나 대규모 일자리가 들어오는 지역에 관심을 보인다면 가치상승과 함께 이것이 가격에 연결된다는 것을 이해하며 공부하겠습니다!

 - 위치와 교통 : 주우이님은 주요업무지구인 강남이 매우 중요하고, 수도권 확장이 왜 남쪽으로 넓게 확장되었는지 개괄적인 흐름을 알려주셨는데요, 이런 부분에서 내가 투자하려고 하는 단지의 위치가 강남에서 얼마나 떨어져 있는지도 중요하다는 것을 알게되었습니다. 이는 결국 일자리의 집중화가 교통과 위치에 영향을 주는 것이라는 생각이 들었습니다

 -추가로 교통에서 강남을 포함한 주요업무지구 접근성을 눈에 띄게 개선시키는 교통요소가 있을 경우 어떻게 되는지 신분당선을 통해 알려주셨는데요, 당시 신분당선의 이용금액이 비싼것을 떠나서 사람들의 편의에 얼마나 영향을 주는지에 따라서 이런 교통요소는 결국 입지가치에 영향을 준다는 것을 깨달았습니다! 향후에는 교통이 얼마나 획기적으로 변화하는지 노선별로 파악해볼 필요가 있겠습니다

 - 학군 : 주우이님의 학군에 대한 이야기를 통해 제가 깨달은 것은, 공부 잘하는 일반고 진학의 중요성은 입지가치를 더욱 돋보이고 있는것 같다는 것이었습니다. 외고/국제고 폐지에 대한 문제로 일반고를 보내야 한다면 아이의 진학이 중요한 학부모 입장에서는 안전하게 학군지의 명문 일반고 혹은 특목고 진학이 유일한 수단이 되기 때문인데요, 이를 통해서 강남 8학군으로의 쏠림현상과 그외 명문학군에 대한 입지가치가 더 중요해질 수도 있겠다는 생각이 들었습니다!

 - 결국 학군이라는 가치는 아이를 키우는 부모의 입장에서 부동산에 없을수 없는 중요한 가치이므로 꼭 기억해야겠다는 생각이 들었습니다

 - 하지만 학군지는 서울/수도권을 다 찾아봐도 매우 드물기 때문에 각 지역별로 편차를 알고 ‘아이의 학업에 대한 중요성’을 얼마나 생각하는지 고민해볼 필요가 있다는 것도 알았는데요. 평촌에서 학업성취도가 85%라면 선호학군이 아닐 수 있음과 동시에 더 좋은곳으로보내려는 수요가 있겠지만, 광명에서 학업성취도가 85%라면 지역내에서는 학업성취도가 높은 편이기에 해당 지역 내에서는 나름 아이공부에 신경을 쓴다면 수요가 있을수도 있기 때문입니다.

 - 이처럼 학군도 지역별로는 상대적인 가치를 지녔기에 학군이 중요함과 동시에 '지역내 가격결정요소를 잘 판단하여 중요도에 따라 비중을 다르게 두어야 겠다는 생각을 했습니다

 - 환경 : 백화점이나 대형마트도 중요하지만, 선호하는 상권도 어디에 있는가도 단지 선정에 있어서 매우 중요하다는 것을 다시한번 배웠습니다. 병원/산후조리원/아이들이 자주가는 프랜차이즈/유명한식당/브랜드학원 같은 선호요인이 있는가를 보며 산후조리원이 있다면 ‘이 지역에 아이를 키우는 젊은 신혼부부가 많을수도 있겠다’라는 생각을 할수도 있었습니다. 특히 평촌같은 학원가 1층에는 아이들이 좋아하는 햄버거집 같은 패스트푸드점이나 식당이 많았는데요, 결국 이런 것들을 통해 지역내 아이들이 활동하기 좋은 환경인지도 잊지말고 파악해보아야 겠다는 생각을 했습니다

 - 공급 : 공급은 투자자에게 기회이자 리스크라는 것을 이번시간에서 다시한번 복기해보게 되었습니다. “기회”인 이유는 매매물량이 증가하면서 가격이 싸지기 때문이고, “리스크”인 이유는 물건이 많아지면 전세가격도 떨어질 수 있기 때문이라는 것을 다시 상기하고 투자자로서 리스크관리를 꼭 잊지 말아야겠다는 생각을 해봅니다

 - 또한 대규모 공급의 경우에는 또 다른 기회가 있을수도 있다는 것을 알았습니다. 그 이유는 공급의 규모가 클 경우, 지역의 위상이 높아질 수도 있기 때문인데요, 낙후되어있던 광명이나 동대문구 이문휘경의 뉴타운 조성에 따른 환경변화가 그 예인것 같았습니다. 교통이 좋은 지역의 환경개선은 결국 사람들의 수요가 더 많이 모일 수 있는 여건이 조성되기 때문에 기회임을 알고 유심히 투자자로서 지켜보도록 하겠습니다!

3. 잃지않는 투자가 되기 위한 수익률 분석

 - 1,2차시 강의에서 너바나님은 저환수원리는 부동산 투자에만 해당하는 것이 아니라, 모든 투자에 적용되는 부분이라고 하신것이 기억에 남습니다

 - 그만큼 저환수원리는 잃지 않는 투자를 위해 가치대비 저렴하게 사기위한 기준을 잘 정리해두었기 때문이 아닐까 생각했습니다!

 - 이 저환수원리는 결국 수익률보고서에 녹아있다는 생각이 들어있는데요, 저의 경우에는 율곡주공3단지를 분석하면서 매탄동 주공5단지와의 비교를 통해 저평가 여부를 판단하고 사람들이 올만큼 세대수는 충족하는지 환금성도 보면서 전고점/전저점을 보면서 수익률도 보고, 원금보존이 가능한지 과거 전세가와 현재 전세가도 보면서 전세금회수여부도 판단하는 등의 고민을 하다보니 결국 저환수원리는 잃지 않는 투자의 시작임과 동시에 수익률보고서를 통한 투자가 가능하다는 것도 깨달았습니다

가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이

“수익률 보고서”

 - 주우이님 이야기에서 - 

 - 주우이님 말씀에서 잃지 않는 투자를 했음에도 불구하고 가치를 믿으면서 기다리지 못한다면 지속적인 투자가 어려울수 있다는 것을 깨달으면서 스스로 실력을 성장시킬 수 있도록 독강임투를 꾸준히 해야겠다는 생각을 했습니다

오를 것을 사는게 아니라 저평가 된 것을 사는 것입니다

월부의 투자방식은 가치투자이므로 잃지 않는 투자가 중요합니다

 - 주우이님 이야기에서 -

 4. 비전보드에 적힌 목표를 이루기 위해서는 - 

 - 주우이님께서 마지막에 비전보드에 얼마를 적었냐는 질문을 하실 때 제 머릿속에 있는 “68억”이 떠올랐는데요,

 주우이님은 대부분이 최소 30억을 넘는 금액인데, 이를 달성하기 위해서는 지금처럼 살면 이루지 못하는 금액이라고 말씀해주셨습니다. 사실 스스로가 변화하지 않는데 목표금액을 바란다는 것은 전혀 맞지 않기에 주우이님의 말씀을 들으면서 꾸준히 행동하고 반복하면서 오래 지속해야겠다는 생각을 다시한번 다짐했던 순간이었습니다

 - 또한 주우이님은 투자자는 자영업을 하는것과 같다고 하셨는데요, 사실 질문을 하실때에는 마음속에서 사업이라고 생각했지만 주우이님의 말씀을 듣고나니 자영업이라는 것을 깨달았습니다. 회사에서 일과가 끝나고 투자자로서 일을 해야만이 수입이 발생할 수 있기 때문에 이 수입이 시스템으로 정착하기 전까지 투자를 꾸준히 해야겠습니다!

투자자는 사업이 아닌, 자영업 입니다

여러분이 일을 해야 돈을 벌 수 있습니다

월급쟁이 = 버는 만큼 일한다

돈은 벌고 싶은 만큼 일을 해야한다

소중한 가르침 주신 주우이님 감사합니다 :)