영등포구 vs 금천구 비교평가 (전용84) 질문 드립니다.

안녕하세요. 

영등포구 보통 수준의 단지 vs 금천구 대장 비교평가 질문 드립니다.

비교하는 단지는 아래와 같습니다.

• 먼저 교통/위치적으로 보면, 시간적인 강남 접근성은 비슷 합니다. 그러나 물리적인 위치/땅의 가치 측면에서는 양평현대6차가 더 우위에 있다고 생각합니다. 또한 양평현대6차는 여의도 접근성도 좋다는 장점도 있습니다.
• 상품성 측면에서는 당연히 롯데캐슬골드파크1차가 더 낫다고 봅니다.
• 환경은.. 둘 다 나름의 균질성을 갖고 있고, (금천구는 좀 애매하긴 하지만) 두 단지 모두 주변에 딱히 유해시설도 없고.. 대형마트 접근성도 공통적으로 나쁘지 않고.. 그래서 비슷~하게 봤습니다.
• 학군은.. 일단 양평현대6차는 배정 초등학교가 그다지 좋지 않고, 주변에 딱히 메인 학원가도 없습니다. 롯데캐슬골드파크1차도 딱히 주변에 양질의 학원가 없지만, 그래도 준신축 대장 단지라 완성형 가족의 수요가 몰려 아이들 많은게 사실입니다. 어쨋든 그리 큰 차이는 아니지만.. 광명쪽 학원가를 이용 가능한 롯데캐슬골드파크1차보다는 목동학원가 접근성이 좋은 양평현대6차가 더 괜찮다고 생각했습니다.
• 두 단지 각각, 지역내 생활권 및 단지 종합 선호도를 판단했을 때는 롯데캐슬골드파크가 보다 선호도 있다고 생각할 수 있겠지만.. 영등포는 3급지, 금천구는 5급지임을 감안했을 때 양평현대6차의 수요 또한 만만치 않을 것이라 생각하는 것도 사실입니다.

결과적으로 만약  비슷한 투자금이라면 (실제로 각 단지의 전세가는 최저가 기준 양평현대6차(5.9) vs 롯데캐슬골드파크1차(6.0) 입니다. 물론 ‘수리비’ 등도 고려해야겠지만요..), 성장가치투자로써 땅의 가치를 우선시한다고 했을 때 양평현대 6차를 선택해야 겠다고 생각했습니다. 

아실그래프로 확인해 보았을 때,

: 매매가 기록은 확실히 롯데캐슬골드파크1차가 전고 시점 및 최근까지도 더 좋은 기록을 보여 왔음을 확인 가능합니다.

: 전세가 측면에서, 현재 비슷~한 가격을 보이지만, 전체적인 기록은 롯데캐슬이 더 높은 가격대를 형성해 왔습니다.

질문입니다.

: 성장가치 투자를 생각할 때, 양평현대6차를 선택하는 게 옳은 판단일까요? 땅의 가치만 보고 판단하면 물론 맞다고 생각하지만.. 상품성도 그렇고! 아파트가 드물고, 지역 내 압도적인 선호도를 갖고 있는 롯데캐슬골드파크1차의 수요가 무시할 수 없을 수준이라는 생각이 들어서요;

: 사실 둘 다 (저평가 되어 있다는 판단 하에) 투자로써 가치 있다고 생각되긴 합니다. 강의 시간에 하급지라도 대장 지위에 있는 단지는 충분히 성장가치로써 유의미하다고 배우기도 했고요. 그러나.. 그래도 3급지와 5급지의 비교인데.. 과연 장기적으로 보았을 때 5급지 대장이라도 4급지 보통 수준의 단지를 이길 수 있을까? 생각됩니다.

선배님들은 위와 같은 비교평가 시 어떻게 생각하시는지,

어떤 사고 프로세스로 판단하시는지 궁금합니다.

미리 감사합니다! :)