[열반스쿨기초반 87기 44조 백곰누나] 신내동 신내9단지아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 

신내동 신내9단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

중랑구 종사자수 113,144명 / 사업체 39,310 B등급

2. 교통

강남 52분 / 여의도 57분 / 시청 49분 B등급

3.학군

원묵중 86% / 태릉중 76% B등급 

4. 환경

홈플러스 O / 서울의료원 O B등급

5. 공급

• 총 입주물량 : 2054세대
• 중랑구 인구수 : 377,566명
• 적정수요 : 1년 1,888 세대 / 3년 5,663 세대 (입주량 1055 / 수요량 1966)
• 적정수요 대비 1.09배 AB등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(사진 익일 추가 예정)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 하락하였지만 아파트 1개로 비교 불가 

2) 환금성 : 25년 현재까지 19건의 매매 전세 거래가 됨. 환금성 있음 

3) 수익률 : 저점에 매수 후 현재 매도한다면 23% 수익률과 3900만원 순수익 남. 전저점에 매수 후 전고점까지 보유한다면 순수익 2억3천만원  / 100% 수익률(연평균 10%)을 위해서 2.3억이 올라야 함. 4.6억+2.3억=6.9억 전고점을 넘어설 수 있다는 확신이 있거나 장기보유 할 수 있다면 괜찮을 것 같음.

4) 원금보존 : 직장 교통 학군 환경 공급 (모두 B등급) 입지가 조성되어 있으므로 수요는 계속 있을 것. 또한 공급이 적기 때문에 거래가 활발할 것으로 예상됨.

5) 리스크 대비: 역전세 감당할 수 있는지 확인해야 함.

나의 투자 결론 : 수익률 보고서를 통해 몰랐던 사실을 많이 알게 되었다. 교통이 잘되어 있으나 직장이 많은 강남 여의도 시청으로 가는 것이 1시간 정도 소요된다. 다만 입지가 전체적으로 B등급이라는 것이 놀랐고 더불어 봉화산이나 공원이 잘 조성되어 있어 살기 좋은 환경인 것은 맞다. 3년 내로 입주물량이 수요보다 적고 전고점 가격대비 현재 가격은 떨어져 있기 때문에 수익률을 높이면서 장기보유 할 수 있는 능력이 있다면 투자해도 괜찮을 것으로 생각됨. 비교평가를 할 곳을 찾아야 한다는 생각이 들었음!  

✅ 작성하면서 느낀점 : 1시간 넘게 작성하면서 이렇게 수익률 보고서를 작성하고 정확한 판단을 하고 투자를 하면 된다는 것을 느꼈다. 주우이님 말씀처럼 수익률 보고서가 1억이 넘는 가격이 된다는 것이 무슨 말씀인지 이해됐다. 이렇게 꼼꼼히 분석하고 또 비슷한 가격의 아파트와 비교평가를 하게 되면 투자의 확신이 들 것이다. 아직은 앞마당이 없기 때문에 앞마당을 늘려가는 것이 가장 중요하겠다고 생각된다.