[열기87기 65조 투자근6 만들어 5십억 가즈아 김성준] 실패할 수 없는 가치평가! 5가지 기준(주우이님 열반기초3강 후기)

아파트의 가치는 입지로 판단된다.

입지는 크게 5가지 요소를 통해 좋은 입지, 좋지 않은 입지로 구별할 수 있다.

• 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급
   

직장은 왜 중요할까?

결국 집을 선택할 때 가장 중심이 되는 것은 직장이다. 양질의 일자리는 아파트의 수요를 만든다. 수요가 많은 곳은 가치 있는 곳이다.

교통은 왜 중요할까?

사람들은 출퇴근 시간을 줄이고 싶어 한다. 그래서 양질의 일자리가 있는 곳 주변의 가격은 비쌀 수 밖에 없다. 현실적으로 거주가 어렵기 때문에, 교통을 통해 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요가 생겨난다. 중심 업무 지구(양질의 일자리)에 빨리 도착할수록 가치가 있는 곳이다.

학군은 왜 중요할까?

경제적으로 여유가 있는 사람들일수록 ‘교육 환경’을 중요시한다. 이 때문에 학군이 좋은 곳은 자연스레 수요가 발생한다. 학군을 평가하는데 중심이 되는 지표는 중학교의 학업 성취도다.

환경은 왜 중요할까?

투자에서 환경은 자연환경(강, 산, 호수 등) 과 편의환경(백화점, 마트, 스타벅스 등)이 있다. 투자자는 편의환경을 중심으로 입지평가를 해야한다. 백화점, 대형마트는 해당 지역의 소비력을 반영한다. 때문에 이런 편의환경의 수, 규모, 입점브랜드 종류(명품 등)를 통해 해당 지역의 소득수준을 가늠해 볼 수 있다.

공급은 왜 중요할까?

공급은 투자리스크 관리에 핵심적인 요소다. 공급 물량은 전세가에 영향을 주어 역전세 리스크를 발생시킬 수 있다. 또한 전세가의 변화는 매매가에도 영향을 준다. 하지만 공급이 나쁜 것만은 아니다. 대규모 공급은 주변 거주환경을 개선시키기에 지역의 가치를 높이는 역할을 하기도 한다. 공급 자체가 좋다 나쁘다보다도 공급의 영향을 인지함으로써 리스크를 대비하고, 더 나아가 공급의 장점을 활용할 수도 있다. 

배운 내용을 어떻게 적용해 볼 수 있을까?

입지의 중심이 되는 5가지 요소를 통해 투자 물건을 ‘객관적’으로 평가해야겠다. 투자에서 중요한 것은 나의 선호가 아니라, 사람들의 선호라고 배웠다. 주관적 판단이 아닌 객관적 근거로 물건의 가치를 판단해야 한다. 이 때 필요한 것이 바로 임장 보고서이다. 배운 5가지로 보고서를 작성해두면 주관적 판단에 의한 실패를 방지할 수 있을 것 같다.