[빈세니] 수도권임보쓸때 넣어야 할 한페이지(feat.장기로 가져갈 수 있을까요?)

안녕하세요

정석대로 가는 빈세니입니다.

우리가 임장보고서를 쓰는 이유는

그 지역의 입지를 확인하고 선호도를 파악하여

투자까지 이어가기 위함이죠.

서울수도권의

선호도 파악은 곧,

매수할때에만 적용되는 것이 아니라

매수 후 보유 전략에도

영향을 미치게 됩니다.

중단기로 보유할것인지

장기로 가져갈 것인지

에 대한 파악이라고도 할 수 있습니다.

'수도권의 입지 좋은 곳은

장기로 가져갈 곳이다'

라는 말을 종종 들어보셨을 거예요.

그렇다면 어떤 곳을

장기로 가져갈 수 있을까요?

장기로 보유할 수 있는 단지란?

수도권 투자의 핵심은

매도차익을 남기는 것도 중요하지만

안정적으로 전세상승분을 받으며

월급처럼 따박따박 돈이

들어오는 시스템을 만드는 것이

이라고 할 수 있습니다.

10년짜리 임대사업자에 등록해서

5%씩만 전세 증액을 해도

시스템이 굴러가는 것이죠.

물가가 상승하는 것처럼

2년마다 전세 재계약시

상승분이 들어온다는 말이 될 수도 있겠네요.

자세한 수도권과 지방 투자의 전략은

아래 센스있게쓰자 튜터님의 글을

참고해주세요.

https://cafe.naver.com/wecando7/7869251

[센스있게쓰자] 임대사업자 부활에 따른 수도권과 지방 투자 전략

그러면 이제

장기로 투자할 수 있는 단지를

스스로 찾아보는 방법을

공유드려보겠습니다.

과거 수도권 장으로 돌아가서

감정이입을 해보도록 하겠습니다.

서울시 송파구에 위치한

잠실 엘스 25평에

2015년 11월에 투자했다고 가정해볼게요.

(이 당시 서울수도권 대부분 지역의

전세가율이 최고 수준이었습니다)

강남에 30분 안에 도달할 수 있는 위치로

2호선과 9호선 초역세권이며

공원, 상권, 한강까지 갖춰진

준구축 대단지입니다.

선호도가 좋은 것은

말할 것도 없겠죠 ㅎㅎ

2015년 11월,

전세가율 78%일때 투자를 했다면

무려 4년동안 1억이라는

전세금을 회수하게 됩니다.

5채에 투자를 했다면

5억이 회수되는 꼴입니다.

보수적으로 5%만

전세상승분으로 올려받는다 하더라도

4년동안 6천5백만원을

올려받을 수 있게 됩니다.

5채에 투자했다면 전세상승분 3억이

4년만에 회수가 되면서

자산이 일하게 만드는

시스템을 구축하는 것이죠. ㅎㅎ

그렇다면 경기도에 있는 전용 59는 어떨까요?

아래 향촌 현대 5차 23평을

예로 들어볼게요.

평촌신도시에 위치한

향촌 현대 5차는

평촌에서도 남쪽에 위치해 있으며

공원과 지하철 4호선이 가깝습니다.

무엇보다도 학군이 좋고 학원가가 가까워서

수요가 풍부한 곳이죠.

2015년 전세가율이 92%일때

투자했다고 가정해보겠습니다.

방금 전에 본

잠실 엘스 25평과는 달리

4년동안 매매가는 1억4천이 올랐지만

전세가는 거의 변함이 없네요.

30평대보다는 20평대의 전세 상승이 더디네요.

5채를 보유한다 해도 4년동안

전세상승분을 3천만원정도밖에 받지 못해

시스템이 느리게 굴러갈 수 있겠네요.

이번에는 용인시 수지구 죽전동에 있는

도담마을 7단지 뜨리에체 25평을 볼게요.

도담마을 뜨리에체는

수인분당선의 역세권으로

신세계백화점과 이마트를

도보로 이용할 수 있지만

주변에 대로가 지나고

균질성이 떨어진다는 단점이 있죠.

이 단지를 2015년 전세가율 94%일때

투자한다고 가정해볼게요.

투자금 2천만원으로

투자가 가능했었네요.ㅎㅎ

하지만 4년을 보유하는 동안

매매가가 3천만원이 오르는데

전세가는 오히려 떨어져서

역전세를 맞이하게 됩니다. ㅜㅜ

이 당시 동탄의 입주로 이 주변의 전세가가 출렁이면서

역전세를 맞게 된건데요.

장기 임대사업자에 등록을 했다면

떨어진 전세가에서부터 5%증액을 다시 해야했습니다. ㅠㅠ

여기서 잠깐,

오해하지 마세요.

형촌현대 5차와 도담마을 7단지 모두

현재까지 갖고 있었다면 충분히 높은 수익으로

시세차익을 얻을 수 있는 단지라는 것을요.

제가 여기서 말씀드리고자 하는 것은

장기로 가져갈 단지를 구분

해 내는 것입니다.

그렇다면 서울 3급지라고 해서

모두 장기로 가져갈만 한걸까요?

서울시 종로구 창신동에 위치한

창신 쌍용 2단지 26평

의 예를 보도록 하겠습니다.

이 단지는 6호선 창신역의 초역세권으로

종로의 업무지구에 20분안에 도달이 가능하며

동대문상권과 동묘상권이 매우 가깝죠.

하지만 복도식에 가파른 오르막에

위치한 단점이 있습니다.

이 단지에 2015년 전세가율 91%일때

투자를 했다고 가정해 볼게요.

서울의 3급지인데도 전세가가 지지부진하며

전세 상승분이 충분히 돌아오지

못하는 시기가 있었습니다.

아무래도 생활권 내에서 선호도가 밀리다보니

수요가 제한적이고 전세가가 보합하는

기간이 길어질 수 있겠네요.

이런 곳도 임대사업자로 묶어서

10년을 가져간다면

전세상승분 회수가 더딘 구간을

지나야 한다는 생각이 듭니다.

결국,

땅의 가치가 높고

입지 독점성이 있어

전세 상승분이 계속 돌아올만큼

수요가 풍부하며

주변 공급이 상대적으로 적은 곳

이 장기로 가져갈만한 단지이며

서울의 상급지에 위치한 단지라고 해도

선호도가 높은지,

전세 수요가 꾸준히 있는 곳

인지를 파악하는 것이

중요하다는 생각이 듭니다.

10년짜리 임대사업자에 등록해서

매도도 하지 못하는데

전세가도 회수하지 못하게 될 수 있기 때문이죠.

임장보고서에

스스로 검증해보기

그렇다면 이번에는 제가 임장보고서에

장기 투자가 가능한 물건을

어떻게 스스로 검증했는지

예시를 보여드릴게요.

(참고용 예시일 뿐이지

절대적인 답이 아닙니다.^^)

평촌신도시의 30평대 단지들을

전세가율 85% 이상일 때

투자하는 경우,

단지 선호도에 따라

재계약시점에서

어떤 전세가의 변화가 있을지를

시뮬레이션 해봤습니다.

이 세 단지의 선호도는

귀인마을현대홈타운>초원대림>샛별한양2,3단지

순 입니다.

각 단지에 비슷한 시기에 투자를 했는데도

각기 다른 전세 상승률의 결과가

나온다는 것을 알 수 있습니다.

전세 상승분이 가장 많은 곳은

선호도가 가장 높은 귀인마을현대홈타운이고

샛별한양 2,3단지는 중간에

역전세가 한번 도래하네요.

그리고 이 내용을 내 생각과 함께

임장보고서에 적어봅니다.

이렇게 30평대, 20평대로 구분하고

또는 생활권별로 구분해서

과거 시세를 파악해보고

나의 생각을 정리해보는 것이죠.

계산할 수 있는 엑셀파일도 함께 첨부해드리니 많이 활용해주세요 😊

이 방법은 제가 투자한 단지를

'장기로 가져갈 수 있을까?'

라는 의문을 품으며

시뮬레이션을 해봤던 것입니다.

맞던 틀리던 이렇게 고민해보고

스스로의 검증과정을 거친다면

어느정도 답을 찾을 수 있지 않을까요?

아직은 서울 수도권의 전세가율이

받쳐주지 않아 먼 얘기같지만

시간이 지나면 충분히 해봐야하는

고민이지 않을 싶습니다.

행복한 고민을 해야할 시기가

조만간 올 것 같네요^^

미리미리 시뮬레이션 해보고

스스로 인사이트를 키워가시길 바랄게요.