[열반스쿨기초 87기 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭? 미식이] 4주차 강의 후기

안녕하세요, 미식이 입니다^^

4주차 자모님 강의를 들으면서 주우이님에 이어서 열반기초 강사님들의 열정이 

지금이 어느때보다 중요한 기회를 갖는 시기인지를 알려주시는것 같았습니다

'25년 초 1호기를 진행했지만, 그 다음 목표인 2호기를 하는 저의 입장에서

강사님들의 마음을 통해 내 투자금에 맞는 앞마당을 고려하여 전략적으로 만들어야 겠다는 생각을 하며,

바쁜 시기이지만 독강임투를 꾸준히 해야겠다는 생각을 했습니다!

자모님, 열정가득하고 초 집중되는 강의 준비해주셔서 감사합니다^^

 1. 수익률보고서 리뷰를 통해 내가 부족했던부분 채워야 할 것

 - 내가 분석한 지역이 업무지구가 아니라고 판단하였다면, 인근의 접근 가능한 업무지구가 어디인지 적어보기

 - 비교평가시 상위급지 투자처와 함께 병렬로 동급지 비교평가도 필요하다

 - 하위급지 용의 꼬리 vs 상위급지 뱀의 머리를 생각할 때 지역의 선호도를 고려하여 투자 우선순위를 잡아야 한다

 2. 살까 말까에 대한 고민을 가진 사람들에게 자모님의 한마디

 “여러분들은 실력이 없어요. 

사서 수익이 날 것만 생각합니다. 

안 오르면 어떻게 할건가요?"

 - 자음과모음 멘토님 - 

- 투자를 할 때는 가치와 원칙을 가지고 투자를 해야하지만 가치를 모르는 현 시점에서 가장 해야할 것은 고민보다는 가치를 알기 위한 공부에 인풋을 너어야 할 시기

 3. 초보투자자인 우리가 꼭 알고 해야하는 것 2가지

 - 자모님은 강의에서 한 수강생분의 일화를 통해서 2가지 중요한 요소를 알지 못할 경우 아무리 강남의 아파트를 소유했다고 하더라도 실패할 수밖에 없다는 말씀을 해주셨습니다. 내가 산 물건을 잘 알지 못하고, 주변의 상황에 휩쓸려서 옳지 못한 선택을 한다면 투자에 실패할 수밖에 없다는 것을 알게 되었습니다. 부동산을 투자함에 있어서 자모님이 말씀해주신 수강생분의 사례처럼 실패하지 않으려면 2가지 요소를 꼭 알고 지켜야되겠다는 생각이 들었습니다

 1) 가치 : 매수해서 수익이 날 만한 가치가 있는 아파트인가?

 - 자모님의 강의를 들으면서 왜 가치를 먼저 알아야 할까를 생각해본다면, 사람들이 좋아하는가(선호도)를 모른채로 좋아하지 않는 아파트를 산다면 수요가 없는 아파트인것과 다름 없기에 매매가와 전세가가 오르기 않는 상장폐지 투자를 하게될 수도 있기 때문일 것같습니다. 중요한 가치의 기준을 안다면 최선의 투자를 할 수 있고, 그렇다면 내가 가진 돈으로 할 수 있는 아파트 중에서 사람들이 좋아할 수 있는 아파트를 살 수 있다는 생각이 들었습니다.  실패하지 않는 투자는 곧, 가치를 알고 투자를 결정하는 것이라는 것을 알았습니다 

 2) 타이밍 ( = 가격) : 나는 충분히 싼 가격에 샀는가?

 - 사실 자모님의 강의를 듣기 전까지는 가치를 알면 고점에 사더라도 내가 그 가치를 알기 때문에 기다리면 되겠다는 생각을 했었습니다. 하지만 자모님의 강의를 들으면서, 앞서 한 수강생분의 사례에서도 봤듯이 내가 버티지 못한다면 가치있는 아파트를 사더라도 실패한 투자가 될수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

 "가치와 타이밍에 대한 것만 알고 있어도 행동한다면 부동산 투자로 실패하지 않을 수 있습니다.

 여러분의 망하지 않는 선택을 하기 위해서는 이부분을 꼭 알아야 합니다."

 - 자음과모음 멘토님 - 

 - 자모님께서 말씀해주신 아파트의 2가지 요소를 생각해보면 결국에는 두가지를 모두 충족하는 아파트를 사야 내가 실패하지 않는 투자를 할 수 있겠다는 결론을 가지게 되었습니다

 - 상장폐지 투자는 가치가 없는 것이기에 하면 안되는 투자 *타이밍과 상관없이 사면 안됨

 - 가치가 보통인 투자는 가능하면 싼 가격에 살 수 있어야 오래버팀과 동시에 수익을 극대화 할 수 있다

   *지금도 가능

 - 가치가 성장하는 투자는 매매와 전세의 수요가 끊이지 않기에 좋은 타이밍에 사두면 가장 좋은 투자가 될수 있다 

   *지금도 가능 (전고점을 넘어간 아파트는 똘똘한 한채 전략에 유효하며 1,2급지에 해당)

 - 위와같은 세 가지 케이스를 통해 제가 할 수 있는 것이 무엇일까를 생각해보면 아래 두가지로 좁혀질것 같은데요

    1순위) 가치가 성장하는 투자를 좋은 타이밍에 사는 것

    2순위) 가치가 보통인 투자를 좋은 타이밍에 사는 것

 - 제가 가진 돈으로 할 수 있는 투자는 서울 5급지~수도권 4급지이기 때문에 가치가 성장하는 투자를 하려고 노력하되, 가치가 보통인 투자를 지금과 같은 시기에 무릎 아래에서 산다면 제가 할 수 있는 최선이 투자가 되겠다는 생각이 들었습니다.

 4. 가장 좋은 투자를 하기위해서 내가 알아야 할 것

 - 이번 강의에서 자모님이 작정하고 투자하라는 것을 말씀해주신다는 것을 깨달은 것은, 현재 서울수도권이 겨울에서 봄으로 접어들었다는 것을 알려주실 때 였습니다. 현재 시장이 봄이라는 것은 초보자인 저도 투자하기 좋은 타이밍이라는 것을 자모님께서는 직접 알려주셨는데요, 한편으로는 시장의 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자를 할 까봐 걱정하시는 자모님의 모습도 보여서 ‘시장의 열기가 조금씩 뜨거워지고 있구나’ 라는 것을 체감하는 시간이었습니다

  “봄-여름-가을-겨울 중 투자해야 할 때와 그렇지 않을 때를 큰 관점에서 알고 투자하는 것이 

여러분의 투자를 잃지 않게 만드는데 중요합니다.”

 - 자음과모음 멘토님 - 

 - 지금이 서울수도권에서 봄으로 접어드는 시장이라는 것을 알았는데, 그렇다면 현재 시장에서 어떤 물건을 투자해야 나에게 최선의 투자일까를 고민해본다면 결국 가치가 성장하는 단지 혹은 가치가 보통인 단지를 투자해야할 텐데요, 자모님께서는 강남의 한 단지와 관악구의 한 단지를 보여주시면서 어떤 것이 가치가 성장하는 단지인지, 어떤 것이 가치가 보통인 반면 아직 싼 가격인지를 비교하여 말씀해주셨습니다. 

 - 이런 단지별 비교를 통해서 제가 깨달은 것은, 같은 지역의 단지라고 해도 어떤 단지는 사람들이 매우 좋아하기에 봄으로 접어든 단지가 있는 반면, 아직은 겨울이어서 가격이 오르지 않고있는 단지들이 있다는 것이었습니다. 

 - 가치가 성장하는 단지는 전세가가 올라가기도 전에 매매가가 같이 상승하는 반면, 가치가 보통인 단지는 전세가가 상승하는 반면 매매가는 아직 조용한 단지들이 있었기에 그렇다면 가치가 보통인 단지들은 아직 좋은 타이밍( = 싼 가격)이기에 이런 단지들을 앞마당에서 비교평가하여 내가 할 수 있는 돈으로 가장 가치가 좋은 최선의 선택을 해야겠다는 다짐을 하는 기분좋은 순간이었습니다! (할 수 있다!!)

[ 꼭 알아야 하는 단 한 가지 ]

내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 아니냐에 따라 

더 좋은 물건을 투자할 수 있냐 아니냐가 결정된다

  5. 투자자가 거치는 실전 투자 과정

임장 - 매수 - 전세 - 운영 - 매도

 - 사실 아직까지 저는 임장과 매수 정도만 작은 경험을 가지고 있기에 전세부터의 과정은 아직 실감이 안나고 어떤 어려움이 있을까도 예상이 되지 않는것 같습니다

 - 하지만 자모님의 말씀을 들어보면 매수 이후의 과정도 매우 중요하다는 것을 깨닫고 미리 공부하고 대응을 하기위한 준비를 한다는 생각으로 배워야겠다는 생각을 하며, 제가 인상깊고 꼭 기억해야겠다는 생각을 한 부분을 생각해보며 적어보고자 합니다

 1) 투자자로서 출근하는 시간

 - 사실 월부의 방식으로 투자공부를 하다보면 항상 부족한 것이 시간이었던 것 같습니다. 저의 경우는 너무 느리고 생각이 많은 스타일이어서 더 느린것을 체감하곤 했지만, 이런 시간이 없다는 상황에서 조급함이 생기다 보니 회사에서의 일과도 영향을 받게 된 것이 사실입니다

 - 자모님께서는 재수강생에게 하신 말씀이 있는데 회사에 소홀하면 소중한 종잣돈을 만들게 도와주는 회사를 잃을 수도 있으니 스스로 고립되려고 하지 말라는 것에서 회사의 일과에 보다 충실해야 겠다는 생각을 하게되었습니다

2) 임장을 다녀오기 전, 후 기억해야 할 것

 - 임장지의 위치를 보고 주변지역을 파악하기 (서울수도권에서 어느 위치에 있는가)

 - 임장은 사람들이 많은 곳에 가기 (안정적인 느낌을 주는 동네는 상권과 아파트의 규모에 따라 달라진다)

 - 임장을 다녀온 후에는 기록을 꼭 하기 (투자자인 나를 위한 기록) * 자모님은 본인의 카톡에 사진과 위치를 지도와 함께 기록하며 다닌다

 - 매물임장에서 투자금에 비해 봐야할 물건이 투자금 기준에서 벗어나면 보지 않는다 (ex. 매7/전3일때 전세가는 매우 싸면서 갱신건을 안썼다면 전세금 상승까지 기다려야 하는 시간이 많으므로 안본다)

 - 조건부전세가 막혔어도 방법은 있다 → 매도자가 먼저 전세세팅 후 매수자가 매수하여 승계하는 방식 *사장님이 매도자와 이야기를 잘 풀어나가야 하는 상황 발생

 3) 전화임장에서 자모님 사례를 통해 내가 배울 것

 - 가치와 가격을 판단할 줄 알면 사장님 추천물건이 비싼지의 여부를 판단할 수 있다 

 - 전세가 귀할경우 전세를 내놓아서 물건이 안올라갈 경우가 있는데, 이럴경우 당당히 요구하고 기한내에 전세가 안빠지면 다른곳에올리겠다는 양해를 구하고 물건을 뿌린다. * 전세는 골든타임이 2개월

 - 전세를 내놓을 때는 CEO마인드로 매주 보고가는 사람의 수와 왜 보고만 가는지 이유를 확인해야한다 (개선하여 1등만들기)

 4) 투자를 판단할 때 조심해야 할 것

 - 사장님의 독촉전화/문자가 오더라도 조급함에 휩쓸리지 말기

 - 본인이 판단하기 위해서 사장님께 즉답을 피하고 3자법으로 확인해본다고 할 것

   * 복기 : 물건의 상황에 아쉬운 부분 추가수리를 조건으로 걸거나 조금만 더 가격협상을 했으면 좋았겠다는 생각이 들었다.

 5) 매물예약시 고려해야할 것

 - 친절하고 정보가 많은 사장님과 이야기하기 (매수-전세-매도까지 함께할 조력자)

 - ‘더 볼 수 있는집 없나요?’ 질문하기

 - 예약된 물건 문자로 보내달라고 하기 (안주면 전화로 다시한번 확인)

 - 집을 볼 때는 집주인/세입자에게 예의있게 하기 (예의바른 인상, 나이드신 부사님은 대체로 예의있는 사람에게 호감)

 - 집보기의 시작은 ‘전실’부터 내가 걷는 순서로 집보기 *기억을 잘하자

 - 베란다의 타일/선반, 수납함과 끝의 곰팡이여부, 방충망 확인 (방충망 하나당 5만원이다, 곰팡이는 전세입자는 무조건 걸고 넘어진다)

 - 90년식 샷시는 오래 거주하지 않는다 (20평대 기준 천만원이면 적정한 가격)

 - 로얄동/로얄층에 대한 비교판단시 로얄동 기본이 비로얄동 수리된 것보다 좋다. 전세를 싸게 내놓으면된다. (가격이 같으면)

 - 실거주는 로얄동인데 가격이 조금 비싸면 갈수도 있지만, 투자자는 비로얄동인데 싸면 사도된다. (선호도 떨어지는 비로얄동은 제외)

 6) 전세 놓는 과정에서 알아야할것

 - 전세물건 내놓기는 가계약 10% 지급 후 전세 내놓을 수 있다

 - 내 전세의 상태가 경쟁력 있는가?/ 내 전세가 1등으로 나갈 물건인가? 전화임장 해보기

 - 상태가 좋으면 가격이 비싸지는게 아니라 전세가 빨리 나가는 것

 - 가격보다는 상태가 더 중요하다 (전세뺄때) *자모님은 보이멘토님과 같은 물건을 가졌지만 상태가 좋지 않아서 보이멘토님보다 훨씬 싼 가격메 전세를 맞추게됨

 - CEO마인드를 가져야 한다. *매주 주말마다 전화하여 어떤 손님이 보고갔고 왜 계약을 안하는지 확인

 - 전세는 시세보다 약간 싸게 내놓는 것이 제일 빠르게 뻬는 방법이다. 집 상태가 좋지 않을 때는 집 상태를 좋게 만들도록 한다 (시스템에어컨, 수리, 옵션 설치 등)

 - 기존의 세입자분과 좋은 관계를 유지하여 사장님과 집볼때 직접 소통하도록 하기 (집볼때 전화번호 고유 안하는경우 있음)

 - 전세는 계약할 때부터 ‘이사날짜는 협의’하여 정하도록 세입자와 이야기하기

 ★ 전세가 잘 나가는집 특징

 - 기본집이라면 싸야하고

 - 올수리된 집(샷시제외)은 시세대로, 먼저 나가도록

 - 특오룻리집(샷시포함)이라면 시세대비 약간 높게하기

 ☆ 전세 성수기 / 비수기

 - 성수기 : 1~2월 / 9~10월

 - 비수기 : 7~8월 휴가철, 11월 수능~12월

 ★ 보유할 때 꼭 챙겨야 하는 서류

 - 중개비 현금영수증은 가급적 전자세금계산서로 (매도할때 필요경비 공제)

 - 수리비 견적서&영수증 (계산서 요청할 경우 부가세 요청하므로 계산서 해당하는 샷시, 확장비, 보일러 수리비만 요청)

 - 법무사 고용시 현금영수증 발행

7) 매도할 때 기준 4가지

 - 가치가 있으면 수익이 날 때까지 보유 (시스템 구축)

 - 리스크 대비가 된다면 보유

 - 더 큰 수익을 낼 수 있는 투자처가 있다면(실력이 있다면) 매도

 - 무릎에 사서 어깨에 팔 수 있다면 매도

 6. 목표달성을 위해 해야할 가장 중요한 것

 - 너바나님, 주우이님, 자모님 모두 비전보드를 쓰고 장기 목표와 세부목표를 기간별로 분리했던 것처럼 10년 후의 목표와 그 목표를 이루기 위한 1년단위 투자계획, 그리고 그 계획을 실현하기 위한 단기적 목표를 꾸준히 해야한다는 말씀을 해주셨습니다. 그 기반이 되는 목실감을 독강임투에 대한 매일의 목표로 삼아야 하는데, 이부분은 항상 어렵지만 꾸준히 해보도록 다시한번 다짐해보겠습니다!

 - 자모님이 감사일기에 대해서 ‘만족하기 위해 쓰는것’이라고 말씀해주시는데, 자산을 일구고 싶어지면서 내가 가지고 있는것에 대해 만족하지 못하는 것을 스스로 작은것부터 감사를 하도록 함으로써 만족을 느끼게 하는것이라는 뜻이 들어있다는 것을 다시한번 깨닫게 되는 소중한 말씀이었습니다.  “숨쉬는 것부터 감사하자”는 말씀에 매일같이 감사할 것을 찾아보도록 하겠습니다^^