안녕하세요, 

꾸준히 오래가는 투자자 “꾸오” 입니다. 

갈아타기 2번째 시리즈 

“ 매수 전 셀프 투자 상황 점검" 편입니다. 

1편에서는 매수 편을 작성한다고 하였지만, 

곰곰이 생각해보니

운전을 하기 전에 

안전벨트를 메고 있는지

사이드 브레이크를 풀었는지 

기어를 드라이브에 놓았는지 

보는 것처럼

매수를 하기에 앞서

어떤 지역을 봐야하는지

어떤 단지를 매수해야 되는지

를 알기 위해선

철저하게 ‘자기 점검’ 이 필요한 것 같습니다. 

그래서 매도와 매수 편 사이 

나는 어떻게 투자 상황을 점검했는지

방법에 대해 복기 해보고자 합니다. 

지난 칼럼이 갈아타기를 위한 

준비물 (투자금) 을 챙기는 내용이었다면 

이번 칼럼은 갈아타기를 위한

설계도를 그려줄 이야기 입니다. 

글을 쓰다보니 너무 길어져서… 

저의 투자 경험만 읽고 싶으신 분들은

보라색 글씨만 읽어 주세요ㅎㅎ.

Step1. 내 상황을 검토하기

매수를 하기 전

가장 먼저 해야 할 일은 

‘내 상황을 정확하게 알고 있는 것’ 입니다. 

현재 자산 현황과

미래 자산 흐름,

그리고 대출 가능성까지 

상세하게 파악하고 있어야 합니다. 

ㄱ. 보유 현금 :

바로 유통할 수 있는 순자산을 의미하며

아래와 같이 계산할 수 있습니다. 

현재 가지고 있는 종잣돈

+ 매도 시 발생하는 수익금

+ 처분 가능한 주식, 코인, 예/적금 등 유동자산 

ㄴ. 미래 자산 : 

추가로 들어올 소득을 의미합니다. 

향후 1년간 저축액

+ 매도/전세 재계약 비용

- 대출 이자 등

을 감안한 순투자 가능액

이 때 월 별로 쪼개어 정리해두면

잔금일 기준으로 가용 자금이 얼마나 되는지 예측이 가능합니다. 

ㄷ. 대출 현황 : 

금융 기관으로부터 빌린 돈과

앞으로 빌릴 수 있는 현재 상황을 의미합니다. 

현재 보유 대출금 및 이자 규모 

주담대/신용대출 각각의 가용 한도 (본인/배우자 각자 포함) 

대출현황을 파악해두면 

갑작스럽게 나가게 되는 경우 (잔금, 수리비 등) 를 대비할 수도 있으며

대출을 활용한 투자도 가능해집니다. 

🚨 주의할 점

단, 대출은 자산 축적의 수단이 아닌 

리스크 관리 수단으로 사용합니다. 

개인적으로는 ‘6개월 이내 상환 가능’ 하며 

‘대출 이자를 지불하고도 1년 저축액 을 모을 수 있는 범위’ 

내에서 대출을 활용하고 있습니다.  

대출은 양날의 검이라고 불리는 것처럼

‘본인의 확고한 기준’ 을 지킬 수 있다는 확신이 들 때

활용하기 시작했습니다. 

위의 3가지 항목을 종합적으로 검토하여 

내가 투자하기로 결정한 시기를 기준으로

투자금 (보유현금 + 미래자산) 을 책정하였습니다.  

갈아타기를 할 당시에

재무 상황을 점검해보았습니다. 

모은 종잣돈과 합쳐

매도 수익금과 미래에 들어올 자산들을 계산하니

X억 정도의 자산을 6개월 이내 만들 수 있다는 결론이 섰습니다. 

하지만 종잣돈 만으로 

X억 투자금에서 투자할 수 있는 

대략적인 단지들의 매매가를 고려했을 때,

가계약은 진행할 수 있는 정도의 종잣돈이지만

지금 당장 갈아탈 단지의 계약금과 함께 자산 재배치할 단지의 계약금을 

한번에 계산하기에는 턱없이 부족한 금액이었습니다. 

그래서 생각해낸 것이 

‘대출을 이용한 계약’ 이었습니다. 

운이 좋게도 

대출이 없었던 저에게 

신용대출을 일으키면 

필요한 만큼의 자금을 얻을 수 있었습니다.

또한, 필요한 신용대출금은 

이자를 지불하고도

1년 안에 모이는 저축액 중 최소 목표치를 

충족시킬 수 있었습니다. 

매도한 단지의 잔금을 치룰 때 

충분히 갈아탈 단지를 매수하고도 

대출을 값을 수 있는 금액이었습니다. 

그래서 

투자할 매물을 찾는다면 

신용대출을 일으켜서 계약하고 

매도 잔금날 신용대출을 갚기로 계획을 세웠습니다. 

이 모든 것은 

대출로 투자를 일으키지 않았던 과거와 

대출을 일으켜도 다음 투자를 진행할 수 있다는 확신

그리고 대출로 욕심부려서 투자하지 않겠다는 굳은 마음이 있었기에

가능했습니다. 

Step2. 투자 방향성 설정하기

투자의 본질은 

‘가치 있는 자산을 쌓아가는 행위’ 입니다. 

본질에 입각하여 2가지 방향성을 고려할 수 있습니다. 

ㄱ. 자산 규모를 키우는 전략 (똘똘한 한 채 전략 - 입지 가치에 집중) 

10년 이상 보유 가능한 자산에 투자하는 전략으로 

땅의 가치에 집중합니다. 

꾸준히 자산이 우상향 할 수 있는 

수요를 갖고 있는 땅에 장기적으로 투자하는 전략입니다.

서울 평균 (3급지) 이상의 급지 이상의 

신축과 구축 상관 없이 땅의 가치가 좋은 단지에 투자합니다. 

ㄴ. 현금 흐름을 불려가는 전략 (투자금 회수 전략 - 전세 상승에 집중) 

투자금을 빠르게 회수하여 재투자하는 전략으로 

땅의 가치는 조금 떨어져도 연식, 수요가 탄탄한 단지에 투자합니다. 

땅의 가치가 (ㄱ) 대비 떨어지기 때문에

추후 더 좋은 자산으로 전환할 수 있는 가능성을 염두에 두고 투자합니다. 

🙋🏻‍♂️ 나에게 맞는 방향은?

투자의 방향성은 

곧 개인의 성향과 조건에 따라 정해집니다. 

현금흐름이 안정적이고, 장기 보유가 가능하다면 (ㄱ) 전략

종잣돈이 부족하고, 투자 규모를 키워야 한다면 (ㄴ) 전략

포트폴리오의 가치를 해치지 않는 선에서

장기적인 투자를 유지하고자 합니다. 

다만, 향후 1~2년 간 모을 수 있는 종잣돈으로 

평균적으로 투자한 단지에 미치지 못하는 투자를 해야 된다면

(ㄴ) 전략을 선택합니다. 

입지가 좋은 구축 아파트를 투자할 지, 

입지는 조금 떨어지지만 신축 아파트를 투자할 지 

고민이 되었습니다. 

어느 전략으로 투자를 하는게 맞을까

고민이 되었고

동료들이 투자하는 것처럼

남들이 들으면 부러워할 만한 지역에 

투자를 하고 싶었습니다. 

그러나 현실적으로

입지가 좋은 구축 단지에 투자를 한다면 

계획하고 있던 포트폴리오의 가치를 높이려는 전략에 

맞는 투자를 할 수 없었습니다. 

너무 고민이 되어 

월부학교를 하며 담당튜터님이셨던 게리롱 튜터님에게도 여쭤보고

강의 TF 를 하며 만나 뵙던 튜터님들께도 여쭤보았습니다. 

마음과는 달리 머리로는 알고 있듯

아마 누구도 다 예상하시다시피,

모든 튜터님들은 (ㄴ) 전략을 추천해주셨습니다. 

물론, 똘똘한 한 채를 지금 모아가는 것도 좋지만

평균적인 포트폴리오의 상황과 

유동할 수 있는 자금 상황을 살펴보았을 때

2년이 넘어가도 투자를 못할 것 같다면

전략을 수정하는 것도 실력이라는 것을 깨달았습니다. 

그래서 저는 선택했습니다. 

비록 조금 덜 벌 수는 있겠지만

유동하는 자금의 규모를 키울 수 있는 투자를 하여

지금 가지고 있는 매물들을

이번 투자를 시작으로 모두 서울/수도권으로 옮겨 놓기로요. 

그리고 앞으로 돌 수 있는 유동 자산을 통해

이번 투자도, 다음 투자도, 그 다음 투자도

꾸준히 투자할 수 있을 뿐만 아니라

입지는 조금 떨어져도 모두 10년을 가져갈 수 있는

단지를 투자할 수 있겠다 생각했습니다.

하나의 단지를 가장 좋은 입지의 것을 하기보단

평균 정도의 입지지만 투자금을 꾸준히 회수할 수 있는

여러 채의 매물에 투자하기로 마음먹습니다.

Step3. 투자 지역과 앞마당 계획 세우기

재무 상황과 투자의 방향성이 정해졌다면

이제는 어디에 투자할 지를 구체화 해야 할 시점입니다. 

이 단계에서 가장 핵심은

투자의 실력과 직결되는 부분, 

‘앞마당 만들기’ 입니다. 

갖고 있는 앞마당과 더불어서 

투자금에 들어오는 지역들 중 

나의 상황과 잘 맞는 지역을 선별하여 

앞마당을 만들어 갈 계획을 세워야 합니다. 

다음과 같은 방법으로 

임장지를 선정하고 앞마당을 만들어 나갔습니다. 

1. (부동산 지인 기준) 매달 평당가 기준 서울/경기 24평 아파트 및 매매가/전세가 차이 확인 

2. 평당가 기준 저평가 지역 선정

평균적으로 저평가 되어 있다면 

지역 내에서는 더 많은 저평가 아파트가 존재할 확률이 높습니다. 

서울/수도권 별 위상표를 

1. 의 매매가와 붙여보고 저평가 여부를 확인합니다. 

예를 들어, 은평구 보다 동대문구가 싸다면 

동대문구가 저평가로 판단합니다. 

3. 랜드마크 기준 저평가 지역 선정

평당가 기준으로 판단한 시세는 평균이기 때문에 

정확하지 않을 수 있어 추가로 검증해주는 절차입니다. 

‘서울 25개구가 앞마당이 아니라서 랜드마크를 모르는데?’

라고 생각하실 수 있지만 

월부 카페에서 <랜드마크 시세> 를 검색하여

시세를 확인하였습니다. 

(앞마당일 경우, 내가 생각한 랜드마크와 자료의 랜드마크가 다르다면 내가 생각한 단지로 바꿔주었습니다.)

※ [참고] 어썸밍밍님_랜드마크 시세 (25.6) :  https://cafe.naver.com/wecando7/11543091

구의 위상에 따라 

랜드마크 가격 순서가 

맞는 곳도 있고 아닌 곳도 있습니다. 

이럴 경우 판단이 어렵다면

두 지역 모두 저평가로 표시하고 

아래 단계로 넘어갑니다. 

4. 투자금 붙이기 

저평가 된 지역을 모두 솎아냈으면

투자 가능한 지역을 확인을 합니다. 

이 때 시장 분위기를 파악하는 것이 중요한데,

전화 임장/ 매물 임장을 통해 현장에서 확인이 가능합니다. 

시장 분위기에 따라 

내가 깎을 수 있을 것 같은 최대 협상액을 정해놓고

그만큼을 ‘투자금 + a’ 로 설정합니다.

투자금+a 에 들어오지 않는 지역은

과감히 임장지에서 제외합니다. 

5. 3년 공급량 검토 (투자년도 + 2년) 

서울/수도권은 하나의 권역으로 공급의 영향을 받습니다.

하지만 임장 지역에 공급이 많을 경우, 

타 지역들 대비 공급의 영향이 더욱 클 가능성이 높습니다. 

공급이 적을 수록

공급으로 인한 역전세/투자금 리스크를 최소화 할 수 있기 때문에

공급이 적은 지역을 우선으로 검토합니다. 

공급량은 투자년도 + 2년 (갱신 년도) 기준

적정공급량 대비 2배 이상의 공급을 갖고 있는 경우

제외 시켜주었습니다. 

👉 임장지 선정 기준 : 

저평가 지역

투자금 + a 로 진입 가능한 지역

공급 과잉이 아닌 지역 (3년 누적) 

이 조건을 모두 만족하는 지역들 중 

가장 위상이 높은 지역을 먼저 임장합니다. 

🚨 주의할 점

앞마당이 3개 이상이라면, 

목표한 투자 기간 까지 기다리지 말고

매수 기준에 들어오는 단지가 있다면 

앞마당을 늘리는 것과 별개로 적극적으로 매수를 검토하세요. 

미래가 어떻게 될 지 알 수 없기 때문에

지금 할 수 있는 최선을 하려고 노력했습니다. 

가지고 있는 자금력도 파악했고

투자 방향성도 정했으니 

이제 매물을 찾으러 다닐 앞마당들과 

앞으로 늘려나갈 앞마당들을 계획합니다. 

우선 앞마당에서 

투자 가능한 나에게 맞는 가장 좋은 지역들을

확인하기 위해 시세트래킹을 했습니다. 

시세트래킹을 하면서 3가지를 확인했습니다. 

저평가 되어 있는지? 

지난 3~6개월 대비 투자금이 줄어들고 있는지?

투자금 + 0.5억 안에 들어오는지? 

(25년 초, 꾸준히 매임, 전임을 하고 사장님과 우호적인 관계를 지내니 

운이 좋게도 급매 연락도 받을 수 있었습니다. 그 결과 저는 5천만원은 협상할 수 있겠다고 생각했습니다.)

그렇게 간추려진 지역들 중에서

가장 높은 가치를 지닌 순서대로 

지역 A,B,C 지역을 선정하였습니다.

한편, 3 지역을 주의깊게 보면서

앞마당을 늘려나가기 위한 계획을 세웠습니다.

부동산지인을 통해서

강남 접근성 1시간 이내 지역들에서

평당가를 정리하고 

저평가된 지역들을 골라냈습니다. 

추가로 랜드마크의 가격을 살펴봅니다. 

그리고 투자금을 붙여 지역을 솎아내었습니다.

랜드마크 가격이 터무니 없이 싸거나, 비싼 경우는 

전화임장을 통해 실제로 나가는 상황인지 아닌지 파악했습니다. 

더불어, 시장 분위기도 물어봅니다. 

평당가로 파악한 저평가 지역들 보다

랜드마크의 가격과 전화임장을 통해서

저평가된 지역들이 더 적었고 

랜드마크로 뽑은 저평가 지역들은 

평당가로 파악한 저평가 지역에도 속해 있었습니다.

그 중에서 마지막으로

공급이 3년 이내 적은 지역,

전세가가 올라오고 있는 지역들을 위주로

가장 좋은 지역들부터 앞마당을 만들기로 계획합니다. 

이렇게 해서

A,B,C 지역을 꾸준히 매물 트래킹을 하며

혹시나 마음에 드는 매물이 올라올까 찾아보며

투자를 하기까지 2개월간 앞마당을 만들기 시작합니다.

(운이 좋게 계획 후 2개월 후에 투자를 하게 됩니다)

마무리하며. 기회는 준비된 사람에게만 온다

"지인이나 친구들과 나의 투자를 비교하면

나는 느리지만 시행착오를 통해서 계혹 발전했다.

반면 그들은 투자를 20년, 30년 해도 별로 변한 게 없는 것 같다.

바로 나만의 투자 방법과 기준을 계속 찾으려고 노력한 데서 차이가 난다."

<우석, 인생투자 part3 머릿속 생각기계를 가동하라 中>

기회를 잡을 수 있는 사람과

잡지 못하는 사람의 차이는,

기회를 맞이했을 때 준비가 되어 있었는지에 

달려있다고 생각합니다. 

어떤 사람인지, 

어떤 투자를 하고 싶은지를 정확히 아는 것. 

그게 곧 방향성을 만들고, 

계획을 실행 가능하게 만듭니다.

스스로의 투자 방법과 기준을 

확실히 정해야 한다고 생각합니다.

자산을 불리고 싶은 마음만으로는 

절대 ‘갈아타기’가 완성되지 않습니다. 

지금 자신의 자산 상태를 정확히 파악하고, 

현실적인 투자 계획을 세운다면 

앞으로의 1년은 지금까지의 10년보다 

훨씬 더 강력한 성장을 가져올 수 있을 것이라 믿습니다.



다음 칼럼에서는

자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 3편 - 매수

로 돌아오겠습니다.



궁극적으로 이 시리즈가

처음 투자와 갈아타기를 고민하는 분들에게

실질적인 방향성과 전략의 나침반이 되기를

진심으로 바랍니다.



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#6. 좋은 단지를 기다리다 망한다, 진짜 투자자는 어디를 볼까? : https://cafe.naver.com/wecando7/11503214

#7. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 1편 : 수도권 외곽 매도 내놓은 지 2주도 안되어서 매도하였습니다 : https://cafe.naver.com/wecando7/11552506

#8. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 2편 : 갈아타기 전 반드시 해야되는 '상황 점검' : https://cafe.naver.com/wecando7/11557133