[열반스쿨 중급반 45기 77조 부루마불] 4주차 강의 후기 - 내게 맞는 투자 전략

4주차 강의에서는 현재 시장을 분석하여 내 상황에 맞는 투자우선순위 (수도권/지방) 지역을 선정하고 의사결정을 하는 방법을 설명해주면서 더불어 투자의 핵심 개념들을 전반적으로 복습해 주는 느낌이 들었다.

전세가 (전세가율)의 중요성

투자자에게 전세가 (전세가율)의 중요성은 공부를 할 수록 더 크게 느껴진다. 전세가율이 상승하면 투자금을 줄일 수 있는 기회, 즉 약이 되지만 반면에 그 높은 전세가율은 나중에 역전세라는 독이 되어 돌아 올 수 있다. ‘역전세’가 부동산 투자자에게 가장 큰 리스크 중에 하나라는 것이 ‘매매가는 일시적으로 떨어져도 전세가가는 떨어지지 않길 바란다’는 문장을 통해 느껴졌다. 전세가를 무리해서 올리지 말라는 조언이 여러 강의에서 자주 등장한다. 사실 속으로는 '올려 받을 수 있는 만큼 받고 예금에 묶어두면 되지 않을까?'라는 생각을 했었다. 그런데 강의에서 강사님께서 경험을 토대로 말씀하신 것을 들어보면 보통의 사람들은 욕심을 때문에 이성적으로 판단하는 것이 현실에서는 쉽지 않다는 것을 깨달았다. 월부에서 강조하는 것 중에 하나가 지속 가능한 투자이고 그 것을 어렵게 만드는 위험요소(리스크) 중에 하나가 역전세이기 때문에 전세가 (전세가율)을 좀 더 주의 깊게 살펴 볼 필요성을 느꼈다.

공급 (입주물량)의 중요성

앞서 언급한 전세가에 가장 큰 영향을 주는 요소 중에 하나가 공급이다. (특히 지방 투자의 경우 매매가와 전세가 그래프가 유기적으로 움직이기 때문에 공급이 매매가의 변화에도 직결된다고 볼 수 있다.) 아직도 마음 속에 가장 큰 열망은 좋은 물건을 찾아서 최선의 투자 (매매, 전세 계약)을 하는 것이다. 하지만 자주 쉽게 간과하는 것이 매수하는 것보다 운영하면서 지켜내는 과정이 더 중요하다는 점이다. 공급과 전세 재계약을 무시한 채 지금 당장 좀 더 투자금 줄이는 것에만 급급한 투자를 한다면 어쩌면 시한폭탄이 든 줄도 모르고 투자를 하는 꼴이 될 수 있다는 점이다.

현재는 ‘투자하는 직장인'의 스탠스에서 똘똘한 두 채를 우선 만들어 보는 목표를 향해 나아가고 있는 중이다. 아직까지는 다주택 운영(3주택 이상)을 크게 염두에 두지 않다 보니 역전세 리스크에 대한 경각심이 느슨해진 점도 다시금 느껴졌다. 똘똘한 두 채를 한다는 것은 그 각각의 절대가 자체가 클 확률이 높다는 것이고 하나의 물건에 대한 역전세도 대응이 쉽지 않을 수 있다는 점을 명심해야겠다.