잔쟈니 튜터님 강의 후기

1.
성장, 매도

나의 언어로 말할 수 있어야한다.

매도전략 로드맵

지방투자에서는 리스크와 편익

*리스크
개별성- 지방은 지역별로 개별성이 큼 >> 단지별 선호도 파악
인구와 수요-인구가 적어 수요가 얇음 >> 단지별 선호도 파악
공급과 싸이클-빈 땅에 신규공급이 용이 >> 공급 시기, 양을 지역의 상황과 연관 지어 투자 우선순위 결정
가격>> 이미 오른 것= 안 싼 시장 = 리스크 큼, 가격이 여전히 싼 것 = 리스크 적음
(전세 맞추기 쉽냐보다는 가격)

*편익-적은 투자금으로 괜찮은 수익률, 내가 지금 할 수 있는 행동

- 남겨야 할 것
지역내 투자범위와 우선순위를 정하는 것
지역내 선호도, 환금성
공급 물량에 따른 매매, 전세 분위기 
우선순위 매기고 투자 결정

[방법]
각 지역의 특징 투자범위와 우선순위
(스스로 파악하는 방법을 찾아가기! 더 이상 광클로,, 실전에서 파악하는 것보다..)
>>나의 언어로 설명할 수 있어야 한다

[숙달]
임장 선호도 파악 보고서 형태로 정리
>>배운 방법을 새 지역에 적용하여 특징과 우선순위 파악

[성장]
옳은 방법대로 실행
>>집 한 채 산다고 부자X, 투자실력이 부자로 만들어 줌

지역의 시세, 분위기를 내 투자에 적용

언제 어디서든 투자물건을 찾을 수 있게

사람들이 좋아하는 곳의 기준 
경험이 생기기 전 확신을 갖기 힘듦
- 구체적인 매수 전략 과정으로 인한 확신 먼저

지방투자 이후 로드맵

전세가격으로 싼지 파악

가격이 싸다 > 좋은 것, 안좋은 것 섞여있음
뾰족하게 봐야함

2.
인구=수요의 크기

서울 수도권
사람이 많고 수요가 큼
실수요(거주목적_전세)+가수요(거주+소유)

지방
수도권에 비해 수요 작음
실수요(+가수요 적음)

지방 앞마당 시세트래킹의 전세가 살펴보기

전저점(22~23년)

시세파악
선호신축, 선호 구축, 중간신축, 후순위

이미오른 단지(1단계 오른) 투자금 적게 넣고 적게 벌수 있다

청주-공급이 일어나기 전 특수한 상황 확인해보기

가격, 매매전세 분위기 모두 횡보, 바닥을 다지는 구간 특징

*선호도
제대로 다 임장하고 선호도 구분, 투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기 알려주는 단서
지방은 반드시 매도시기 파악

*시세트레킹
가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/보합/하락)
전세개수(물건 개수, 나가는 속도)파악
ex. 대구는 전세개수가 없었지만 잘 나가지 않음

*현장감
물건이 많지 않은 지역은 전화임장을 통해 현장감 더하기
(전세 없다고 다 오르는 것 아님)
>누적이 되어야 파악

*투자 연결은 현장에서
물건이 없어 전세시세 가늠이 어려운 지역,
물건이 많아서 깎이는 지역

3.
매도시기 파악

구축투자 검토시 건물가치x 실수요가인 전세가에 따라 오름

울산, 전주 구축투자 가능하지만(공급물량부족) 가격이 한계단 오른상태로 면밀히 검토

우선순위 상위신축-상위구축, 하위신축>>>>>하위 구축

가수요=매매-전세

4.
선호도-환금성-가치 연결

환금성 거래량으로 파악

5.
지방투자 의사결정 3단계
저평가, 투자금, 리스크

**매매가 기준으로 먼저 정리 후 투자금 순으로 나열
가치를 보는 습관

전세지도 예시 교안 보기

지방
대출총량규제 등 간접 영향

6.
갈아탈 수 있는 단지 3-5개
리스크 감당불가-반드시 매도
리스크 감당 가능-전세금의 약 20% 유동성 확보

매수 후 
수익-기다림
포트폴리오-내실력
리스크-대응

언제 어디에가 아니라 무엇을 얼마에 사는게 중요

*투자에 임하는 마음
투자할 곳을 쫓아다니는 사람
(집 사야지, 돈 벌어야지)

투자할 곳을 발견하는 사람
(실력, 제대로 공부해야지)

*확신을 가지기 위해 투자하는 과정에서 원칙과 기준을 제대로 잡아야함

[적용점]

1. 지역내 투자범위와 우선순위를 정하는 것

2.매매가 기준으로 먼저 정리 후 투자금 순으로 나열
(가치를 보는 습관을 기르기 위함)

3.물건이 많지 않은 지역은 전화임장을 통해 현장감 더하기
(전세 없다고 다 오르는 것 아님)