"안녕하세요. 뷰가공 입니다."
(VIEW VALUE STUDY)
-가치를 보고 공부를 하는 사람-
지방투자에서 가장 중요한것!
리스크 - 개별성, 수요, 공급과 싸이클, 가격 을 대응하기 위해서는 단지별 선호도가 중요하다!
공급시기와 양으로 지역의 상황으로 나의 우선투자 순위를 정할 수 있다
- 투자를 안해보신 분은 전세에 대한 걱정과 부담이 크다
지방의 특징은 실수요가 두껍고 가수요가 약하기 때문에 전세의 가격과 상황파악이 정말 중요하다!
→ 가장 큰 영향은 공급이다!
시장상황 공급과 연계해서 설명해주심
각 광역시별로 선호도 있는 신축 가격!
선호단지와 비선호단지의 투자금의 격차가 줄어들면 저평가 시장
대장단지가 입주중일때는 가격이 멈춰있다
중소도시
도시마다 공급상황과 흘음이 완전히 달라 개별적으로 이해가 필요하다
부산과 대구
→ 전세가를 보면 따라 올라가는지 보면 어떻게 변해가는지 볼 수 있다
선호도와 시세트레킹 = 지방을 투자함에 있어서는 반드시 매도를 해야 하기 때문에
시세트레킹
→ 가격말고 추이나, 개수가 중요하다
투자연결은 현장에서
물건이 없어 전세시세가늠이 어려운 지역과 물량이 많아서 치이는 곳은 물어보고 깍아보고 해야 한다
가치성장투자 vs 지방투
기치성장투자 = 사람들이 좋아하는 곳 (부자들이 사는 곳)
→ 가격이 쌀때 매수 / 중장기 보유
→ 편익 : 시세차익 (수익률은 좋지 않다 : 많이 벌면 된다)
→ 투자금이 적게 들어갈떄가 가격이 쌀때가 아니다 (전세가가 낮아서 매가 낮음)
→ 가격이 멈춰있고, 거래가 안되고 바닥을 다지고 있는 시기에 투자 가능
one point : 변하지 않는 입지와 선호도 (신축에도 흔들리지 않음)
* 가치잇는 아파트는 우상향은 하지만 비싸게 사면 안된다
* 대장단지가 다 가치성장이 아님
소액투자
→ 가치대비 저평가 된곳(가격이 싸고 투자금이 적을 때) / 중단기 보유(2~5년)
→ 편익: 좋은 수익률
→ 숙률이 좋다 (5천 넣고 1억벌면 200%)
→ 투자금 적고 전세가가 받쳐줄때 투자가
★ 소액이 중요한 것이 아니고 가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것이 본질이다
생활하기 편히래서 거주 만족도가 높은 아파트
전국 지방 주요도시 선호요소 정리 (광역시)
가격결정요소 우선순위
- 입지좋은곳 → 신축
- 입지 좋고 프리미엄 → 준신축
3. 입지 덜 좋은 선호생활권 → 준신축
4. 외곽 아파트 밀집지역 신축
매수와 매도
목표매수 금액도 시장 상황에 맞게 설정해야 한다
호가보다 싼 가격을 목표
매매 많고, 실거래보다 호가가 낮거나, 실제 호가가 떨어질때,, 주인거주 입주 물건들일 떄
호가와 비슷한 가격을 목표로
반대의 상황
매도 할 때는 수익이 나거나, 리스크가 감당하기 힘들 때이다
가치가 없는 단지 비용과 편익을 고려!
내가 판 단지가 오르고, 산 단지가 떨어지면 가슴이 찢어진다
<느낌점>
지방에서는 다시한번 전세가 정말 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
그 전세는 공급과 연관이 지어지고, 지역전체의 공급 상황을 보면서 투자의 기회를 보는 것이 중요할 것 같다고 생각이 되었습니다. 공급에 따라서 지역별로 시장 상황을 판단 하셨는데 임보의 한페이지에 들어가면 좋을 것 같다고 생각이 되었습니다.
지방에서 가치성장투자에 대한 개념을 정확히 잘 몰랐었는데, 대충이나마 이해 할 수 있었습니다,
지방에서 큰돈을 넣고 가치성장투자를 한다?? 그돈이면 경기도나 수도권에 가치성장투자 하는게 더 좋지 않을까 생각했던 터라 지방엔 가치성장은 그냥 내집마련 정도로만 생각 했습니다.
하지만 지방에서도 수익과 수익률의 차이가 날 뿐 똑같이 벌 수 있는 투자라고 생각이 바뀌었습니다.
투자전략 파트에서는
시장상황에 따라 돈을 버는 방법을 알려 주셨습니다.
투자전략을 보면서 아 이런 시기구나 라는 생각이 들었습니다.
지방도시들의 선호요소를 광역시부터 중소도시까지 정리해서 설명해주셨는데,
지역의 특성에 따라서 가격결정요소가 있어서
이번 임장지에서 기준점이 조금은 생기지 않을까 하는 생각이 들었습니다.
수요가 클수록 부촌이 중요하다는 것도 지역에 특성에 따라 가격결정요소가 있고 없고 차이나는 것도 알게 되었습니다.
<적용할점>
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