[훌륭한솜] 실전준비반 2강후기 <제대로 질문을 할 수 있는가?/살아남기 위한 선택을 하는 투자>

현재 나의 상황 인식<나의 상태/시장의 상태>

a.나의 상태는 어떤 상태 인가를 나누어 설명해주셨는데, 강의를 통해 수많은 정보가 들어왔으나 당시에는 `그렇구나' 하고 넘어갔을지언정 과연 ‘나는 제대로  질문을 할 수 있는가?’를 생각해보게 되었다. 결론은…NO.. 큰 그림 위주로만 머릿속에서 둥둥 떠다니는 것들을 것들을 하나 씩 제대로 소화하여 내 것으로 만드는 시간이 필요할 것 같다.

b.6.27 부동산 규제에 대해 나는 얼마나 이해하고 있는가? 단순히 ‘규제가 나왔구나~ 지켜봐야겠구나’라고만 생각했는데, (역지사지)실소유자 입장과 투자자의 입장에서 규제를 바라보는 시각을 달리하며 대응 방향을 잡아주시니 6개월 동안 내가 뭘 해야 하는가 정리되는 느낌이었다.

c.동행지수의 3가지를 통해 수도권/ 지방 상황에 대한 파악이 이루어지고 과거 데이터를 기반으로 앞으로 투자하기 좋은 시기, 지역 등을 예측해 볼 수 있었다.

d.수도권과 지방을 나누어 ‘투자할 만 한가’를 따져보았을 때 지역별, 가격별, 매도에 대한 방향까지 알아 볼  수 있었다. 수도권에서의 가격은 이전보다 싸게('비싸지 않게 산다'), 지방은 싸게 접근할 필요가 있음을 설명해 주셨다. 그래프 예시를 들어주어 어떠한 시점이 매수 시점인 알 수 있었다. 가장 기억에 남는 말씀은 “수도권은 가격이 싸지는 걸 기다리다가는 못 사” 였다. 이 전에는 관심 있는 매물을 보면 모두 전 고점과 가까워져 있어 아쉬움만 생겼었는데 이를 바라보는 시각을 달리 만들어 주셨다.

e.현재 상급지, 중급지, 그 이하의 구 시세 현황을 정리한 표를 보고 현재 매매와 전세가를 파악하여 각각의 지역에 투자하기 위해 필요한 대략적 자금을 계산해보고 내가 가진 종자돈으로 접근 할 수 있는 지역을 파악해 볼 수 있었다.

f.현재 내가 가진 종자돈으로 투자할 수 있는 지역을 생각하고 리스크를 고려하여 준비해보고자 한다.

핵심개념

a. 높은투자 이해도1. <잃지 않는 투자. 망하지 않고 살아남는다>
***10년 뒤 55억이나 50억이나 차이 없어~ 안망하는게 중요해/ 4가지 시나리오에 따라 대응/ 지금 싼 거 사서 기다리기, 할 수 있는 것, 덜 위험하는 거 하는 것***

:더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자 시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자를 해야 한다고 하셨다. 수익이 아쉬울 수 있더라도 보수적으로 리스크를 고려하여 접근하는 계획을 세워야 겠다는 생각을 했다.

:할 수 있는 것과 없는 것을 잘 구분하여 내가 할 수 있는 것에 집중할 것! 현재 시점에서 미래를 예측하거나 막연한 상승 및 하락만을 기대하고 있을 수 없으니 저평가된 매물을 판단하고 투자시나리오에 따라 대응할 준비를 해야겠다.

:투자 이후 시나리오로 4가지 경우에 대해 말씀해주셨다. 매매상승/전세상승, 매매상승/전세하락, 매매하락/전세상승, 매매하락/전세하락. 각각의 상황에서 나의 대응책에 대해 설명해주셨다. 

(회의 때 턱을 괴고 참여하는 나를 발견할 때, 월급을 보고 코웃음 칠 때 ㅎㅎㅎㅎ 대출 갚읍시당! 제발 배운대로!)

:39년간 역전세 빈도를 살펴보면 12%의 비중을 차지함을 알 수 있다(100개월중 12개월/ 전세상승은 100개월중 40개월/ 10년 투자하면 1년은 역전세 맞음!!-> 피할 수 없음 잘 대응!). 역전세는 결국 피할 수 없으니 투자 시나리오에 따라 적절하게 대응할 준비를 해야겠다!

:다주택 상황에서 역전세를 못막는다면 보유 우선순위 설정->낮은 우선순위부터 매도->보유 물건 수익시기 도래 순으로 매도해야 한다고 하셨다(멘탈이 나가서 다 정리하거나 버틸 수 있는데 좋은 것부터 팔아버리면 안됨! no소탐대실). 멘탈 잡고! 배운대로 가치에 따라!!

b. 높은투자 이해도2. <저평가 판단-절대적/상대적 저평가. 지금은?>
 

:절대적 저평가-> 시장이 모두 저평가된 상태(과거보다 싼가격)/ "그냥 다 싼 시기"로 아무거나 사도 돈을 벌고(잃지 않음), 꾸준히 노력하면 어느정도 가능한 시기라고 하셨다. (기준:  PIR과 전세가율, 난이도 하)

:상대적 저평가-> 특정 지역, 물건이 상대적으로 저 평가된 상태/"특정 지역, 물건이 더 싸" 실력이 갖춰져 있다면 최고 수준 수익을 내지만(많이 번다), 프로 투자자가 되어야 가능하다고 하셨다. (기준:비교평가, 난이도 중상) 따라서 투자 이해도를 높이고 매수.임대 과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 실행할 준비를 해야겠다.

:비교평가→ (기준: 위치, 교통)내가 살 수 있는 돈으로 얼마나 강남과 가까운 걸 살 수 있는가! 가치의 절대 범위를 구분!(침체기인데, 가치가 없다고 생각하면 안됨) 앞마당을 늘려 아파트를 선정하고 배운 기준(비교평가→ 기초정보 비교, 가치=입지 비교, 입지대비 가격비교)에 따라 각각의 가치를 비교 및 판단해 보는 연습을 꾸준히 해나가야겠다 생각했다. 작성한 임장보고서에 대한 확신도, 자신도 없어 의욕이 좀 꺾인 상황이었는데 틀려도 좋으니 연습, 그냥 하는 거라고 너나위님이 말씀해주셔서 용기를 얻었다.

c. 높은투자 이해도3. <내게 맞는 투자-가치성장투자, 소액투자>

:아파트로 돈버는 법→ 1주택자(1주택 올인/ 일시적 1가주 2주택)로 자산을 취득하는데 돈이 나가는(부채로 봐야) 상황, 선택한다면 징검다리를 거쳐 서울 입성 가능한 일시적 1가구 2주택 전략을 추천한다고 하셨다. 

:아파트로 돈버는 법→ 다주택자(가치성장-입지, 소액-매-전) 상황으로 절대적 저평가+상대적 저평가가 가능하며 자산 축적이 중요하고 시간을 만들 수 있는 사람에게 적합하다고 하셨다. 하지만 두 가지의 접근 방식부터가 달라 현재 내가 할 수 있는 것을 판단하여 집중해야 함을 생각했다.

**필연적으로 첫 투자 후 2-3년은 투자가 안되는 시기가 생기는 것을 생각하고, 그동안 전세금 오르는 것을 잘 써야 함! 다음 투자를 잘 하기 위해 꾸준한 임장, 임보 필요!!! … 행복한 롱런을 위한 꾸준한 노력은 계속되어야 하나봅니다…   

**상급지에 대한 집착은 버리고 내가 할 수 있는 매물을 찾아 비교평가 해보는 데에 집중해야겠습니다.

**임장할 때 폰 그만 보고!

그 동네가 딱 떠오를 만큼 익숙해지기 위해 열심히 지역을 살펴보는 중에 

너나위님을 만나서 커피 얻어먹고 싶습니다! ㅎㅎㅎ