나에게 특히 와닿았던 점
1강
- 지방투자는 필연적으로 매도를 전제로 한다. 90% 이상.
- 지방투자는 리스크와 편익이 제일 중요하다.
- 개별성과 수요를 극복할 수 있는 게 단지별 선호도
- 전세 맞추기 쉬운 곳이라고 해서 리스크가 없는 건 아니다.
- 매전차이(투자금)보다는 가격에 집중해야 한다.
- 지방에서는 선호도가 곧 환금성, 매도 난이도와 연결된다.
- 뚜렷한 목적의식과 방향성이 없으면 현타를 씨게 맞는다.
- 투자도 기술이기 때문에 숙달할 필요가 있다. 반복과는 또 다른 개념
- 숙달 = 투자 물건을 찾고 돈을 버는 경험을 하며 실력을 쌓는 것, 이것을 반복해야 부자가 된다.
- 수도권은 매매가가 하늘을 찔러도 전세가는 신고가가 잘 안나온다.
- 누구나 자신의 돈은 소중하다.
- 경험이 생기기 전에는 100%의 확신은 없다. 이렇게 하는게 맞구나라는 전략에 확신을 가져라.
- 완전 초신축은 분양가, 원가가 있어서 가격이 훅 빠질 수가 없다.
- 초신축보다 살짝 오래된 아파트들이 가격이 싼 것이 많다.
- 현재 매매가가 옛날 전세가보다 싼 상황
- 가격이 싼 저평가 시장이라고 해도 아무거나 사면 안됩니다.
- 저평가 시장 = 괜찮은 것들 중 싸면서도 좋은 걸 사서 더 벌 수 있는 시기
- 가격이 싼 게 리스크가 적은 거다.
- 역전세는 돈을 밀어넣으면서 지켜야 하는 게 리스크
2강
- 오프라인 강의만의 장점. = 죽이 되든 밥이 되든 오늘 안에 다 듣고 & 남은 기간 동안 임보 쓰고, 임장 가고
- 살면서 안하던 것들을 하다 보니 하면 된다는 자기 효능감?
- 부동산에서 절대 변하지 않는 사실 = 시장의 국면마다 1대1로 모든 상황에 맞아 떨어지는 시장이 아니다.
- 수도권은 사람들이 좋아하는 지역은 언제든 들어오려고 한다. 즉, 가수요가 있다.
- ‘오르지 않을까?’ = 가수요
- 부산이 싸다고 해서 광주 사는 사람이 부산으로 가지는 않는다.
- 지방의 집값의 향방을 결정하는 건 실수요, 전세가이다.
- 수도권은 매매 전세 추이가 크로스하는 경우도 있다.
- 지방은 거의 방향이 같이 같다.
- 실수요의 움직임이 시장 상황을 이끈다
- 공급 부족 → 전세 부족해 → 실수요가 매매로 이동 → 집값 상승.
- 이미 누적되어온 수년간의 공급물량이 있기 때문에 가격이 갑자기 뛰지는 않는다.
- 공급이 부족해졌고 부족한 상황이 앞으로 몇년 더 이어질 전망이기에.
- 아파트라는 게 오늘 분양한다고 내일 입주할 수 있는 게 아니다.
- 매매가가 날아가지 않는 것은 어쨌든 투자자들에게는 기회이다.
- 가격이 싼지 먼저 판단, 투자금 규모도 같이 봐야 한다.
- 도시 자체의 개별성을 입체적으로 파악해야 한다.
- 한 계단 오른 시장에 들어갈 때에는 많은 투자금 넣고 많이 버는 것은 기대하기 어렵다.
- 광역시의 경우, 구축이어도 사람들이 좋아하는 단지는 힘이 있다.
- 좋은 단지는 전세가 붙으면 가격이 확 뛰는 시장
- 대장 가격이 멈춰있는 시장 = 중간 그 이하는 더 볼 것도 없는 수준.
- 매물 보여줄 때 전세 손님과 같이 보여주는 경우도 있다.
- 지역의 대장을 1억 주고 사기는 어렵다.
- 보유해 나가는 과정에서 현실적인 어려움이 있다.
- 투자할 것 같지 않은 구축도 잘 봐두면 매도 시에 도움이 된다.
- 시세 트래킹은 현장감을 이용해야 한다.
- 공급이 많든, 적든, 멈춰 있든 그 시장에서 새로 배울 수 있는 것들이 언제든지 있다.
3강
- 가치성장은 소액으로 하는 게 아니다.
- 수도권은 한 계단 빵 뛰면 옛날 가격으로 돌아가지 않는다.
- 지방은 산다고 끝이 아니라 매도할 때까지 계속 지켜봐야 한다.
- 지방은 빈땅이 널려 있는 곳이 많아 낡으면 다른 신축으로 대체된다.
- 지방에서 잘 고르면 수도권보다 시세차익을 빨리 볼 수 있다.
- 사치재 = 돈 있는 사람들이 프리미엄을 주고서라도 갖고 싶은 가치
- 지방은 입지(가격) 요소 중 학군, 직장, 상권이 다 몰려 있는 경우가 드물다.
- 가치성장 투자를 가능하게 하는 요소는 다르지만 공통점이 있다. 입지 독점성.
- 지방 투자할 때 구축이 가능한 경우, 입지 독점성이 있을 때
- 전세가 올라가는데 매매가가 확 뛰지 않는 곳은 가치성장 투자할만한 곳이 아니다.
- 가치성장투자는 수익, 소액투자는 수익률 중시
- 엄청 좋은 건 아니지만 치명적인 단점이 없는 것, 양호하다?
- 지방은 부자들이 몰리는 지역이 정해져 있다.
- 나름대로의 장점이 있으면서 해당 생활권에서 선호하는 단지라면 투자 고려 가능.
- 학군은 단시간에 형성되지 않는다. 오랫동안 사람들이 살아왔다는 것. 즉 그 주변 단지의 연식도 적지 않다는 것.
- 구축이라는 것은 곧 건물 가치가 없다는 것
- 실수요 가치인 전세가에 따라 매매가가 좌우된다.
- 전세가를 올릴 수 있는 여건은 공급 물량 문제.
- 구축 투자가 가능한 생활권은 학교가 받쳐주는 경우.
- 하위 구축은 정말로 마지막에 검토해야 하는 사항
- 사람이 안 돌 때 개미새끼 한마리 없다. 조심해야 한다.
- 투자금 적고, 공급 없고, 상위 생활권 불가할 때
- 사서 묵혀놓을 투자처는 아니다.
- 연식 가치가 빠지면 더 이상 가치가 없는 단지 = 전세가에 붙어서 매매가가 움직이는 단지
- 지방의 경우에는 내 감이 맞는 경우가 많다.
- 전세가율이 높아지는 시기, 어느 정도 공급이 안정적일 때
- 소액투자를 함에 있어서도 가치성장투자를 지향하는 것이 중요.
4강
- 팔고자할 때 팔리는 게 환금성, 그것에 영향을 끼치는 게 선호도
- 도시규모가 작아질수록 신축의 중요도가 커진다.
- 학군지가 아닌 데도 부촌인 곳이 있다.
- 가치에 따른 우선순위를 매기는 측면에서의 비교평가
- 구축 30평대, 신축 20평대, 중심, 외곽
- 거래 빈도, 환금성의 차이, 선호도의 차이를 현장에서 체감해야 한다.
- 내가 꼭지까지 갖고 가리란 보장도 없고, 환금성을 고려할 필요가 있다.
- 하락장이어도 사람들이 선호하는 단지는 가격을 좀 낮추면 잘 팔린다.
- 분위기 안 좋을 때에는 가격을 낮춰도 안 팔린다.
5강
- 잔금 리스크를 헷지하는 방법 1. 세안고, 2. 주인전세, 3. 매매, 전세 동시계약
- 모든 것은 하락장을 겪어보면 나온다.
- 가격이 낮은 단지를 볼 때 조심할 것. 저평가가 아니라 가격이 더이상 빠질 데가 없는 상태일지도?
- 단지가 하나보단 모여있을 때 시너지가 있다.
- 시장이 안 좋을 때에는 전세낀 게 안 팔린다.
- 이전에 비해서 가격을 낮추더라도 팔려는 분위기가 있다면 가격을 싸게 할 수 있는 여지가 있다.
- 선호도랑 조건을 가지고 가격을 입혀 본다?
- 전세가 없다고 해서 막 올릴 수는 없다. 천장을 미리 파악.
- 중간 생활권이 오히려 전세가 없다.
- 3개월 전 실거래에 비해서 오르는 시장인지 확인
- 희망회로를 돌리지는 말아라. 전세가를 높여도 되는 상황인지를 검증해보라는 것.
- 희망회로가 아닌 판단의 근거를 가져라.
- 귀한 전세인데 8곳에 내놓은다? 안 나간다는 것.
- 귀한 전세인데 아래화살표가 붙어있다? 안 나가니까 값 낮춘 것.
- 누울 자리보고 발 뻗어라.
- 상/중/하 조차 안 나누어진다면 임장을 다시 해야 한다.
- 수도권 대상이라 원칙적으로는 영향을 받지 않으나 총량 규제에는 영향을 받을 수 있다.
- 일시적으로 가용한 자금 수준이 줄어든다.
6강
- 22년 하반기부터 전세가 많이 빠져서 역전세 등으로 힘든 시기
- 24년 하반기 즈음까지 돌려주었던 시기가 있었다.
- 지금은 전세가를 얼마를 봐야할 지 고민을 할 수 있는 시기.
- 그 이전까지는 무조건 싸게만 고려했던 시기.
- 지방에서는 정말 흔치 않은 상황
- 팔고 뭘로 바꿀 것인가가 갈아타기의 본질.
- 그걸 팔고 뭐 살까가 승부처.
- 이 돈 빼서 재투자하는 게 낫겠다 싶은 저가치 단지가 있다면?
- 진짜 가치가 없는 건지 내가 보기에 안 좋은 건지 정말 보수적으로 봐야 한다.
- 판 물건은 오르는데 내가 산 물건은 안 오를 때 현타 진짜 세게 온다. 부동산 쳐다보기도 싫어진다.
- 기본적으로 돈을 벌려고 투자한 것이기에 수익을 내본 경험이 있어야 가치를 믿고 기다릴 수 있다.
- 모든 단지들은 바로 오르지 않는다. 옆으로 길게 기는 경우가 많다.
- 손실이 습관이 되면 안된다.
- 실력이 오르고 성장함에 따라 과거에 투자한 단지가 부족해 보이기 마련이다.
- 하지만 그 때마다 매번 손절치면 자산 규모가 늘어나지 않는다.
- 내가 손절을 쳐야 하는 것인지 정말 잘 생각해야 한다.
- 매도는 감정이 아니라 진짜 기준을 갖고 해야 한다.
- 넉넉히 후보군을 많이 가지고 있는게 실력이다.
- 현금 유동성이 무조건 내가 가진 돈만을 말하는 것은 아니다.
- 사람들이 좋아하는 단지는 공급이 다 끝나기 전에 오른다.
- 수익이 있고 갈아탈 단지가 있다면 어떻게 해야 할 것인가?
- 가치, 비용, 수익 여부에 따라 다양한 선택지가 있다.
- 전세가가 높다는 건 매매가도 높다는 것, 그 매매가가 싸지 않을 가능성이 있다.
- 처음 너무 많은 돈을 잃고 나면 만회하고 싶은 생각밖에 안든다.
- 아무런 이벤트 없이 사람이 갑자기 바뀌진 않는다.
- 오르는 게 눈에 보이는데 파는 게 하락장에서 매도하는 것보다 더 힘들다.
- 상승장에 이런 생각 안하면 절대 못 판다.
적용해보고 싶은 점
- 내가 아는 것을 나의 언어로 설명해보기. 예) 향후 월부 커뮤니티 활동 시 내가 아는 것이라면 적극적으로 참여.
- 이번 한달이 끝나고 남겨야 할 것. 투자범위와 우선순위
- 잘하는 사람이 되지는 못하더라도 정석대로 하고자 노력할 것.
- 부동산 투자는 수도권이든 지방이든 사자마자 오르지 않을 수 있다는 것을 염두한다.
- 철저하게 매도와 환금성의 관점에서 실거주자의 수요를 따진다.
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