안녕하세요.
월부의 지방워킹맘
용용맘맘맘입니다.
최근 6.27 부동산규제 대책이후
“누가 먼저 움직였는가”가
결과를 좌지우지되는 결과를 만들어
시장에 혼란을 주고 있습니다.
6.27부동산규제.
도대체 뭐가 바뀐것인지?
그리고 가장헷갈려 하는 부분을 중심으로
칼럼에서 Q&A로 답변을 해보려고 합니다.
먼저 내용을 하나로
한눈에 보기 편하게 정리를 해보면
아래와 같습니다.
이걸 바탕으로 해서 헷갈릴수있는 부분만 중점적으로
들어가볼께요.^^
Q. 6.27일 이후 주택담보 대출 취급시
주택보유수 산정은 어떻게 하나요?
A.주택보유수 산정방식은 구입자금이냐.
생활안정자금 목적에 따라 다르게 산정됩니다.
-구입자금(주택을 매수하고자 할때) :
수도권 구분없이 전 지역 보유중인 주택수로
산정.
-생활안정자금(주택매수후 3개월이후 받는 대출):
수도권 및 규제지역 주택수 여부에 따라 산정.
이걸 좀더 쉽게 풀어보면
누군가가 지방에 1채 있는 상태에서
수도권에 이번에 주택을 구매하면서 대출을 받고 싶다?
라고 한다면?
>>구입자금이기때문에
수도권구분없이 전지역 보유수로 보아,
이미 1주택자이기에
6개월이내 지방의 주택을 처분하고,
수도권집을 담보로
6억까지 주택담보 대출을 받을 수 있습니다.
Q.6.27일 이후 전세안고 매수한집.
생활안정자금 대출 되나요?
됩니다.
다만 6월28일 이후 맺어진 전세계약인 경우
수도권의경우
1주택자에 한해서 1억원까지만 가능합니다.
따라서 6.27일 이후부터 전세안고 매수하신경우에는
전세만기 도래 시점,
전세를 계속 돌리거나,
내가 그 집에 들어갈려면
대출여부 상관없이
미리 자금을 준비해 두어야 합니다.
Q.06.27일전에 이미 세낀 물건을 산 상황에서는
생활안정자금이 기존처럼 되나요?
네.
기존세입자와의 전세계약을
25.06.27일까지 체결하고
역전세 반환대출 요건에 부합되어야 합니다.
여기서 또 나올수 있는 질문이
Q기존 세입자가 전세 대출을 연장할때도
소유권이전이 된경우
세입자의 전세대출에 문제가 없을까요?
이경우도 기존 전세계약이
그대로 연장되는경우기에
소유권이전이 중간에 되었다고 해서,
연장을 안해주기는
어렵습니다
연장이 안되는경우는,
신규로 전세대출이 나갔는데.
그사이 소유권이
단기간에 바뀌었냐
안바뀌었냐는 보지
(통상 3개월전후를 보기도 하고,
6개월전후를 보기도 합니다)
따라서 기존 전세대출
보유자에게까지
중간에 소유권이 바뀌었다고 해서
연장을 안해주기에는
어렵다는게 금융권의 해석입니다.
(물론 해당금융기관에
상담을 받아야 하는부분이지만요^^)
Q.소유권 이전 조건부 전세대출은
수도권만 제한인가요?
통상 금번 규제는
수도권 및 규제지역만
소유권이전인경우 전세자금대출금지를
규정했습니다.
이부분은
제2금융권도 마찬가지입니다.
여기에는 분양아파트도 포함입니다.
그래서,
금번 서울에 입주를 준비하고 있는
분양 아파트에,
세입자들이 전세자금 대출이
막히다 보니,
집주인분들이 잔금준비에 어려움이 있는 상태입니다.
그럼 지방은 가능한가요?라는 질문에는
각 금융기관은 종전기준에 따라 다릅니다.
이미 1금융권의 경우에는
그전부터 소유권이전 전세자금대출
자체를 취급을 안했던 케이스도 많았기에
여기에 대한 취급여부는
이제부터 해당금융기관의 총량부분과
규제 해석에 따라 달라질것으로 보여집니다.
Q.집단대출시에도 금차 대책이 적용하는지?
25.06.27일까지
입주자 모집공고를 실시한 사업장의
경우에는 종전기준 적용이 가능합니다.
즉 25.06.27일 까지
입주자 모집공고나 관리처분인가를
받은 경우는
기존 중도금 대출 이주비 대출은
물론, 잔금대출로 전환하는경우에도
종전규정을 적용받을수 있습니다.
그러다보니.
최근 모집공고를언제 했냐에따라
분양아파트도 잔금이 6억까지만 나오는지.
그 이상이 나오는지에 따라
희비가 갈리게 되었습니다.
그럼 여기서 질문이 나올수있습니다.
06.27일 이전에
모집공고가 난경우도,
조건부 전세 자금 대출은 안되나요?
네 안됩니다.
06.27일까지
전세계약서를 적은게 아니라면
모집공고여부와 상관없이
조건부 전세자금대출은
지금 막혀있다고 보시면 됩니다.
Q.집단대출시 기존1주택자라면,
6개월이내 처분이
잔금대출 실행일로부터 6개월인가요?
아니면 소유권이전등기일로부터 6개월인가요?
이질문이 나온이유는,
보통 신규아파트의 경우에는
입주를하고나서도,
소유권이전등기일이 늦어지는 경우가
굉장히 많습니다.
준공을 하고 입주를 하고 나서,
일괄등기를 하다보니,
통상입주하고나서
1년가까이 지연이 될떄도 있습니다.
그러다 보니,
실제 06.28일 규제 대상인 사람이
기존1주택을 가지고 있었고,
6개월이내 처분조건으로
잔금대출을 받았다는 가정하에
소유권이전등기일 기준이기때문에,
좀 더 시간적 여유를 확보할수있는
부분은 있을것으로 보여집니다.
그외 기존 규정관련해서는
아래 칼럼에서 자세히
나와있어서 함께 첨부 드립니다.^^
대출 규제로 내 집 마련과 투자가 막막해진 분들께 : 기회를 잡는 방법-인턴님
너나위님의 대출 총정리
혼란의 시기일수록 '기준'이 필요합니다
이번 6.27 부동산 대책은
단순한 대출규제 이상의 의미를 갖습니다.
'자금 출처를 명확히 하라',
'거주의 실질성을 증명하라',
'우회 수단 없이 원칙을 따르라'는 정부의 메시지가 담겨 있습니다.
하지만 이런 규제 속에서도
여전히 투자자로서 해야할 일은 있습니다.
1.무리한 후순위 대출 대신,
현금흐름을 기준으로 투자 원칙을 다시 세우세요.
과도한 대출은 다시 나에게 반드시 돌아옵니다.
2. 전세를 안고 사는 물건이라면,
'언제 세입자가 나가는지',
'세입자의 전세가 높게 들어있는지?"
그렇다면 내가 전세만기시 감당가능한지를
먼저 체크하세요.
3. 지금부터는 나의 감당 가능여부와
현금여력을 희망회로가 아닌 명백한 시선으로
보면서 현장을 나가야 할때입니다.
'되느냐, 안 되느냐'를 따지기보다,
어떤 조건에서 가능하고, 리스크는 무엇인지를 먼저 따져보세요.
규제는 일시적이고 정책은 또 언젠가는 바뀝니다.
하지만 중요한거는
월부의 투자기준중 하나인
리스크가 항상 감당가능해야 한다는 사실입니다.
중간중간, 규제에 대한 정리가 금융기관별로 될때마다
발빠르게
후속 칼럼으로 올려서 도움이 될수있도하겠습니다.^^
그럼 출근길
월요일 빠이팅입니다^^
(벌써 땀이나는 아침입니다)
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