아뚜야 조장님이 공유해주신 덕분에 정리해본 진담님의 칼럼.
지방 구축을 어떻게 바라봐야하나 고민이 많았는데 정말 넘나 도움되었사옵니다. 💚
회사에서 몰래 요약하면서 넘나 쫄깃했지 뭡니까.! 물론 업무 마무리하고 시간이 남아서 했지만!! ㅋㅋ
저와 같은 고민을 하신 분들이 있다면 도움이 되길 바랍니당
진담님 아뚜야 조장님 감사합니다 🙆♀️
[진담] 선호도 떨어지는 구축 APT 구분하는 4가지 방법 (23.03.24)
원문 링크 : https://cafe.naver.com/wecando7/8525297
① 생활권별 입주 시기에 따라 가격변동 차이가 큰가?
- 아실 : 좌측 상단 탭 '입주시기' - 상단 탭 '더보기' - '동'까지 설정
- 예시 : 대전 vs. 청주
② 상승장에서 가수요가 붙는 단지인가?
- 호갱노노 활용 : 단지 매전차 비교
- 선호 구축 : 상승장 시작 시, 실수요(=전세가) 대비 가수요(=벌어지는매전갭) 확인
- 비선호 구축 : 전세가가 매매가가 딱 붙어서 움직이며 실수요 vs. 가수요 차이가 거의 없음
③ 도심재생이 활발한 지역인가?
- 리치고 활용
- 도심재생 : 쇠퇴하는 지역을 다시 부흥시키는 도시사업
→ (a) 기존 입지가 대체되기 힘들어서 원래 중심 역할을 하던 곳을 개발하거나,
→ (b) 더이상 새롭게 지을 땅이 없어서 입지는 좋지만 낙후된 곳을 개발
→ 다시 말해, "입지독점성"이 있는 땅이라 볼 수 있다.
④ 같은 생활권 내 대장아파트와 가격 흐름이 유사한가?
- 아실 단지 비교 : 대장아파트와의 가격 차이 흐름 확인
- 선호 구축 : 랜드마크급 상승은 아니더라도 가격 상승/하락 흐름이 랜드마크와 굉장히 유사함
→ 가격 흐름이 비슷하다는 것은, "이 지역 사람들은 이 생활권을 정말 좋아해서,
상급 단지가 비싸지면 하급단지도 가서 살고 싶어하는구나" 라고도 해석 가능.
- 비선호 구축 : 상승장에서 오르지만, 전고점을 만나고 금방 꺾이는 특징 (전고점 간신히 회복 후 다시 하락세)
→ <생각> 작은 도시의 대장 단지 가격이 보합하는 것은
구축 단지에서의 이사 수요로 가격을 받쳐줘서 그런 게 아닐까?
[정리] 낮은 선호도 단지 특징
⑴ 수요층이 얇은 도시에서는 입지에 따라 연식이 오래된 생활권은 가격 상승에 한계가 있다.
⑵ 가치가 낮은 단지는 상승장에서 가수요(=매전차)가 덜 붙는다.
⑶ 도심재생이 적은 것은 입지독점성이 떨어진다는 것으로, 구축의 가능성이 제한적이다.
⑷ 수요층이 얇은 도시 상승장에서 구축단지가 랜드마크를 따라 움직일 때는 전고점 수준의 상승을 기대해볼 수 있다. (그 이상은 어려울 가능성이 큼)
+ 랜드마크와 구축의 가격차이는 업다운이 조금씩 달라 일정하지 않고 기복이 있다.
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