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지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
부자는 상승 사이클이 만들어준다. 포기만 하지 않으면 결과를 이룰 수 있다.
인상 깊었던 내용
- 왜라는 게 없어도 행동하면서 배워갈 수 있다. 행동을 통해서 이유를 깨달을 수 있다.
- 6/27 대책 이후로 매수세가 꺾여서 우리한테는 기회가 있을 것이다. 두려움 속에서도 행동했던 게 좋은 경험이었음.
- 지방은 안 오르는 단지도 있을 수 있다. 투자 범위를 좁혀서 행동한다 (수도권과 다르다). 지방은 단지 찾는 게 어렵지만, 다 싸기 때문에 투자하기는 쉽다.
- 학군인지, 신도시 느낌이 중요한지 지역 내 선호도 구성 요소를 파악해야 한다.
- 입지가 좋거나 연식이 좋은 단지가 좋다. 지방은 인구수가 수요다. 같은 투자금이라면 인구수가 많은 곳을 선택하는 게 좋다.
- 부산과 대구를 제외한 곳은 입지 가치가 떨어진다. 40분이면 도시를 관통하여 출퇴근이 가능하다.
- 지방에서 선호도를 파악하는 게 제일 어렵다 (부자 커뮤니티 형성). 논리적으로 접근하면 어려울 수 있다. 공감을 해야 한다.
- 인구수 50만은 기본적으로 수요가 있는 지역이다. 50만 명 이상에서 투자하는 게 좋다.
- 지방은 땅을 보지 말고 앞을 봐야 한다. 지방은 느낌이 더 중요하다.
- 학군을 중요하게 봐야 하는 지역: 대전, 대구, 울산, 창원, 포항, (부산, 광주)
- 나머지는 학군이 거의 중요하지 않다.
- 상품성이 선호도에 큰 영향을 준다. 연식, 브랜드, 택지 규모.
- 입지는 학군, 환경, 커뮤니티가 중요하다 (직장·교통 X). 부산, 대구는 직장·교통이 중요할 수 있다. 규모가 크기 때문에.
- 그 지역의 랜드마크에서 가장 가까운 업무지구까지 거리를 재서 반영한다.
- 인구수 대비 대기업이 많을수록 다른 곳으로 가지 않는다.
- 지방은 느낌이 중요하다. 정성적인 것으로 사람들이 선호할 수 있다. 임장 다니면서 선호하는 느낌이 정답일 수 있다.
- 지방은 공급 물량이 전세 가격에 절대적인 영향을 줌.
- 공급보는 방법 : 지역 전체 공급 → 구별 공급 물량 → 3년 내 입주 단지 위치 확인 해야 한다.
- 가격이 오르는 원리 : 공급 물량 없음 → 전세 물량 없음 → 전세가 올라감 → 매매가를 끌어올림
- 전주는 현재 전세가격이 전고점을 뚫어서 높은 자리다. 조심해야 한다. (서울도 전세 전고점을 아직 뚫지 못했음) 전세가격이 급하게 올라가면 조심해야 한다. 떨어질 수 있다. → 그래서 전세가가 아직 오르지 않은 지역이 좋다.
- 가격이든 가치든 결국 부동산은 본질로 돌아온다. (가격이 급하게 오르면 빨리 떨어지는 법이다)
- 1년 전에 전주와 울산인 지역을 찾아가면 된다. → 현재 대구, 창원의 모습.
- 부사님이 친절할수록 투자하기 쉽고 좋은 시기이다. 부사님이 쌀쌀하면 안 좋은 시기이다. 어려운 시기이다.
- 가격이 같은 단지를 놓고 어디가 더 저평가되었는지 판단하는 게 쉽다.
- 매물 수가 증가하다 멈춤. 전세 매물은 줄어들고 있음.
- 가장 늦게 개발된 생활권일수록 사람들이 선호한다. 부산 외곽 구축은 투자하지 않는다 (인구가 줄어들고 있어서).
- 투자는 점이 아니라 선이다. (죽기 살기로 하지 말고, 즐겁게 해라.)
- 단지의 느낌이 중요하다. 300세대, 400세대 단지가 저평가가 아닐 수도 있다. 금정구 장전래미안은 사람들이 선호하는 단지다. 단지의 느낌을 아는 게 중요하다. 사람들이 선호하는 단지인지 아닌지 느껴야 한다.
- 선뜻 매수하기 어려운 점이 있어서 매매가격이 쉽게 반등하지 못하지만, 확실한 거주 선호도가 있는 단지에 소액 투자 기회가 열린다.
- 부산은 타 지역 대비 상승폭은 크고 하락폭은 적다. 하지만 전세는 상승/하락폭이 크다.
- 대전은 구축이 신축보다 더 올라간 것을 볼 수 있음 (둔산동 구축이 견인한 것 같다).
- 전고점이란 지난 상승장에서 가치를 인정받은 가격이다. 전고점이 낮지만 전세가 전고점이 더 높을 수도 있는 단지는 투자금이 낮을 수 있다.
- 2020년에 입주한 단지는 양도세 때문에 2022년 후에 팔 수 있어서 전고점이 낮게 찍힐 가능성이 있다.
- 지금 갖고 싶지는 않지만 거주 수요가 있는 단지를 유심히 봐야 한다. 학군 수요가 있으면 전세가가 잘 받쳐준다.
- 좋아하는 동과 덜 좋아하는 동의 매매가격 차이가 많이 나지만 전세가는 그렇게 차이나지 않는 경우가 있다. 투자금은 덜 좋아하는 동이 덜 든다. 수익률이 더 높을 수 있다.
- 생활권 내 단지 선호도 판단하는 법 - 상권과 가까이 있는 단지, 규모가 적은 단지는 어떻게 생각해야 할까? 실제로 임장 가서 판단해야 한다. 단지 규모가 작아도 신축이면 좋아할 수 있다. 하지만 구축 소단지는 사람들이 선호하지 않을 수 있다. 구축은 전세 가격이 높지 않아 투자금이 더 든다.
- 같은 생활권 내 비교 평가가 어려울 때는 상권과 가까운 신축 단지를 기준점으로 잡고 주변 단지를 본다.
- 전세가격이 오르는 것을 보기 전에 미리 좋은 지역부터 단지 선호도를 파악해야 투자를 할 수 있다.
- 본격적으로 전세가격이 오르기 시작하면 파악한 단지 중 우선순위대로 접근하며 기회를 포착한다. 한 단지만 가지 말고 비슷한 단지 몇 개를 한꺼번에 본다.
- 매매가격이 상승한다면 지체 없이 후순위 단지로 가야 한다.
- 부산은 수도권으로 봐야 한다. 입지 좋은 신축뿐만 아니라 입지 좋은 구축도 볼 수 있다. 입지 덜 좋은 신축은 싼 가격과 적은 투자금으로 접근해야 한다. 입지 덜 좋은 구축은 쳐다보지 않는다.
- 내가 지속할 수 있었던 이유는 포기하고 싶은 순간에 나를 일으켜주는 동료가 있어서, 지속할 수밖에 없는 환경이었다. 투자는 잘하는 것보다 오래 하면 끝나는 게임이다. 환경에 머무르는 게 정말 중요하다. 부자는 혼자 되는 게 아니다. 부자는 상승 사이클이 만들어준다. 포기만 하지 않으면 결과를 이룰 수 있다.
적용할점
- 지역의 랜드마크에서 가장 가까운 업무지구까지 거리를 재서 반영한다. → 임보에서 직장과의 거리 기준 판단
- 투자는 점이 아니라 선이다. 죽기 살기로 하지 말고, 즐겁게 해라. → 더운데 즐겁게 임장한다. 비장함을 내려 놓고 그냥 즐기자…
- 부자는 상승 사이클이 만들어준다. 포기만 하지 않으면 결과를 이룰 수 있다. → 셀프 퇴장만 안하면 된다. 투자는 돈을 버는 것이 아니라 좋은 자산을 쌓는것이다.
- 가격이 같은 단지를 놓고 어디가 더 저평가되었는지 판단하는 게 쉽다 → 비교 평가가 어려울 때는 가격이 같은 걸 놓고 판단하자. 전세가격이 같은 단지를 보고 판단할 수 있을것 같다. (결국 전세가 상승을 먹는것이다)
- 전세가격이 오르는 것을 보기 전에 미리 좋은 지역부터 단지 선호도를 파악해야 투자를 할 수 있다. → 미리 임장해서 앞마당을 늘려야 한다.
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