6/27 대책 이후로 매수세가 꺾여서 우리한테는 기회가 있을 것이다. 두려움 속에서도 행동했던 게 좋은 경험이었음.
지방은 안 오르는 단지도 있을 수 있다. 투자 범위를 좁혀서 행동한다 (수도권과 다르다). 지방은 단지 찾는 게 어렵지만, 다 싸기 때문에 투자하기는 쉽다.
학군인지, 신도시 느낌이 중요한지 지역 내 선호도 구성 요소를 파악해야 한다.
입지가 좋거나 연식이 좋은 단지가 좋다. 지방은 인구수가 수요다. 같은 투자금이라면 인구수가 많은 곳을 선택하는 게 좋다.
부산과 대구를 제외한 곳은 입지 가치가 떨어진다. 40분이면 도시를 관통하여 출퇴근이 가능하다.
지방에서 선호도를 파악하는 게 제일 어렵다 (부자 커뮤니티 형성). 논리적으로 접근하면 어려울 수 있다. 공감을 해야 한다.
인구수 50만은 기본적으로 수요가 있는 지역이다. 50만 명 이상에서 투자하는 게 좋다.
지방은 땅을 보지 말고 앞을 봐야 한다. 지방은 느낌이 더 중요하다.
학군을 중요하게 봐야 하는 지역: 대전, 대구, 울산, 창원, 포항, (부산, 광주)
나머지는 학군이 거의 중요하지 않다.
상품성이 선호도에 큰 영향을 준다. 연식, 브랜드, 택지 규모.
입지는 학군, 환경, 커뮤니티가 중요하다 (직장·교통 X). 부산, 대구는 직장·교통이 중요할 수 있다. 규모가 크기 때문에.
그 지역의 랜드마크에서 가장 가까운 업무지구까지 거리를 재서 반영한다.
인구수 대비 대기업이 많을수록 다른 곳으로 가지 않는다.
지방은 느낌이 중요하다. 정성적인 것으로 사람들이 선호할 수 있다. 임장 다니면서 선호하는 느낌이 정답일 수 있다.
지방은 공급 물량이 전세 가격에 절대적인 영향을 줌.
공급보는 방법 : 지역 전체 공급 → 구별 공급 물량 → 3년 내 입주 단지 위치 확인 해야 한다.
가격이 오르는 원리 : 공급 물량 없음 → 전세 물량 없음 → 전세가 올라감 → 매매가를 끌어올림
전주는 현재 전세가격이 전고점을 뚫어서 높은 자리다. 조심해야 한다. (서울도 전세 전고점을 아직 뚫지 못했음) 전세가격이 급하게 올라가면 조심해야 한다. 떨어질 수 있다. → 그래서 전세가가 아직 오르지 않은 지역이 좋다.
가격이든 가치든 결국 부동산은 본질로 돌아온다. (가격이 급하게 오르면 빨리 떨어지는 법이다)
1년 전에 전주와 울산인 지역을 찾아가면 된다. → 현재 대구, 창원의 모습.
부사님이 친절할수록 투자하기 쉽고 좋은 시기이다. 부사님이 쌀쌀하면 안 좋은 시기이다. 어려운 시기이다.
가격이 같은 단지를 놓고 어디가 더 저평가되었는지 판단하는 게 쉽다.
매물 수가 증가하다 멈춤. 전세 매물은 줄어들고 있음.
가장 늦게 개발된 생활권일수록 사람들이 선호한다. 부산 외곽 구축은 투자하지 않는다 (인구가 줄어들고 있어서).
투자는 점이 아니라 선이다. (죽기 살기로 하지 말고, 즐겁게 해라.)
단지의 느낌이 중요하다. 300세대, 400세대 단지가 저평가가 아닐 수도 있다. 금정구 장전래미안은 사람들이 선호하는 단지다. 단지의 느낌을 아는 게 중요하다. 사람들이 선호하는 단지인지 아닌지 느껴야 한다.
선뜻 매수하기 어려운 점이 있어서 매매가격이 쉽게 반등하지 못하지만, 확실한 거주 선호도가 있는 단지에 소액 투자 기회가 열린다.
부산은 타 지역 대비 상승폭은 크고 하락폭은 적다. 하지만 전세는 상승/하락폭이 크다.
대전은 구축이 신축보다 더 올라간 것을 볼 수 있음 (둔산동 구축이 견인한 것 같다).
전고점이란 지난 상승장에서 가치를 인정받은 가격이다. 전고점이 낮지만 전세가 전고점이 더 높을 수도 있는 단지는 투자금이 낮을 수 있다.
2020년에 입주한 단지는 양도세 때문에 2022년 후에 팔 수 있어서 전고점이 낮게 찍힐 가능성이 있다.
지금 갖고 싶지는 않지만 거주 수요가 있는 단지를 유심히 봐야 한다. 학군 수요가 있으면 전세가가 잘 받쳐준다.
좋아하는 동과 덜 좋아하는 동의 매매가격 차이가 많이 나지만 전세가는 그렇게 차이나지 않는 경우가 있다. 투자금은 덜 좋아하는 동이 덜 든다. 수익률이 더 높을 수 있다.
생활권 내 단지 선호도 판단하는 법 - 상권과 가까이 있는 단지, 규모가 적은 단지는 어떻게 생각해야 할까? 실제로 임장 가서 판단해야 한다. 단지 규모가 작아도 신축이면 좋아할 수 있다. 하지만 구축 소단지는 사람들이 선호하지 않을 수 있다. 구축은 전세 가격이 높지 않아 투자금이 더 든다.
같은 생활권 내 비교 평가가 어려울 때는 상권과 가까운 신축 단지를 기준점으로 잡고 주변 단지를 본다.
전세가격이 오르는 것을 보기 전에 미리 좋은 지역부터 단지 선호도를 파악해야 투자를 할 수 있다.
본격적으로 전세가격이 오르기 시작하면 파악한 단지 중 우선순위대로 접근하며 기회를 포착한다. 한 단지만 가지 말고 비슷한 단지 몇 개를 한꺼번에 본다.
매매가격이 상승한다면 지체 없이 후순위 단지로 가야 한다.
부산은 수도권으로 봐야 한다. 입지 좋은 신축뿐만 아니라 입지 좋은 구축도 볼 수 있다. 입지 덜 좋은 신축은 싼 가격과 적은 투자금으로 접근해야 한다. 입지 덜 좋은 구축은 쳐다보지 않는다.
내가 지속할 수 있었던 이유는 포기하고 싶은 순간에 나를 일으켜주는 동료가 있어서, 지속할 수밖에 없는 환경이었다. 투자는 잘하는 것보다 오래 하면 끝나는 게임이다. 환경에 머무르는 게 정말 중요하다. 부자는 혼자 되는 게 아니다. 부자는 상승 사이클이 만들어준다. 포기만 하지 않으면 결과를 이룰 수 있다.
적용할점
지역의 랜드마크에서 가장 가까운 업무지구까지 거리를 재서 반영한다. → 임보에서 직장과의 거리 기준 판단
투자는 점이 아니라 선이다. 죽기 살기로 하지 말고, 즐겁게 해라. → 더운데 즐겁게 임장한다. 비장함을 내려 놓고 그냥 즐기자…
부자는 상승 사이클이 만들어준다. 포기만 하지 않으면 결과를 이룰 수 있다. → 셀프 퇴장만 안하면 된다. 투자는 돈을 버는 것이 아니라 좋은 자산을 쌓는것이다.
가격이 같은 단지를 놓고 어디가 더 저평가되었는지 판단하는 게 쉽다 → 비교 평가가 어려울 때는 가격이 같은 걸 놓고 판단하자. 전세가격이 같은 단지를 보고 판단할 수 있을것 같다. (결국 전세가 상승을 먹는것이다)
전세가격이 오르는 것을 보기 전에 미리 좋은 지역부터 단지 선호도를 파악해야 투자를 할 수 있다. → 미리 임장해서 앞마당을 늘려야 한다.