“서울은 이제 10억이 기본이잖아요.”
“2억 가지고는 수도권 아주 외곽이나 봐야죠.”
마포구, 성동구, 동작구 등 주요 급지는 현실적으로 가격이 많이 올라
자금이 부족한 분들에게는 진입하기 힘든 게 사실입니다.
하지만 서울 전체가 끝난 것은 아닙니다.
종잣돈 2억, 서울은 이미 끝났다고요?
종잣돈 1.5억~3억 사이
생애최초 가능한 무주택자라면
지금 중요한 기로에 놓여 있다고 봅니다.
전혀 생각하지 않았던 지역으로 밀려나지 않기 위한 대비책이
현실적으로 필요한 시점이 되었습니다.
서울에서 실거주도 가능하고 자산을 방어할 뿐만 아니라
상승여지도 있는 곳을 동시에 잡을 수 있는 몇 안 되는 곳이 있습니다.
그 중 하나가 바로 노원입니다.
이런 분들께 특히 도움이 됩니다.
- 종잣돈 1.5억~3억
- 생애최초 가능한 무주택자
- 실거주 만족도 + 내 집 한 채로 마음 편해지고 싶은 분
노원은 흔히 이렇게 인식됩니다.
“서울 끝자락이잖아”
“구축이 너무 많아. 요즘 신축 찾지 구축은 돈이 될까?"
“지금까지 안 오른 거 보니가 안 오를 것 같아"
노원 실거주 내집마련, 지금이 기회인 이유
① 서울에서 2억대 접근 가능한 거의 유일한 대단지 밀집 지역
상급지 가격이 많이 오르게 되면서
중하급지에서도 매매가 8억~10억짜리 집들이 이제 많이 보입니다.
그런 가운데 현실적으로 서울에서 아래와 같은 조건이 성립하는 지역이 거의 없습니다.
- 전용 59㎡ 기준
- 매매가 5억대 중후반 ~ 6억 초반
- 생애최초 + LTV + 전세 활용 시 자기자본 2억 내외 접근 가능
서울에서 전고점 21년 10월 가격 대비 41%정도 회복한 아파트가 있는가 하면
노원구에는 여전히 14% 하락한 가격에 머무르고 있는 아파트도 있습니다.
② 평지 + 택지 + 대단지 + 생활 편의
가격적으로 가성비 있는 곳이면서
싸지만 불편한 곳이 아니라, 편한데 아직 싼 곳입니다.
서울 전체를 다녀보시는 노원처럼 넓은 평지에
아파트가 밀집되어 들어선 곳이 별로 없습니다.
언덕에 자리잡은 아파트들이 서울 곳곳에 많은데
노원은 평지에 조성된 택지지구로
유모차 끌고 다니다보면 걸리는 곳이 없습니다.
③ 수요가 끊기지 않는 구조
경기가 나빠져도 가격이 무너질 가능성이 낮은 지역입니다.
다양한 이유로 노원을 찾는 수요들이 있습니다.
- 신혼부부, 30~40대 맞벌이
- 학원가, 병원, 상권, 공원 밀집
- 초등학생 등 자녀들 키우기 좋은 가성비 학군
- 출퇴근 편의성
노원은 지하철 7호선을 이용해 강남 진입이 쉬운 것이
큰 장점으로 작용합니다.
첫 내집마련으로 입문해서 다른 곳으로 이동할 때
징검다리 역할을 충분히 해줄 수 있는 곳입니다.
사람들이 착각하는 것: “안 오른 지역은 나쁜 지역이다?”
아닙니다.
거주 인프라는 이미 완성되어 있고, 가격만 ‘뒤처져’ 있을 뿐
상승장 후반에 늦게 따라 오르는 것입니다.
21년 당시 노원구는 서울에서 가장 상승률이 높았던 지역으로 거론되었습니다.
서울에서 흐름이 늦은 것이지 경기 외곽에 있는 단지보다
지난 상승장에서 가격 상승의 힘이 더 큰 곳이었습니다.
최근 내집마련을 결정하시는 분들 중에서
아직 안 오른 곳을 방문하고는
여기는 별로니까 계속 안 오르는 건 아닌가 하는
잘못된 판단을 하는 경우를 많이 보았습니다.
돈은 비싼 곳에서 비싸지 않은 곳으로 흘러갑니다.
좀더 길게 보유기간 10년 동안 지난 상승상을 보면
매매 150% 상승하는 모습을 보였습니다.
여전히 가성비 있는 가격에 내집마련이 가능하다면
현실적으로 계산을 해봅니다.
생애최초 내집마련한다면..
전용 59㎡ / 매매가 5.8억 / 신혼·무자녀·무주택 생애최초 기준
*지역·은행·개인 소득에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 내용 | 금액(예시) |
|---|---|---|
| 매매가 | 아파트 매수가 | 5.8억 |
| 생애최초 LTV | 최대 80% | 4.64억 |
| 실제 가능 대출 | 보수적으로 70% 가정 | 4.06억 |
| 필요 자기자본 | 매매가 – 대출 | 1.74억 |
| 취득세 | 1.1% (6억 이하 생애최초 감면) | 약 640만 |
| 중개수수료 | 약 0.4% | 약 230만 |
| 기타비용 | 이사, 인테리어, 가전 등 | 약 1,000만 |
| 총 필요 현금 | 자기자본 + 부대비용 | 약 2.0억 내외 |
이와 같이
- 서울
- 접근 가능한 가성비 있는 가격
- 실거주 만족도가 높은 곳
- 아직 대중의 관심이 낮은 곳
이 모든 것이 동시에 성립하는 곳이라면 내집마련으로 시작하기 나쁘지 않은 곳입니다.
전세 물량도 부족한 상황에서 지금 내집마련을 할지, 말지 여전히 고민하고 계신 분들은
현실적으로 본인 예산에 맞는 보금자리를 찾으셨으면 합니다.
