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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요, 허씨허씨입니다.
오늘은 계약갱신요구권에 대해
놓치면 손해보는 내용 3가지를
정리해드리려고 합니다.
크게 3가지 케이스에서
계약갱신요구권을 쓰는 방법에 대해
알려드릴건데요.
✔️ 3년 전세 후 계약갱신요구권을 사용하는 경우
✔️ 기존 세입자가 이미 계약갱신요구권을 사용 후 재계약을 요구하는 경우
✔️ 현재 시세가 보증금보다 낮아서 감액을 해야하는 경우
하나씩 천천히 알아봅시다.
아래부터는 계약갱신요구권을 줄여서
계갱권이라고 편하게 적어볼게요.
1. 3년 전세 후 계갱권 사용 후 기간은요?
중소도시 천안의 공급 그래프인데요.
2027년 12월부터 2028년 2월의
공급만 피하게 되면
입주가 정리되는 분위기이긴 합니다.
천안에 투자를 한다면
'3년 전세'를 맞추면서
공급 리스크를 피해보고자 할텐데요.
Q. 여기서 질문
최초 계약이 3년이면 계갱권 사용도 3년이 보장되나요? (3+3?)
주택임대차보호법 제6조의3에는
계갱권의 존속기간을 '2년'으로 정해두었습니다.
따라서 최초 계약기간과 무관하게
계갱권을 사용하게 되면 2년이 연장되는 것입니다.
2025년 10월에 3년 전세를 맞췄다면
최초 : 2025. 10. ~ 2028. 10. (3년)
갱신 : 2028. 10. ~ 2030. 10. (2년)
이렇게 기간이 정리되게 됩니다.
2. 이미 계갱권을 사용한 임차인, 리필이 되나요?
이미 2(신규) + 2(갱신)을 사용하여
만기를 앞둔 임차인이
더 살고 싶다는 이야기를 꺼냅니다.
새롭게 전세를 구하는 것보다
기존 임차인과 계약을 하는 것이
나쁘지 않다면 연장을 해줄 수도 있을텐데요.
Q. 여기서 질문
계갱권 사용 후 계약서를 다시 쓰게 되면
신규 계약으로 보고 계갱권이 살아나나요?
우선 이 부분에 대한 국토교통부의
공식 입장을 먼저 읽어보겠습니다.
답변의 초반에는 증액금은 상관없다고 했는데
후반부에는 임대료가 동일성을 유지하기
어려울만큼 변경되면 신규계약으로 본다고 하네요.
조금 헷갈릴 것 같습니다.
계갱권 리필을 막고자 한다면
이렇게 특약을 써볼 것 같습니다.
🍭 본 계약은 기존 임대차 계약의 연장 계약이며,
계약갱신요구권도 이미 사용하였음을 확인
🍭 추가로 저라면 보증금은 시세가 많이 올랐더라도
5% 범위 내 욕심내지 않고 증액할 것 같네요 :)
반대로 내가 임차인으로서
신규 계약을 통해 계갱권을 한번 더 쓰고 싶다면
🍬 본 계약은 기존의 임대차 계약의 연장이 아닌
신규 계약 건이며, 계약갱신요구권 사용이 가능하다.
위 특약으로 권리를
확실하게 정리할 것 같습니다.
3. 계갱권은 무조건 증액만 가능한가?
임차인 만기가 돌아오는데
시세 대비 기존 임차보증금이 낮은 상황이라면
계갱권을 못 쓰게 되는 걸까요?
<예시>
✔️ 시세 : 4.5억
✔️ 기존 보증금 : 5억 (-5천만원)
Q. 여기서 질문
계갱권은 무조건 증액 계약만 하는거 아니에요?
결론부터 얘기하면 그렇지 않습니다.
계갱권 + 5% 증액이
하나의 세트처럼 생각하시는 분들이
꽤 계시더라고요.
과도한 임대료 증액을 막기 위해
법적으로 5%까지만 증액이 가능한 것이지
반드시 증액 계약을 해야하는 건 아닙니다.
실제로 아래와 같이 3.7억에 거주하던 임차인이
3.5억에 2천만원을 감액하면서
갱신요구권을 사용하는 경우도 있습니다.
따라서 감액 요구를 할 때
자연스럽게 계갱권 사용 계약으로 말하면서
특약에 정리해두면 좋습니다.
오늘 알려드린 내용 도움이 되셨을까요?
계갱권을 사용할 때
강조하고 싶은 부분이 한가지 있는데요.
바로 계갱권에 대한 내용이 정리된
계약서를 다시 써놓는 겁니다.
이 때는 기존에 계약하신 부동산 사장님께
말씀을 드리면 소정의 대필료만 받고
계약서를 써주실텐데요.
나중에 서로 다르게 이해해서
불필요한 논쟁에 휘말리느니
깔끔하게 계약서로 정리해두셨으면 좋겠습니다.
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