지투 2강 후기_프메퍼님 강의

1.
셀프 코칭, 스스로 할 수 있는 실력 기르기

특히 지방에서는 선호하는 단지에 투자

*선호도있는 단지는?

지방투자에서는
- 돈을버는 투자
- 실력을 쌓는 투자

인구수=수요

거래량을 보고 환금성 파악

연식외 지방의 세세한 선호도를 파악할 수 있어야함

* 선호도에 따라 이정도 가격이면 적정한가
이 입지에서 이정도 가격이면 적정한가

같은 인구규모라도 시장 상황에 따라 수익이 달라짐
지방의 공급, 리스크 등을 알고 투자판단
연식만 봐서는 안되고 복합적으로 판단

*공급 많은 곳 투자
1. 실거주
2. 전세기간(3년/2년반)

[투자 프로세스]
가치판단-임장 임보
가격판단-비교 평가
투자판단-투자 실행

(첫수강)정석으로 제대로 배우는 시간- 그대로 B.M
(재수강)다시 제대로 고쳐가는 시간-복기 개선

행동하지 않으면 의미가 없음

*지방 투자에서의 가장 중요한 핵심
1. 선호도 있는 단지 고르는 임장/임보

'현명한 투자자는 모든 기회를 쫓지 않는다.
자신의 강약점을 이해하고 그에 따라 행동한다'
-찰리멍거-

많은 시도와 분석+스스로의 통찰력

[분임]
동별선호도-사람에 집중
이 지역에서 '우선순위'로 볼 곳이 어디일까?

이 지역의 선호도는?

-나무위키
지역만의 특징, 도시구조, 인구가 늘고있거나

-임장전 위성지도
아파트가 얼마나 모여있나? 아파트 연식 파악, 사람들이 좋아하는 것, 안좋아하는 것

-임장전 지적편집도
주요 상권의 위치와 규모, 직장위치, 랜드마크 및 생활권

-임장 중
눈으로 발로 담기
학원, 상권, 옷차림

-임장 후 백지도 그리기
-임장 후 생활권 정리

1. 생활권 순위(분임/단임/매임)
2. 임장 느낌(환경, 학군, 상권, 사람과 분위기)
3. 대장 가격(랜드마크 단지 가격과 선호도)

★(재수강) 1page 분위기 임장 결론 장표 만들어보기...

[단지임장]
단지별 선호도(단지 주변 환경)
단지의 위치, 단지주변은?
선호요소를 포함한 단지의 위치

단지 관리 상태, 주차상태, 동간 거리

단지임장
초등학교, 연식, 가격
생활권마다 바꾸면서 동료와 돌아가면서 파악

선호요소 거리(상권, 학원가)
비선호요소 거리(유해시설, 유흥상권)
'있을 건 있고 없을 건 없는 단지인가'
단지별 비교

★시세그룹핑
가격의 왜곡을 볼 수 있다
가격이 몰려있는 곳 왜곡이 많을 수 있다
가격판단을 하는데 필요한 건 시세그룹핑
투자물건 러프하게 뽑아보는 것

단지 가치를 스스로 정리하는 과정

단지분석
현장 정보 매물임장, 전임내용을 남겨놓기

3.
뾰족한 단지 분석 어떻게 해야 하나요?

현재 투자 우선순위 단지들은 과거 시장흐름과 공급이 비슷했던 시기에 수익률이 좋았던 단지일 것

랜드마크의 가격의 변화가 있던 시기 기사와 비슷한 공급을 찾아본다

(재수강)1page 가설 검증 예시 ★
주장, 근거, 결론을 통한 '확신'

현재의 투자 후보 매물+미래의 투자 후보 매물

[지방 매물 임장 전중후]
1. 매매/전세 실거래가[전고점]
2. 전세 개수 =투자 리스크는?
3. 타겟 가격=이가격이며 바로산다

*지방에서 단지임장 결론

*알아야 할 것
단지상태, 위치, 주변
'선호도'는? 
투자하기 좋았던 단지들의 '공통된 특징'은?

*해야 할 것
(임장전)단지 임자루트, 시세따기

[매임]
1개의 매물을 찾기 위한 과정 = 매물임장

현재의 투자 후보 매물+미래의 투자 후보 매물

*타겟가격
23년 초, 24년 초 가격, 저층 가격(실거주 거래 유심히 볼 것)

공실3개월 되면 오래 된 것

4.
명확한 투자기준+우선순위
비교평가= 사람들의 수요와 우선순위를 판단, 좋은 물건에 투자하는 행위

생활권 몇순위 단지인지 파악 후 비교평가

충분히 지역 이해 후 그래프 비교

임장 임보로 도시의 위상 판단

그래프와 가치 가격이 일치 하지 않을 수 있음
임장 임보로 선호도를 알고, 지역의 흐름을 알아야
제대로 된 가치 판단을 할 수 있음

5.
나에게 딱 맞는 투자 후보 찾기
1. 앞마당 정리 요약(가치와 가격 정리)
2. 투자 그룹핑(5분위 시세표)
3. 실전 투자 적용 사례

* 지방 앞마당 정리에 꼭 들어갈 것
- 저평가 단지
(시세트래킹을 통한 지역내 저평가 단지 정리, 생활권 별 선호도 상/중/하 단지)
- 공급과 전세물량
(지역 3년 내 공급상황 현장의 전세물량, 아실 매물 증감, 네이버 부동산 전세개수)

앞마당 정리 요약 예시 장표 ★

[투자그룹핑 (5분위 시세표)]★
절대가 먼저

내 투자 후보 찾기 ★

가격 협상을 통해 단지 3등을 1등으로 만들기

현장에 많이가 봐야 좋은 물건 찾을 수 있다
 

적용할 점이 너무 많지만 꼭 하겠다는 생각으로

[투자그룹핑 (5분위 시세표)] 작성하고 투자로 연결!

단지분석시 현장 내용 담기(전임, 매임)

★부분 교안 한번 더 보기!