조정대상지역 양도세 비과세를 위한 상생임대주택 혜택[마크 임]

안녕하세요.  마크 임이라고 합니다

우리가 주택을 보유하고 매도하면서 

2주택의 경우 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 

조건에 해당되는 경우들이 있습니다. 

장기보유가 목표이지만 

더 좋은 것을 갈아끼우기 위해 

비과세 혜택을 활용하는 것을 잘 따져보고 적용한다면

 더 많은 투자금으로 볼 수 있는 물건도 많아지기에

 알아두시면 좋을 것 같아 글을 적어봅니다. 

(소득세법 제89조(비과세 양도소득))

저는 일반적인 일시적 1가구 2주택 1후2보3매

(1번 주택 매수 1년 후 2번 주택 매수, 

1번 주택 2년이상 보유,

2번 주택 매수 후 1번 주택 3년이내 매도)

 조건이 아닌 실거주 2년 의무가 있는 

조정대상지역의 1번 주택 매도 시 

적용 가능한 내용을 말씀드리려 합니다.

바로 상생임대주택 요건을 활용한 비과세 혜택인데요.

조정대상지역에 주택을 매수하였다면

 보유기간이 2년 이상이고 

그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 채워야 

1세대 1주택 특례제도를 적용받아 

비과세 혜택이 되는데요. 

(소득세법 시행령 제154조) 

◆  상생임대주택 특례제도란? 

소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 

양도일 현재 1주택(일시적 2주택 포함)을 

소유한 1세대가 

직전임대차계약 및 상생임대차계약의 요건을

 모두 갖추어 상생임대주택을 양도하는 경우에는 

실거주 2년 거주기간의 제한을 

받지 않는 혜택입니다. 

즉 상생임대 조건만 충족 시킨다면 

조정대상지역 주택에서 

실거주 2년 이상을 채우지 않아도 되는 것입니다.

① 직전 임대차계약 

주택을 매수한 후 해당 주택에 임차임과 체결한

 임대차 계약(전세,월세)을 말하고, 

해당 주택 매수 시 임차인 승계 조건의 매수인 경우

그 임대차 계약은 제외되고,

계약 만료 후 새로 임차인과 맺은 계약부터 

적용을 받습니다. 

직전 임대차계약에 따라 임대한 기간은

 1년 6개월 이상이어야 합니다. 

② 상생 임대차계약 

직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 

임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 

임대차계약을 말하고

21년 12월 20일 ~ 26년 12월 31일 기간 중에 

임대 계약을 체결하고 임대를 개시하여야 하며

상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

만약 직전 임대차계약이나 상생 임대차계약 체결 후 

임차인이 1년 6개월이나 2년을 채우지 못하고 

조기 퇴거하여 새로운 임차인과 계약 시 

기존 임대기간과 새로운 임대기간을 합산하여 

기준 기간을 채울 경우 혜택이 적용됩니다. 

(다만 새로운 임대계약이 기존 임대계약의 임대료와 같거나 낮은 경우에 한함)

◆ 분양권 매수 주택에 경우?

분양권 매수의 경우 입주 시 

잔금을 전세 계약금으로 해결한 경우는

상생임대주택 제도에 해당이 되지 않습니다. 

잔금까지 본인 금액으로 마무리하고 전세를 맞추셔야 상생임대주택 혜택 적용 가능합니다. 

◆ 신청방법은?

양도 후 홈택스에서 양도소득세 신고 시 

「상생임대주택에 대한 특례적용신고서」를 작성해 직전 임대계약서와 상생 임대차계약서를

 같이 첨부하여 비과세로 신고하면 적용이 됩니다. 

양도세 비과세 적용은 

반드시 세무사 등 전문가 2명 이상과 상담하여 

해당되는게 맞는지 확인하시고 

매도 계획을 세우시기 바랍니다.

 잘못 신고한다면 양도세는 물론 가산세까지 

모두 납부해야하는 

최악의 경우가 생길 수 있음을 명심하시길~!!

무료 국세상담은 126 콜센터로 문의하셔도 됩니다

조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다

부족한 글 읽어 주셔서 감사합니다~^^