안녕하세요!
부동산 열반 기초반을 수강하고 있는 뚜럼버스 입니다.
부동산 앞마당을 하나씩 만들어갈때 매물을 구입할때 전세를 낀 매물을 구입할때 궁금한 점이 있어요!
예를 들어 매물이 5억이고, 전세가가 4억 5천이라면, 투자금이 5천이 되잖아요?
- 근데 결론적으로는 매물의 매매가인 5억이 있어야 그 물건을 구입할수 있는 것이고, 전세가인 4억 5천이 세입자로부터 뒷받침되어야하는 구조인거 아닌가요?? 즉 투자금이 5천이여도 애초에 5억이 있어야 하는 구조..?
- 또한 상기 매물에 전세입자가 몇년 거주하다가 중간에 나가버린다면, 전세가 4억 5천을 돌려줘야하는 구조인데, 그럼 자산이 투자금이 아니라, 애초에 매매가 자체 5억을 소유하고 있는 사람이어야 하는 거 아닌가 하는 생각이 들며, 불안한 구조인거 아닌가…?하는 생각이 들어요!
- 또한 대출규제정책 변화로 인해 실거주 한채와 투자용 한채를 마련할때, 주담대 대출금액을 각 집에 나눠서 사용하는 것은 불가능한것이죠? (주담대는 실거주 전입 6개월 이내해야하므로/ 투자용 한채를 주담대 대출없이 소유한 자산으로 매수하고, 실거주 한채만 주담대를 활용하는 것은 가능하지만 주담대 대출금액을 각집에 분할해서 사용하는 것이 불가능한거죠..?)
그래서 종잣존이 적은 사람이 투자를 할 때 오잉 어떻게 되는거지..?하며 궁금증이 생겼어요!
부동산 투자에 대한 기초를 쌓아가고 있는 중이여서 혹시 제가 잘못 이해하고 있는 부분이 있다면 얼마든지 편하게 말씀부탁드립니다!!!!
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댓글
뚜럼버스님 안녕하세요~ 전세가 4.5억인 세입자가 뒷받침 되어야 5천만원으로 투자 가능합니다. 그리고 세입자가 거주하다 나가게 되면 전세금 4.5억을 돌려드려야 하는데 대출 + 현금 등 융통할 수 있는 돈이 있어야 안정적으로 투자를 할 수 있습니다. 하지만 사람들이 좋아하는 선호도 있는 단지를 매수하게 되면 바로 다음 세입자를 구하면서 제 돈으로 돌려드리지 않아도 되고 4.5억 보다 낮아진 3.5억에 새로운 세입자가 들어온다면 1억은 돌려드릴 수 있도록 마련해야 합니다. 최근에 나온 6.27 대책으로 인해 이미 주택을 보유하고 있는 분들은 주담대가 나오지 않기 때문에 나눠서 사용이 불가능한 것으로 알고 있습니다. 전세입자가 살고 있는 매물을 승계 받아 매매-전세 차액만 내고 투자는 할 수 있습니다. 저는 종잣돈이 적은 사람이라서 더 벌 생각 보다는 리스크를 줄이고 감당 가능한 자산들에 투자를 하면서 자산을 키우고 있습니다. 감사합니다.
뚜럼버스님 열반스쿨 기초반 수강하고 계시는군요 ㅎㅎㅎ 뚜럼버스님의 질문을 보니 전반적으로 잔금이 되지 않기 때문에 리스크 대비가 가능한지 걱정하시는 것 같아요! 먼저 전세를 맞출 수 있다면 매매와 전세의 차액만으로 매수가 가능합니다. 임차인분께서 거주하시다가 나가시는 경우 새롭게 임차인분을 구하시면 되며, 임차인분을 구하기 어려운 상황이라면 전세 호가보다 금액을 낮춰 전세를 셋팅할 수 있습니다. 이 때문에 투자하는 경우 마이너스 통장을 사용하지 말라고 말씀드리는 것이구요. 현재 정책상 2주택이시라면 실거주 주택이든 투자용 주택이든 주택담보대출은 어려운 상황입니다. 만일 이 부분이 걱정이 되신다면 주인전세 물건이나 이미 전세가 셋팅된 물건을 매수하시는 것으로 리스크 헷지를 할 수 있습니다. 모쪼록 의사 결정에 도움이 되기를 바랍니다^^
뚜럼버스님 안녕하세요. 먼저 전세를 낀 매물에 대한 매수라면, 세입자가 이미 있는 물건이라는 말씀이 맞을까용? 더 고민되시는 부분이 A. 전세 맞춰야 하는 집을 매수할때 고민되어요 B. 전세 맞춰져 있는 집을 매수하고, 나중에 세입자분 나가시는 것이 고민되어요. 이 중에 전세 낀 매물을 구입하는 B 고민이라고 가정해보겠습니다. 1. 말씀하신 것처럼, 매매가 5억 / 전세가 4.5억 이라는 가정하에, 5천만원의 투자금으로 매수를 했다고 할게요. - 걱정 point : 만약 4.5억 전세 살고 있는 세입자가 나가면 이 돈을 다 어떻게 돌려주죠? 1) 현재 매수한 물건이 가치가 있는 것인지 판단해볼 수 있어요. 2) 가치 있는 수요있는 물건이라면 임대수요가 얼마나 될지 가늠해볼 수 있어용 3) 현재 전세가격 수준이 역전세를 대비해야 할 정도로 높은 수준인지 판단해볼 수 있어요. -> 수도권 가정이라면 전체적으로는 내년부터 공급 부족인 상황이라 역전세 걱정은 덜 할 수 있을 것 같습니다. (지역마다 공급 있는 곳 있기에 체크 필요해요) -> 지방이라면 지방의 공급과 시기, 위치를 면밀히 보고 역전세가 있을 수 있겠다를 가늠해야합니다. -> 그렇다면 매수 할때부터 이 부분을 반영해서 이 집을 매수할지 말지 판단해볼 수 있을 것 같아용 2. 최초 임대차 계약이라면 2년 거주 의무가 있습니다. 중간에 세입자분이 갑자기 나간다면 임대인이 전세금을 돌려주어야 할 의무는 없어요. 실제로 돈 받지 않고 만기 전에 나가신 분도 있어용. 그리고 만기때 되어서 돈 받으시는 분도 있구요. - 하지만 대체적으로는 협의를 합니다. 임대인이 전세를 맞춰야 하니, 임차인에게 다음 세입자가 나가야 돈을 계약보다 더 빨리 드릴 수 있다고 하는 편이에용. 3. 현재 금액이 어떻게 되시는지 모르겠지만, 실거주 + 투자 둘 모두 진행하실 예정이신가용? 이 부분에 관련해 방향성은 투자코칭을 받는 것을 추천드리겠습니다!! 앞에 드림텔러님께서 잘 말씀주셨는데 덧붙여보았습니다. 뚜럼버스님 파이팅입니다!!
