전세대출 규제, 이제 전세는 끝났습니다 (3억 한도, DSR 포함)

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

6월 말 대출 규제가 나온 이후로, 아직까지도 규제의 여파로 인한 혼란스러움이 여전히 시장에 남아있음을 느끼곤 합니다. 다만 규제 이후 꾸준하게 신고가로 거래가 되었던 주요 지역들은 잠잠해지는 모습을 보이고 있습니다.

더불어 상급지의 거래량이 줄어들면서 비율적으로 보게 되면 하급지의 거래량이 들어나는 것처럼 보입니다. 그렇다보니 이걸 근거로 중저가 아파트에 수요가 늘었다고 이야기를 하는데 비율로 보시기 보다는 거래량 자체로 보는 것이 필요합니다. 안그러면 마치 풍선 효과가 생기는 것처럼 보이면서 괜히 조급해질 수 있기 때문입니다.

풍선 효과라는 것이 발생하기 위해서 수요가 이동하면서 집중되어야합니다. 즉 고가 주택을 매수하던 수요가 저가 주택을 매수하는 수요로 넘어가 기존 수요보다 커지면서 가격이 상승하게 됩니다. 하지만, 서울의 경우 실거주 갈아타기가 중심인 시장인데 대출이 줄어들었다고 갈아타기를 하는 사람들이 대출 가능한 범위에 맞춰서 하급지로 갈아타기를 해 풍선효과를 만들어낸다는 것은 조금은 현실성이 떨어지는 이야기가 되는 것이죠.

분명한건 규제로 인한 영향은 점차 생겨나고 있으며, 일부 지역은 이와 상관없이 호가를 올리는 모습을 보이기도 했지만 실제 거래까지 이어지기 어려운 상황에서 가격의 변화는 계속 지켜보는 것이 필요합니다.

#전세자금대출 규제

여기까지만 봐도 다소 복잡한 상황에서 추가 규제에 대한 이야기가 나오고 있습니다. 바로 전세자금 대출에 대한 내용인데, 최대 한도 3억에 DSR에 포함한다는 것입니다.

물론 이런 이야기에 대해 정부는 선을 그어 아니라고 이야기하지만, 과연 실제로 이런 상황이 생기면 어떻게 될까라는 생각을 누구나 한번쯤 해보게 되는 것 같습니다. 실제 이런 규제가 생긴다면 시장에 어떤 영향을 줄 수 있을까요? 그리고 무주택자, 1주택자, 다주택자 각각의 입장에서는 어떻게 다가올까요?

전세자금대출이 처음 나온건 2008년, 이명박 정부때였습니다. 다만, 초기에는 대출 한도가 1억 원으로 제한적이었다보니 사용하는 사람이 많지 않았고 시간이 지나 점차적으로 한도를 늘리면서 2015년에는 현재 최대한도인 5억원까지 늘어났고 많은 사람들이 이용하는 현재 상황까지오게 되었습니다.

여기서 생각해볼 건 현재 상황에서 전세자금대출의 한도은 5억인데, 기사처럼 만약 3억까지 줄어든다면 2억 정도 추가로 현금이 더 필요한 상황이 되고 그만큼 전세가격이 낮아질 가능성이 높을까? 그리고 이 영향으로 부동산 투자를 하기 어려워지는걸까? 라는 부분 입니다.

#규제가 전세에 미칠 영향 - 수요

이렇게만 보면 그럴 가능성이 높습니다. 기존에 내가 6억짜리 전세를 거주하는데 있어서 전세자금대출 5억에 내 종잣돈 1억으로 가능했다면, 이제는 내돈 3억이 필요한 상황이 되어버리기 때문입니다.

이때 임대인과 임차인은 낮출것인지, 지킬것인지에 대한 피할 수 없는 줄다리기를 하게 되겠지만, 절대적인 공급이 부족한 향후 서울, 수도권 시장에서 아쉬운 건 임차인이 될 가능성이 높습니다. 그리고 규제에 대한 영향은 일괄적인 모습보다는 어떤 지역이냐에 따라서 나뉘서 생각해야할 필요가 있습니다.

가장 먼저, 상급지일수록 영향이 더 적을 가능성이 높을 것 같습니다. 기존에 전세가격 자체가 낮은 가격이 아니다보니 최대 대출 금액인 5억을 받아도 10억은 현금이 필요합니다. 그리고 상급지에 거주하는 사람들은 커뮤니티라는 걸 중요하게 생각하기 때문에 이런 이유에서라도 거주하는 곳을 낮추긴 힘들거라 생각됩니다.

하지만 상급지가 아닌 다른 지역이라면 보통 1~2억 정도의 종잣돈을 기준으로 전세를 구한다 했을때 상급지와는 다르게 아무래도 자금적으로 고민이 되는 상황이 생길 가능성이 높습니다. 다만, 부족함 금액만큼 신용 대출 등을 사용해 보탤 수 있고 그 범위가 DSR 40% 이내에 들어온다면 충분히 생길 수 있는 상황입니다.

내집마련도 아니고... 전세를 사는 건데 신용대출을 내면서 거주한다고?!?! 라고 생각할 수 있지만 전세로 거주하는 수요 역시도 내집마련과 동일하게 실거주 수요에 해당합니다. 상황이 정말 따라주지 않는다면 어쩔 수 없이 다운 그레이드를 하겠지만, 그렇지 않다면 현재 거주하고 있는 상태를 적어도 유지하려고 할 가능성이 높습니다. 이 구간에서부터는 이동해야하는 수요가 늘어나기 시작합니다.

그리고 어찌보면 대출 비중이 높은 그리고 전세가격 자체가 상대적으로 저렴한 구간에서는 두가지를 생각해봐야합니다. 이미 보금자리론 등을 통해 전세자금대출을 받은 경우라면, 한도가 줄어들었다고 해서 크게 영향을 받기에는 기존 범위 자체가 줄어든 범위내에 있기 때문에 당장 수요가 크게 바뀔 가능성은 높지 않습니다. 다만, 이런 경우를 제외한 대출 의존도가 높은 2030, 신혼 부부 등의 경우라면 영향을 줄 가능성이 높을 거구요.

즉, 정리해보자면 수요가 줄어드는 것에 영향은 있겠지만 어떻게든 유지하려고 하거나 크게 영향을 받지 않는 수요도 분명히 있기 때문에 단순히 전세 가격이 조정된다라고 단정짓기는 어려워지며 지역과 가격대에 따라서 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다.

#규제가 전세에 미칠 영향 - 공급

이미 6.27 대책으로 인해 조건부 전세자금 대출이 어려워지면서(물론, 방법이 없는 건 아니지만) 전세가 나오기가 어려운 상황이 되었습니다. 그리고 신규 주택을 통한 공급 물량 자체도 현저히 부족한 상황이라는 것은 이미 다들 잘 알고 있구요. 여기까지 생각해봤을 때, 공급이 절대적으로 부족하기 때문에 전세 가격이 상승할 가능성이 매우 높아집니다.

(공급 측면에 있어 전세자금대출 규제에 대한 이야기가 나오는 건 어찌보면 정부 입장에서는 당연하다는 생각이 듭니다.)

이렇게 금액을 제한하게 되면 임대인 입장에서는 아무래도 전세금을 높게 올려받는 것에 대한 부담이 생길 수 있습니다. 개별 전세 가격대의 수요가 유지되고 크게 줄어들지 않는 상황이 온다고 해도, 임차인의 부담감이 시간이 지나면서 더 크게 느껴질 수 있기 때문입니다.

그렇기에 현금 여력이 되는 투자자라면 차라리 전세 대신 반전세로 바꿔버릴 수 있습니다. 보증금을 유지한채 월세를 받는 식의 형태로 말이죠. 다만, 이걸 하기 위해서는 돈이 많이 필요하기 때문에 한계는 있겠죠. 그리고 실제로 아파트에 여러채를 이렇게 한다는 건 실상 어렵습니다.

결국은 온전한 전세에 해당하는 물건은 더 줄어들 가능성이 높고, 이런 공급 상황만을 생각하면 아이러니하게 전세 가격은 오히려 더 상승할 가능성이 높아지는 것이죠. 그러면서 전세 시장에 부작용이 생기면서 다소 이상하게(?!) 바뀌어갈 가능성이 높습니다. (전세를 영끌한다는 말이 생길지도?!)

#그래서 어떻게 해야할까?

전세자금대출에 대한 규제가 정말 나온다면 직전 규제에 해당하는 사람들보다 그 범위나 규모가 훨씬 더 크고 직접적인 실거주에 해당하는 수요에 영향을 주기 때문에 파장은 꽤나 클것으로 생각됩니다. 하지만 분명한 건 규제로 인한 영향은 온전히 내 스스로가 받아내야한다는 것입니다.

이미 내집을 가지고 계신 분들이라면 잘 지켜나가면서 상급지로, 살고 싶은 그곳을 향해 갈아타기를 해 나가는 것을 목표로 해나가시면 됩니다.

투자를 해나가시는 분이라면 이런 규제가 나온다고해서 못해, 안돼, 불가능해라고 생각하는 것는 것을 경계하셔야 합니다. 그리고 냉정하게 불가능한 것과 어려운 것을 구분해서 정말 안되는 건지 가능하지만 방법이 어려워져 막막한 건지를 판단해야합니다.

규제라는 단어를 듣게 되면 대부분의 많은 분들은 안된다라는 생각부터 하게 됩니다. 하지만 조금 더 어려워졌을 뿐이지 안되는 것은 아니라는 것을 경험을 통해서 배우게 되었습니다. 그렇기에 어떻게 대응해나가면 되는지 어렵더라도 어떻게 해갈 수 있는지를 항상 먼저 생각하는 것이 중요합니다.

마지막으로 아직 내집마련을 준비하기 전이시라면, 이제는 내집 마련이라는 목표를 향해 달려가셨으면 좋겠습니다. 어떻게 시장이 흘러갈지 모르는 상황에서 갑작스럽게 올라버린 전세금을 감당하지 못해 지금보다 선호도가 낮은 생활권 혹은 단지로 가야할 수도 있고, 전세금은 그대로인데 월세도 내야할 수도 있는 불안한 시장이 언제든 찾아올 수 있습니다.

매번 전세나 월세 기사가 나올때마다 불안해하지 않기 위해 그리고 가족들의 행복과 내집에서 거주하는 주거 안정성을 위해서라도 어렵다고 막막하다고 고민하지 마시고 일단은 작은 행동부터 시작해보셨으면 좋겠습니다.

이곳은 누구보다 여러분들의 내집마련을 바라는 분들이 넘쳐나는 곳이니까요.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.