‘오늘은 배우겠다’는 자세

<강의 목표>

• 하락장에서도 안전하게 매수할 수 있는 기준을 익힌다
• 입지 분석법, 현장 조사, 시세 조사, 리스크 점검 방법 실습.

<세부 내용 요약>
 1. 무엇부터 살 것인가?

• 같은 가격이면 ‘신축 > 직주근접 > 교통 > 학군’ 우선
• 학군은 반드시 필요한 경우가 아니면 우선순위에서 밀려남
• 출퇴근 30분 이내 직주근접 여부를 최우선으로 보고 판단

 2. 입지 분석 요소

• 주요 업무지구(강남, 판교, 여의도, 마곡 등)까지 거리 확인
• 언덕, 경사, 하수처리장, 소음 등의 리스크 여부 체크
• 백화점, 대형마트, 스타벅스, 병원 등 생활편의시설 확인
• 역세권 + 교통 편의성 필수 점검
• 입지가 비슷하다면 ‘리스크 유무’로 우선순위 결정

 3. 하락장에서의 매수 기준
착공 여부 확인 후 진입, 사업시행인가 확인

상승장이 아니면 착공만으로는 가격 상승이 어렵다.

하락장에서도 입지가 좋은 지역은 버티며 상승하기 때문에 장기적 관점으로 접근.

4. 데이터 기반 분석

• 강남, 서초, 송파 등 고소득 비율 데이터 기반으로 지역별 비교
• 공급 물량 vs 수요량 비교 → 과잉 공급 여부 체크
• 전세가율 및 시세 흐름 파악으로 리스크 관리.

5. 실전 조사 및 실습
 1) 구글맵, 구글포토, 네이버 지도 활용:

• 해당 단지 주변 상권, 환경, 거리 실사
• 자차·대중교통 기준 시간, 도보 이동성 확인.

 2) 네이버 시세, 실거래가 확인:

• 관심 매물을 하나씩 열어 시세 조사
• 21~22년 고점 대비 현재 저점, 전고점 대비 낙폭 확인

 3) 현장 분위기 조사

• ‘오늘 사람을 보겠다’는 마음으로 현장 방문해 직접 확인
• 주변 상권 활성도, 단지 내 환경, 관리 상태 체크.

 4) 구도심 vs 신도시 비교

•  외딴 신축은 피하고, 구축이라도 입지가 좋고 사람들이 모이는 곳이 우선
• 신도시/택지지구 내 신축도 입지·수요 여부 확인 후 접근.

<핵심 마인드셋>

• “두려워 말라. 현장 조사와 데이터를 기반으로 매수를 준비한다.”
• 상승장/하락장에 상관없이, 좋은 입지의 물건은 결국 오른다
• 하락장에서 더 안전하게 사고, 상승장에서 수익으로 전환하는 구조 이해
• “오늘 한 건 사야겠다”가 아니라 ‘오늘은 배우겠다’는 자세로 접근