관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
결과가 아닌 과정을 비교하는 마음이 중요하다. 지방의 한 채가 인생을 바꿔주는 것이 아니다. 물건을 고르고 투자하는 그 과정에서 투자 실력을 갖추는 것이 중요하며, 결국 그 실력이 여러분의 인생을 바꾼다. 투자에서 가장 효율적인 방법은 실패하지 않는 것이다. 즉, 가장 중요한 것은 잘못된 투자를 피하는 것이다.
강의중에 인사이트 있었던 내용 정리
창원에서 입주 물량이 정리가 다 되었음. 입지가 안 좋은 신축은 외면받고 있고, 선호 신축은 3개월 만에 0.8억이 올랐음. 선호 구축은 천만원 올랐음. 중간 신축은 가격이 아직 멈춰 있음. → 가격이 머무르며 기회를 주고 있는 곳이다. 2019년 공급장에서는 중간 신축이 소액투자의 기회를 오래 주었음.
재수강생은 BM 할 것을 찾아라. 제대로 해야 한다. 리스트를 만들어서 반영해라.
투자란 실력을 돈으로 바꾸는 행위이다.
창원을 봐야 하는 이유는 수요가 많고 가격이 싸고 공급이 줄어들고 있어서이다.
인구가 많을수록 수요가 많다.
울산에서는 23년도 투자한 단지에서 투자금을 회수할 수 있었음. 공급이 줄고 있어서 그렇다. 지방도 투자 가치가 충분히 있다.
지역개요 - 위치, 사람
입지 - 직장, 학군, 환경, 공급, 교통세대당 인구가 많다는 것은 자녀를 키우며 사는 가족들이 많다는 의미이다. 2.5명이면 많은 것임. 분당 등 정말 많은 곳은 2.8명. 가족 수요가 많다는 이야기는 환금성이 높다고 볼 수 있다. 경제활동인구 비율을 본다 (20대 ~ 50대). 인구 비율이 높은 건지 낮은 건지 모를 경우 옆에 있는 거점도시와 비교해 본다.
인구를 본 후에 사람들이 어디에 모여 살고, 살고 싶어 하는 곳은 어딘지 파악해야 한다.
선호 생활권은 그 밖에 사람들이 좋아하는 곳은 어디인가? 경제활동 인구가 많다는 것은 집값을 받아줄 수 있는 수요가 크다는 것이다.
주요 일자리의 위치는 어디인가? 양질의 일자리가 많고 소득이 좋은가? 구매력 있는 고소득자들은 어디에 살고 싶어할까?
종사자수(전체 종사자수: 양)와 대기업수(500인 이상: 질)를 본다. 인구 대비 종사자의 숫자가 많은가? 그 종사자들이 일하는 곳이 대기업인가? (창원과 대전을 비교했음)
일단 평균 월소득을 본다.
지방에서 학군이란 우수한 학교와 학원가의 양뿐만 아니라 질을 봐야 하고, 부자 커뮤니티가 있는지 봐야 한다. 그걸 보고 부자들이 들어와야 한다. 지방에서는 부자들이 들어와야 한다. 수성구 범어동, 부산 동래+센텀 등등. 3박자가 교집합이 되어야 한다.
중학교는 아이들 수에 따라서 배정이지만, 초등학교는 그 단지에 살면 무조건 그 학교를 가야 해서 그 초등학교를 보내기 위해서 단지에 이사와야 하는 의미가 있다.
같은 가격이라면 학군 메리트가 있는 곳에 가야 하는 것이 맞지만, 신축의 가격을 창원은 넘지 않는다. 창원에서 학군이 그 정도 수준이라고 보면 된다.
성산구 반송동이 학군이다. 창원에서 학군지가 부촌은 아닌 것 같다.
지방에서 환경의 정의: 1. 상권 및 편의시설, 2. 거주환경, 3. 그 지역에서 사람들이 좋아하는 요소 (오션뷰, 대교뷰 등등)
지방은 인구가 작기 때문에 사람들이 많이 모이는 곳에 상권과 유흥과 학원가가 모인다. 대전이 조금 특이한 곳이다.
최근 5년간 최고가 단지를 본다. 연식과 가격을.
과거 대장주 (아실 그래프) 공급년도 (부동산지인)를 너비를 같게 해서 맞춰 봐라. 전세가는 공급에 많은 영향을 받지만 매매가격은 전세가만큼 일치하지 않는다.
공급량은 부동산지인과 국가통계포털 통계누리의 미분양. 매매 전세 지수를 붙여본다.
교통분석: 지방을 대표하는 주요 직장이 있는 곳까지 접근성. 예) 대전정부청사, 대덕테크노단지. 지역을 대표하는 주요 직장이 없는 경우에는 지역의 상권 중심과 부촌과의 접근성을 본다.
창원 투자 전략 - 단지 선호도와 중심지 접근성이 중요하다. 학군 좋은 곳의 선호도가 높다.
지방 임장의 특징: 수도권은 같은 생활권에서 단지들이 같이 오르지만, 같은 생활권에 있어도 모든 단지가 오르는 건 아니다. 1등 생활권 옆이라고 연식이 좋다고 무조건 오르는 것이 아니다. 생활권과 단지의 선호도가 다를 수 있다.
분위기 임장을 통해서 생활권별 특징을 보고 단지 임장으로 개별 단지 특징을 본다. 시세지도로 가격 결정 요소를 본다. 수도권은 아파트가 자리잡은 땅의 가치를 봐야 하지만 지방은 입지가 조금 떨어지더라도 쾌적한 신축이 중요할 수 있다. 건물이 낡고 선호도가 떨어지면 대체된다. 가격이 가치를 찾아 우상향하지 않음.
시세지도를 그리는 이유는 생활권 우선순위를 확인하여 생활권별 대표 단지의 가격을 붙여 본다.
시세지도를 단순하게 그림을 그리는 것이 아니고 궁금한 단지를 찾아내고 매물 임장을 진행한다.
생활권과 가격이 다른 단지를 비교할 때는 전세가격이 비슷하다면 전세가를 기준점으로 비교한다. 모든 조건이 똑같다면 10년 내 신축을 선택하는 게 좋다.
내가 BM할 내용들
인구분석할 때 해당동의 인구와 세새당 인구수를 한판지도에 올려 본다.
지방에서 학군을 볼때 부자 커뮤니티가 있는지 봐야 한다 → 유성구 단임을 할때 분임때 놓쳤던 부자 커뮤니티를 생각해야 겠다. 특히 생활권 우선순위가 헤깔리는 도안 신도시와 관평동을 다시 유심하게 본다.
공급량 그래프 그리기 → 아실그래프와 부동산지인 그래프를 너비를 같게 해서 그려 본다. 국가통계포털 통계누리의 미분양과 매매전세 지수를 붙혀본다 (심화과정)
교통분석 : 지방을 대표하는 주요직장이 있는 곳까지 접근성 → 대전 정부청사와 태크노단지를 예시로 들었는데, 다시한번 직장의 질과 대기업수를 봐야 겠다.
시세지도를 그릴때 궁금한 단지를 찾는다 → 오늘 시세지도 그릴 예정인다 바로 BM 하여 전임을 해봐야 겠다.
전세가를 기준점으로 비교한다. → 새벽보기님 블로그에서 얻었던 인사이트였는데, 강의에서도 나왔음. 결국 다주택 투자자는 전세가 상승을 먹는것이기 때문에 전세가가 비슷한 단지중에서 매매가격이 낮은 단지가 전세가율이 높고 투자금 대비 가성비가 높은거 같다. (단 매매가격이 다르다는 이야기는 가치 우선순위가 다르다는 이야기라서, 단지의 연식에 따라서 보유 기간을 한번 더 유심하게 고민해 볼 필요가 있을것 같다.)
튜터님의 논리와 과정을 BM 하여 나의 실력을 늘려야겠다. 투자는 당장 돈을 버는것이 아니라 좋은 자산을 쌓는 것이다!
댓글
자이코님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
