소복하게 하루를 쌓아가는
워킹맘 투자자 유르입니다🥰
임장을 하다 보면 구축만 몰려 있는
생활권이나 택지를 종종 만나게 됩니다
1기 신도시 거의 대부분이 그러하구요,
신도시가 아니더라도 그그와 비슷하게
특정 시기에 아파트가 몰려 지어진 곳도 있습니다
이런 곳의 임장할 때 우리의 마음 어떠한가요?
기본적으로 일단 막 흥이 나지는 않고..
다 그게 그거같고, 비슷해보이고
내가 진짜 구축도 투자해야 하나 싶고...
그러다보니
단지 선호도를 매기는 것도 쉽지 않은..
그런 경험 혹시 없으신가요?
그렇게 적당히 단지임장을 할 수도 있지만!
구축에서 더 열심히 봐야 하는 선호요인이 있습니다
얼마 전 한가해보이 멘토님과의 반 임장에서도
이렇게 말씀해 주셨습니다
"구축일수록 디테일에서 차이가 벌어집니다.
단지를 꼼꼼하게 보셔야 해요"
'구축, 다 비슷하지..' 라고만 생각하셨다면
이제부터는 구축 생활권에선 아래 네 가지를
단지임장 때 함께 생각해보기로 해요
구축 안에서도 선호도를 나누는 데에
훨씬 도움되실 거에요!
1. 대형 평형이 있는가? 대형 세대수가 많은가? (쾌적성)
대부분의 연식에서 그러하듯,
대형 평형이 포함된 단지가
더 쾌적하고 깔끔한 느낌이 듭니다
단지에 들어가자 마자 바로 보이는 차이점으론
주차 공간이 덜 빼곡한가? 인데요
(구축 특성상 여유있기는 애초에 어려우므로)
같은 면적에 소형 200세대를 지었을 경우
필요한 주차공간이 기본 200대 겠지만,
같은 면적에 대형 50세대를 지으면 주차 공간이
적게는 50대,
한 집당 두 대를 세운대도 총 100대 이기 때문에
주차공간을 훨씬 넓게 활용할 수 있습니다
이는 자연스럽게 구축단지 안에서도
여유 공간, 정원같은 휴게 공간,
넓직한 인도와 탁 트인 느낌으로 이어집니다
구축이면서 소형 평형이 많은 단지들에서는 일명
#개구리주차 모습을 많이 볼 수가 있어요
인도를 침범해서 올라와 있는 그런 주차죠
뿐만 아니라, 기존 놀이터나 테니스장을 밀어내고서
주차장으로 바꿔 사용하시는 경우도 종종 있습니다
또, 단지 주변 도로에 주차공간이 아닌 곳에도
흰 페인트로 주차 선이 그어져 있다면 그것도
부족한 주차공간으로 인한 것일 수 있습니다
물론 대형이 있다고 무조건 쾌적하냐, 그것도 아닙니다
대형평형의 세대수가 전체 대비 얼마나 되는지,
즉 상대적인 비교도 함께 필요합니다
그리고 40, 50평대 이상의 찐 대형이 아니라
상대적으로 주변 단지는 20평대가 많은것에 비해
어떤 단지에 30평대가 더 많다면, 그것만 해도
차이를 만드는 요인이 될 수 있습니다
부동산은 역시 상대적으로 비교해서
더 좋은 곳을 찾아가게 되는 것 같아요-
구축일록 평형대 구성과 세대수 비교하기!
이를 통한 쾌적성을 꼭 확인합시다 🙌
84부터 60평까지, 동간간격 넓은 금호
vs
59밖에 없는 다닥다닥 라인동산
2. 동향 동이 배치되어 있는가? (개방감, 뷰)
구축들은 동배치가 다소 단순한 편이죠
요즘 지어지는 신축처럼 갈매기 모양으로
남동향과 남서향이 나오는 배치가 아니라,
과거에는 대부분 정남향으로 성냥갑 도미노처럼
일률적인 동 배치가 흔했습니다
그런데 같은 구축 배치 중에도
조금 더 개방감 있고 탁 트여 보이는 곳이 있어요
여긴 왠지 하늘이 더 잘 보이네?
왠지 바람이 더 잘 들고, 해도 덜 가리네?
하는 곳들을 잘 보시면 아마
동향동이 없을 거예요
대부분이 정남향 배치인 단지에
중간중간에 동향 동을 몇 개 설치하고 나면
실질적으로 단지 내 배치는 ㅁ자 구조가 됩니다
그러면 단지 내부에서도 답답한 느낌이 들고
해도 바람도 확실히 덜 들 수 밖에 없구요,
사생활 침해까지도 우려될 수 있더라구요
동향 동배치가 시야를 가로막는 샘머리
vs
only 남향 배치로 좌우가 탁 트인 둥지
이건 매물을 볼 때도 느껴지는 부분인데요,
남향동과 동향동의 모서리가 만나는 라인에선
다른 집의 내부가 훤히 보이기도 합니다
'동향 있는 단지는 투자 못 하겠다'
'동향 동은 다 걸러야겠다' 가 아니라,
(그래도 싸면, 가치 있으면 투자 가능)
단지의 선호도 측면에서 이런 것들도
영향을 준 다는 것을 생각하고
이왕이면 뷰도 덜 가리고 탁 트여있는 곳일수록
전세도, 매도도 먼저 될 수 있으니까요~
거실에서 서로 안부인사 할 수 있는 라인
(뷰 침해)
3. 가급적 방3개, 가급적 계단식 (구조)
구축은 겉으로 볼 때와 달리
내부 구조가 제각각인 경우가 많습니다
신축은 그래도 어느 정도 평형대가
국룰화(?) 되어서인지
대부분 전용59 전용74 전용84로 나눌 수 있고,
웬만해선 59타입도 방3개가 기본이며
복도식일 가능성은 거의 없잖아요
(아주 없지는 않지만요)
그런데 구축은 다릅니다
똑같은 59타입 20평대라고 해도
방이 2개인 곳, 3개인 곳,
복도식인 곳, 계단식인 곳이
한 생활권 안에서도 많이 섞여 있습니다
같은 단지, 같은 평형대 안에서도
59A는 방이 3개, 59B는 방이 2개라
시세가 서로 다르게 흘러가기도 해요
당연히 이왕이면 방이 3개인 곳,
계단식인 곳을 사람들이 좋아하겠죠?
이건 단지 겉모습만 봐서는 알 수 없다보니
단지분석 + 매물임장을 통해서
구조에 따른 선호도와 가격을 맞춰나가야 합니다
역세권+상권 많은 세종6단지보다
시세가 대체로 더 높았던 신안모란(59)
산본 가보신 분들은 궁금하지 않으셨나요?
왜 역세권에, 상권 제일 가깝고
구축 치고도 단지도 크고 짱짱한 세종6단지가
저~ 멀리 언덕배기 근처에 있는 비역세권인
신안모란보다 시세가 살짝 싼걸까?
매매 뿐만 아니라 전세마저? 하고요
이 차이를 저는 구조에서 찾아보았습니다
같은 산본신도시 안에서도
서로 다른 내부구조
산본은 워낙 59타입 중에
방이 3개인 곳이 흔치 않습니다. 귀해요
특히 역세권 주변은 싹 다 방2개 혹은 소형이라,
좀 더 먼 곳에 위치한 단지라고 하더라도
방이 3개이면 수요가 그리로 향하기도 하더라구요
하물며 신안모란은 방이 3개인데다가
계단식이기까지 하니,
그 수요의 크기가
방2복도식이지만 역세권인 세공6단지와
가치를 비슷하게 가져간다고 볼 수 있었습니다
이렇게 단지별 선호도나 시세의 차이가
궁금해질 때에도 구축의 구조를 들여다볼 수 있었어요 :)
4. 새 집이 될 가능성이 있는가? (호재)
구축을 볼 때 한가지 더 보면 좋은 보너스 요소는,
바로 재건축 or 리모델링 현황입니다
구축이 위치한 땅이 워낙 좋다면
그 구축들은 언젠가 다시 태어날 수 있습니다
다만 언제일지, 얼마나 걸릴지,
분담금이 얼마일지,
관계자들끼리 협의가 얼마나 잘 될지
등등의 과정이 순탄치는 않지만요,
분명 시세에는 그러한 기대 심리가
반영되는 곳들이 많습니다
우리가 하는 구축 투자가
실제로 재건축이나 리모델링이 되는 모습까지도
보기 위해 하는 것일수도 있지만,
원체 시간도 많이 들고
그 과정에서 좌충우돌 하는 단지들이 많기 때문에
어쩌면 우리가 보유하는 동안에는
신축으로 다시 태어나는 걸 못 볼 수도 있어요
그렇다고 투자를 못 하느냐, 그것 또한 아닙니다
지금처럼 호재 이야기가 잠잠할 때
호재가 그래도 있는 단지를 찾아두시면,
나중에 상승장 때 그 호재에 기름이 부어지는 거겠죠?
시세는 호재라는 기름을 먹고 활활 타올라
상승장을 캐리하는 견인 역할을 하게 될겁니다
우린 그 때 가서 생각해볼 필요도 있을 것 같아요
내가 계속 보유할 물건인지,
지금 가격이 충분히 싸지 않다고 판단되면
이 구간에 팔아야 할지요
그러니 호재는 투자 결정요소라기보단,
구축끼리 선호도를 충분히 비교했는데도
이 단지들끼리는 비슷하다- 싶을 때
이왕이면 호재 있는 단지를 고르시면 되는 정도일 것 같습니다
호재가 있던 단지라고 해도 지금 현재 기준으로
1) 잘 진행되고 있는지
2) 내부 갈등은 없는지 (재건축파 vs 리모델링파)
3) 진행이 취소되지는 않았는지
등등을 한번 더 보시는 것도 필요합니다
이제부터는 구축 택지를 보더라도
좀 더 디테일하게,
그리고 재미있게 볼 수 있지 않으실까요?
무더운 여름날, 오늘도 발걸음을 내딛는
우리 동료님들에게 작은 도움이 되었으면
하는 마음으로 긴 글 마쳐봅니다
감사합니다 💞
*구축 선호도에 영향을 주는 요인들*
(요약)
1. 대형 평형이 있는가? 대형 세대수가 많은가? (쾌적성)
2. 동향 동이 배치되어 있는가? (개방감, 뷰)
3. 가급적 방3개, 가급적 계단식 (구조)
4. 새 집이 될 가능성이 있는가? (호재)
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