안녕하세요. 맘다해입니다.^^
저는 실준 6기, 열반 24기를 2019년에 수강하고 4년 간 월부에서 사라졌(?)다가 다시 컴백(?)한 투자자입니다. 23년 9월 서투기를 시작으로 한 해에 한 번 서투기를 3번 수강하고 올 3월 임장지였던 곳에 서울 투자를 진행하게 되었습니다. 부족하지만 저의 서울 아파트 투자 후기를 풀어보겠습니다.
2019년 실준과 열반을 들을 당시 저는 4, 6, 8세의 세 아이를 양가 도움없이 키우고 있는 엄마였어요. 그때는 월부 강의가 오프라인 강의만 있었던 때였어요. 지방에서 서울까지 매주 오가고 또 임장 가고 아이 셋 육아독립군으로 키우며 그렇게 들은 2개의 강의와 한 달 동안의 자실… 몸에 무리가 갔는지 6개월간 원인 모를 어지러움증에 시달리게 되면서 월부 생활에 제대로 적응도 하기 전에 사라지게 됩니다.
월부에서 사라지긴 했지만 다행히 투자 시장을 떠난 것은 아니었습니다. 월부를 떠나 있는 동안 월부에서 배운 정석대로 한 ~ 두 달에 한 개의 앞마당을 만들지는 못했지만 끊어질 듯 끊어지지 않게 최소한의 부동산 공부와 임장을 하면서 투자의 명맥을 유지했습니다.
월부에서 배운 ‘저환수원리’ 기본만은 제대로 지키려고 노력하면서 투자를 이어갔습니다.
2019년 당시 월부에 들어오기 전에도 부동산 투자를 하고 있었지만 실패한 투자도 있었고 실력이 많이 부족했어요. 월부에서 들은 강의가 실준, 열반 2개가 다였지만 두 강의를 통해서 투자의 기준을 더 명확하게 할 수 있었어요. 그 기준을 가지고 꾸준히 제가 가진 투자금 안에서 가장 좋은 투자를 하려고 제 나름의 노력을 했습니다.
‘조각임장’이라도 다녔습니다. (조각임장: 시간 날 때마다 한 두 단지라도 도는 것)
저질체력과 아이 셋 육아독립군이라는 핑계로 제대로 된 앞마당을 많이 만들지는 못했습니다. 하지만 지방이든 수도권이든 제가 모르는 동네에 모임, 출장 등이 생겨 갈 일이 생기면 한 두 시간 일찍 갔습니다. 그 근처 동네 한 두 단지라도 보려고요. 한 구를 통째로 도는 임장은 체력적으로나 시간적으로 부담이 되었지만 조각임장은 저의 일상에서 조금만 더 시간을 내면 되었습니다. 조각임장이 전체 구를 조망하기에는 부족함이 많고 구멍숭숭 그 자체이지만 시간 간격을 두고 하는 임장이기 때문에 기억이 또렷하게 남는 장점도 있었습니다.
‘조각임보’라도 썼습니다.(조각임보 : 한 동네 정도 분량의 임보를 쓰는 것)
전체 구를 다 돌면서 임장하지 않았기 때문에 온전한 앞마당을 만들지는 못했지만 조각임보라도 썼습니다. 한 동네의 아파트 몇 개 단지만이라도 비교평가하고 입지 가치 판단을 해보는 정도로요. 사실 이것도 투자를 쉬면서는 잘 하지 못했어요.
무리하지 않았습니다.
임장도 강의도 투자도 무리하지 않았습니다. 저에게 무리가 되는 수준은 과감하게 덜어내고 제가 할 수 있는 만큼의 임장과 임보, 강의, 강의를 듣지 못할 때는 팟캐스트와 유튜브를 들었습니다.
투자 또한 마찬가지였습니다. 많이 오른 지역과 물건을 피했고 항상 일정 수준의 현금을 보유하려고 노력했어요. 마이너스 통장은 일절 사용하지 않았습니다. 그 덕분에 2022년 역전세와 하락장에서 무사히 버틸 수 있었습니다.
꾸준히 매도했습니다.
상승장에 취해 있었던 21년부터 매년 지방 물건을 매도했습니다. 23년에 수도권으로 갈아타야겠다고 생각하고 제가 가지고 있던 가장 좋은 신축 물건을 매수할 단지도 없이 매도하는 오류를 범하기도 했지만요...(눈물 한 번 닦고요ㅠㅠ)
그러면서 다시 서울 공부를 해야겠다고 생각하고 서울투자기초반으로 4년만에 월부에 돌아오게 됩니다.
[2023년 9월 서투기] : 서울 입지에 대해 배운 시기
서울로 갈아타보겠다고 제일 좋은 자산을 헐값에 매도는 했지, 갈아탈 단지는 없지 마음이 급했습니다. (그렇게 투자 경험이 있어도 마음이 급해지는 걸 보면 참 아직 갈 길이 멀다 싶습니다.) 그래서 서투기를 신청하고 강의 듣고 임장 가고 임보 쓰고 했지만 뭘 사도 싸다는 생각이 들었지만 투자 후보군이 너무 많아서 뭘 사야 할 지 모르겠더라구요. 아직 공부가 덜 된 거죠. 하지만 투자 경험이 있으니 실패의 쓴맛도 알기에 무턱대고 지르진 않았습니다. 아직 시간이 많이 남았다는 건방진 생각을 하기도 했지요. 그리고는 그 좋은 시절을 흘려 보냅니다.
(배정 앞마당 1개 + 조장모임 앞마당 1개, 총 서울 앞마당 2개)
[2024년 9월 서투기] : 서울 입지 비교가 조금씩 되기 시작한 시기
2024년에 복직을 하면서 9월 서투기 듣고 공부 꾸준히 하겠다는 다짐은 또 물거품이 되고 맙니다. 아이 셋에 일과 강의를 병행하는 것은 정말 힘든 일이더라구요. 매번 임장과 공부가 업무와 집안일에 밀리고 밀렸습니다. 이대로는 안되겠다 싶어서 임장은 다니지 못하더라도 틈틈이 금액대별로 시세를 따고 트래킹을 했습니다. 그리고 투자 범위에 들어오는 단지들을 조금씩 다녀보았어요. 그렇지만 아직 투자를 실행하기에는 턱없이 부족한 양이었습니다.
그 사이 기회의 문이 좁아지는 것이 보이기 시작하더라구요. 그래서 저는 과감한 결단을 내립니다. 2025년에 6개월 휴직을 하고 서울 투자를 마무리하기로 마음 먹고 실행해 옮깁니다.
(배정 앞마당 1개, 총 서울 앞마당 3개)
[2025년 3월 서투기] : 아파트 단지로 좁혀서 보기 시작한 시기
휴직을 하고 서투기를 수강하면서 ‘휴직 기간 안에 무조건 투자를 한다!’ 마음을 먹었습니다. 마음을 먹고 나니 더 열심히 하게 되더라구요. 그리고 또 휴직까지 했잖아요. 더 이상 물러설 데가 없었어요.
그런데 막상 또 강의 듣고 임장 다니고 임보 쓰고 투자 범위를 단지로 좁히는 과정까지 가니 너무너무 힘이 들더라구요. 한 차례 거래량이 터진 후이기도 해서 어떤 단지는 매물 예약이 힘든 곳도 있었고 지금까지 해오던 소액 투자와는 다르게 큰 투자금이 들어가는 것, 억대가 넘는 취득세라는 현실적인 부분에, 단지로 좁혀가며 의사결정을 하는 단계까지…
‘지방투자는 하겠는데 서울투자는 할 수 있을까?’
마음의 부담이 컸던 시간들이었습니다.
그럼에도 불구하고 자음과모음님, 권유디님, 주우이님, 양파링님 강의를 들으면서 멘탈을 다시 잡는데 도움을 많이 받았습니다. 또한 구체적으로 단지까지 좁혀 들어가며 의사결정을 하는데 많은 도움이 되었어요.
처음에는 ‘내가 가진 투자금으로는 서울 구축 투자가 알맞겠다’ 생각하고 단지를 타겟팅 하고 있었어요. 권유디님 강의를 듣다가 서울 신축도 투자가 가능하겠다는 것을 알게 되었어요. 그래서 투자 타겟을 다시 세팅합니다. 그 과정에서 또 다시 후보군을 고르고 매물을 보고 하는 과정이 녹록치 않았어요. 매물을 보기 어려운 단지도 있었고 갑자기 매물을 거두거나 매도 가격을 올려버리는 집주인도 있었답니다.ㅠㅠ
그러는 와중에도 매물을 보면서 매물을 다 보고 투자해도 괜찮겠다 싶은 단지는,
“사장님, 얼마에 가능하면 연락주세요.” 하고 말씀을 드렸었어요.
“그 가격은 어려워요.” 라는 대답이 주로 돌아왔었지만요.
그렇게 4월 초 정도가 되고 저는 3개 정도의 단지로 추려 투자물건을 비교해보고 있던 찰나, 생각지도 못한 단지에서 연락이 옵니다.
“사모님~ 8.2억에 나와 있었던 4층 물건 7.5억까지 되면 전화 달라고 하셨는데 7.7억에는 어려우실까요?”(매도가는 예시, 실제 금액과 다름)
7.5억까지는 어렵다고 딱 자르셨었던터라 다른 지역, 단지의 8.5억 물건을 투자하기 위해서 조율하던 차였어요. 절대 연락이 오지 않을 거라고 생각했던 단지에서 연락이 왔고 5천이나 네고가 된다고 했지만 더 네고를 시도했습니다.
“사모님~7.6억까지는 해주신다고 해요.”
“사장님, 저희 취득세도 12%에 진짜 영혼까지 끌어모아 투자하는 거라 7.5억에 맞춰 주세요.”
그 와중에 7.6억에 다른 매수자가 붙어서 물건을 놓치는 것보다는 500을 더 쓰는 편을 택했어요.
중도금을 많이 주는 대신 7.55억에 가격 협상을 마치고 가계약금을 쏘고 투자를 진행하게 되었습니다.
알고 보니 매도자의 상황이 굉장히 급한 상황이었더라고요. 지난장 마지막에 투자한 물건 역전세로 인해서 대출이자까지 연체가 되고 있어 연체 해결을 위해서 가진 물건 중에 제일 먼저 팔리는 물건을 파는 상황이었어요. 매도자의 급한 상황 때문에 중도금을 주는 조건으로 6500 네고가 가능했습니다(이 분도 투자자셨어요. 절대 무리하게 투자하지 말아야겠다는 교훈도 다시 한 번 새깁니다).
(배정 앞마당 1개, 총 서울 앞마당 4개)
사실 서울 신축 투자는 생각지도 않은 옵션이었어요. 적당히 7, 8억대 구축 물건 사서 편안하게 보유하면 되겠다 생각을 하다가 강의 수강 후에 생각이 바뀌었습니다. 자음과 모임님 강의를 듣고 저는 현재 다주택자 포지션이고 이제는 자산의 규모가 예전보다는 커지면서 점점 더 거래비용이 많이 들기 때문에 최대한 좋은 물건을 세팅하고 장기보유로 가닥을 잡는 것이 더 유리할 것이라는 판단을 할 수 있게 되었습니다.
또, 주우이님, 양파랑님, 자음과모음님, 권유디님 모두 ‘일단 투자할 금액대의 아파트보다 5천~1억 정도 비싼 아파트들도 후보군에 넣고 매물을 보라’고 해주신 조언이 저에게 큰 도움이 되었습니다. 그 조언을 새겨 듣지 않았더라면 저는 서울 신축 투자를 할 수 없었을 거예요. 제가 매수한 물건도 네고가 되지 않는 금액이었다면 투자금 부족으로 매수할 수 없는 단지였거든요.
강의를 듣고 용기내어 매물임장하고 저의 매수 가능 금액을 던진 결과, 6500만원을 네고하여 불가능에 가깝다고 생각했던 금액으로 매수할 수 있게 되었습니다. 현재 대출 규제 때문에 거래가 주춤하지만 제가 산 금액보다 1.45억 정도 높은 가격에 실거래가 찍혔고요(물론 더 좋은 동호수이긴 합니다). 매물도 많이 줄어있는 상태입니다.
3번의 서투기를 수강하면서 투자로 연결하기까지 고민이 참 많았습니다.
‘이 정도면 됐어.’
하고 안주하는 마음과
‘서울 수도권으로 포트폴리오를 재배치 해보자.’
하는 두 마음 사이에서 팽팽한 줄다리기가 있었습니다.
다주택자 포지션에서 어떻게 포트폴리오를 재정비할 지에 대한 고민이 가장 컸고요. 그것을 실행해 옮기는데 참 많은 망설임이 있었습니다. 제가 가진 가장 좋은 자산을 매도하고 서울 아파트로 갈아타기까지 2년이라는 시간이 걸렸고 시간 차로 인한 기회비용이 있었지만 이번 투자로 인해서 저의 포트폴리오가 더더욱 탄탄해졌다고 생각합니다.
23년 서투기를 수강할 당시, 샤샤와함께 튜터님과 조장 모임을 하면서 지방 투자한 물건들을 해마다 매도하여 투자금이 생겼다는 이야기를 하게 되었는데 이전까지의 제 지방투자 경험담(가늘고 길게 명맥을 유지해 온)을 월부에 꼭 나눠달라고 하시면서 튜터님께서 글쓰기 권한도 따로 주셨어요.
그런데 제가 월부 방식대로 성실하게 해오지도 못했고 월부에서 뛰어나게 투자 잘하시는 분들에 비하면 평범한 수익률에, 평범한 결과여서 글쓰기를 망설이다가 오늘에서야 글을 씁니다. 그때 글을 꼭 쓰겠다고 약속했었는데 약속을 못지켜서 죄송한 마음에 서울 아파트 투자를 마치고 튜터님과 한 약속을 꼭 지켜야 할 것 같아서 이렇게 글을 남겨 봅니다.^^
월부가 시키는대로 정석대로 따라하지는 못했지만 월부 덕분에 부동산 투자에 대해서 많이 배웠고 끊어질듯 끊어질듯 하면서도 제 나름의 방식대로 이어올 수 있었습니다. 2020년에 너바나님께 받은 투자코칭에서 투자실력을 더 키우라는 말씀 항상 잊지 않고 마음에 잘 새기고 있습니다. 서울 아파트 등기를 받아 들고 감사의 인사를 꼭 전하고 싶습니다^^
월부에서 강의를 듣다보니 강의는 많이 들으셨지만 투자를 망설이시는 동료분들을 많이 만났습니다. 아마도 첫 시작의 문턱이 굉장히 높기 때문이겠지요. 하지만 저처럼 이렇게 완벽하지 않아도 투자는 가능하고, 투자에 올인하지 않아도 자신이 처한 상황에 맞게 가늘고 길게 이렇게 투자해가는 사람도 있다는 것을 보시면서 꼭 용기 내셨으면 좋겠습니다!
*작은 시스템을 마련한 투자자를 위한 포트폴리오 재배치 강의도 신설되었으면 좋겠습니다.
마음다해 드림
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