안녕하세요 너나위님? 저는 수원시청에서 지방직 청원경찰로 근무중인 에겐남입니다.
25년 5월에 결혼해서 따끈 따끈? 한 신혼생활을 이어오고 있습니다.
아내는 올해 1월 발령을 받아 수원시 사회복지직 공무원으로 재직중에 있습니다.
사실 저희 부부는 24년 10월 망포역 코 앞의 로얄동 로얄층 정남향의 24평 구축 아파트를 생애최초 신혼부부 디딤돌 대출을 이용하여 매매하여 실거주중입니다. 전략적으로 제 소득만 잡히는 기간에 대출을 실행하여 2억 중반의 금리로 체증식 상환중입니다.
집에는 1억정도가 들어가 있고 나머지는 대출로 마련을 했습니다. 월 80만원의 대출이자를 납부하고 있어요.
Q(1) . 제 고민은 실거주 2년 혹는 3년 후 매매 후 갈아타기를 생각하는데
- 현재 집을 팔고 상급지를 전세 끼고 매매한다 *(이 경우 월세로 10평 ~20평대 빌라 거주)
- 현재 집을 팔고 상급지를 실거주 매매한다 (수지구청역 인근, 상현역 인근 정도까지 고려 *너무 멀면 출퇴근이 ㅠ)
3. 현재 집을 전세를 주고 (3억) 전세금으로 빌라 전세를 들어간다
4. 현재 집을 전세를 주고 (3억) 전세금은 CMA, 예금, 파킹통장, 채권 등에 기간을 정해 묶어두고 빌라 월세
5. 현재 집을 전세를 주고 (3억) 전세금 + 현금으로 한채를 더 투자한다 (너무 소액이라 제일 후 순위지만 여쭙습니다)
6. 지금 그대로 유지 (이건 선택지에는 없지만 여쭙습니다)
(1번이 1순위, 4번이 2순위이긴 한데 나위님의 고견을 여쭙습니다. 첨언도 부탁드립니다!)
+ TMI (읽어주신다면 ㅠㅠ좋겠당)
현재 저는 작년 10월 수원시 영통구 소재의 벽적골 두산 한신 우성 아파트 805동 1404호 (로얄동 로얄층) 을 4억 9400에 매수해서 생애최초 신혼부부 디딤돌을 사용해 실거주중입니다. 당시70대 노부부가 살고 있던 수리 하나 안된 아파트를 매수해 셀프 인테리어로.+ 가성비 인테리어로 도배,장판, 천장등, 콘센트 갈이, 페인트, 실리콘, 화장실, 주방, 현관, 등 700만원 ~ 800만원대에 손보고 실거주 중입니다.
앞으로 1년 ~2년 실거주 요건을 채운 후 아파트 가격에 따라 매도 후 갈아타기를 생각중인데, 그때는 실거주가 아닌 전세 끼고 매매를 고려중입니다. 이번에 너나위님과 부동산 기초 챌린지 2번 과제를 하며 제 아파트를 1번에 놓고 비교군들을 넣어보니 제가 과제에서 써치했던 아파트 중 6번에 위치한 용인시 수지구 죽전에 위치한 동성 2차 아파트 24평이 전세 끼고 매매 시에 현재 아파트와 투자금이 동일하다는 사실을 알게 되었습니다. (물론 6.28 대출규제 전 과열로 가격이 너무 빨리 오른 몇개의 실거래 건수를 제외하고 본 점 양해 부탁드립니다.)
물론 지금의 아파트는 직장과의 거리가 대중교통 이용으로 저는 15분, 아내는 25분 (도보 포함)정도라 실거주용으로는 만족스럽지만 투자적 관점에서는 제 아파트보다 투자금이 더 적게 들어가는 수원시 영통구 소재의 포레파크원 아파트가, 하급지이지만 서울 접근성이 대중교통 이용시 조금 더 유리한 점과, 전세가가 거의 동일한 것, 그리고 매매가는 더 낮다는 점이 투자 시에 조금 더 적은 투자금에, 전세금은 높게 받는, 전세 끼고 매매 시에는 조금 더 좋은 전략이 된다는 사실을 알게 되었습니다,
거기에 더해 6번에 적은 죽전에 위치한 동성 2차 아파트 역시 현재 아파트보다 1억 이상 매매가가 비싼데도 전세가가 4억 정도로 1억이 높다보니 동일한 투자금으로 서울과의 거리가 더 가까우면서, 대중교통 이용 시 더 강남 접근성이 좋은 구축 아파트를 투자할 수 있다는 사실을 알게되었습니다. 6억 초과 아파트 대출 규제로 해당 아파트의 향방은 지켜봐야 하겠지만, 투자 시 고려할 대상으로 저의 위시리스트에 넣으려고 합니다,
저희 부부는 모은 돈 1억을 벽적골 아파트에 넣었고, 부대비용 포함하면 1억 2천 정도 넣은것 같습니다. 현재 현금은 3500~4000가량 모았는데 그 중 3000은 부모님께 갚을 돈이라 500~1000 정도가 가용현금입니다. 내년까지 추가 3천, 후년까지 간다면 추가 3000을 모아 도합 7천 정도의 현금과 현재 집에 묶인 1억을 더해 전세끼고 매매로 갈아타기를 준비중인데, 개인적으로는 수지구청역쪽 구축과, 철산역 인근 구축을 전세 끼고 매수하고 싶은데 최근 집값의 상승으로 전세가는 낮은데 매매가가 높아 투자금이 많이 들어가는 상황으로 확인됩니다. 하락장시 적절한 투자전략과 제가 취하여야 할 전략이 무엇일지 조언을 나위님께 구하고 싶습니다.
Q 2 : 1-2 년 뒤 수원 망포역 초 역세권 인근보다 상급지로의 갈아타기를 고려중인데, 직장과 멀지 않으면서 강남 접근성이 좋은 수지구청역 인근 구축, 상현역 도보 10분 이상 거리의 구축 아파트, 전세 끼고 매매 시에는 철산역 인근 구축 아파트들 까지 후보군에 넣고 보고 있는데, 아무래도 가용 현금이 적고, 시야가 좁다보니 나위님의 현실적인 조언과 투자전략을 구하고 싶습니다
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댓글
안녕하세요. 너나위님은 아니지만 댓글을 달아봅니다.^^ 우선 1년~2년뒤의 상황이기에. 지금 어떤방법을 하면 좋을까요?라는 질문에 정답은 없지만, 24년10월에 매수를 했으면, 26년10월 이후 비과세가 도래 될예정이고, 그떄 시세차익이 난 상황이라면 매도를 고민이실텐데, 이때 1년뒤 전세가 상승이 올라오면 적은 투자금으로 지금 사시는곳보다 위쪽으로 올라오실수있으실꺼고, 내 예상과 달리 투자금으로 들어갈 물건이 마땅치 않거나, 내가 보유하고 있는 집의 매매가가 생각보다 별 차이없다면, 조금더 거주기간이 길어질수도있겠죠. 만일 저라면 그사이에 시장을 계속 보고 있을것같구요. 갭으로 보신다면, 굳이 수지가 아니여도 될수있으니깐요. 아는 단지에 1년간 늘려나가보시고, 그사이 저축도 잘 해둘것같습니다^^
