실준반 2주차 강의 수기 행릿 [가치]

임장보고서의 정석이자 임장보고서 성장의 목표점인 강의를 들었다. 6년 차 투자자이신 권유디 님께서 가장 열심히 압축해서 교본을 만드셨다고 하니 마음이 든든했고, 앞으로 퀀텀 점프하겠다는 생각과 함께 과욕 부리지 않고 평생 이어나갈 수 있는 투자 마인드 길잡이 교과서로 삼아야겠다는 마음이 들었다. 교과서처럼 평생 소장하며 한 단계 한 단계 배워 나가며 임보의 완성도를 높여가야겠다는 다짐이 생겼다. 과욕과 탐욕을 내려놓고 겸손하게 한 발 한 발, 완벽하지 못하더라도 일상의 방해들에 무너지더라도 놓치지 않도록 하겠다.

꺠달은 점& 적용점: 

입지가 중요한건 당연하다. 하지만 단지에 대한 분석 느낌이 빠지는 것을 경계해야 한다. 헷갈리면 어느 단지의 전세가가 높은지 확인한다.

• 입지 가치가 제일 중요하지만 단지 가치도 중요하다.
• 할 수 밖에 없는 환경에 나를 몰아 넣는 것이 중요하다. 스스로 의지가 약하다 자책할 환경에 나를 넣지 말고 할 수 밖에 없는 루틴으로 일을 자리잡게 하면 6개월뒤, 3년뒤, 10년뒤 잘할 수 밖에 없어진다. (회사처럼 독강임투) 하루에 임장보고서 1장 이상씩 쓰면서 매일매일 해나가는 것이 하루에 몰아서 10장쓰는거 보다 훨씬 더 좋다. 중요한 것은 잘하는 것이 아니라 익숙해 지는 것이다.
• 카카오맵: 지적편집도, 스카이뷰, 법정동(생활권 나눠 특징 파악용)
• 수도권 지적편집도상 블루는 지산 유통물류등(잠바 정장바지) 이라면 지방은 정말 사람들이 흔히 생각하는 연기나오는 공장이 많다. 수도권의 산업단지와 지방의 산업단지 모습은 다르다.
• 또한 같은 상업지역(핑크)라도 금융보험 오피스(수트 스벅)인 경우가 있고 구시장소비상권인 경우가 있음 (즉 이 지역의 특성에 맞게 구성되어 있음)
• 하수 처리장이 있다면 지도를 보면서 ‘덜’ 선호 할 수 있겠네 로 생각해야지 마음으로 미리부터 ‘여긴 별로야’하고 생각하지 않았음 한다. 그러면 투자를 못한다. 그럼에도 불구하고 다른지역에 있는 비슷한 가치를 가진 단지들 보다 싸다면 투자 할 수있다고 생각해야 한다.
• 인구(주택수요): 몇명이 살고(인구수), 어떤 사람들이 살고(연령별인구), 어디로 이사가는지(전입전출: 리스크, 역전세, 전세셋팅과 관련된 부분)

• 인구가 늘어난다면? 증가한 요소들과 2-3년 뒤 인구수가 늘어날 지역을 선점하는 관점에서 파악 할 수 있다

   

• 그 지역내에서 다른 곳으로 이사갈 수 있는지?가 중요하다. (수도권은 인천에서 강남까지 이사갈 수 있는 어디든 요소 있음) 때문에 인구수가 중요하지 않다

   

• 입지 분석- 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 (내가 감당할 수 있을까 보는 것)
• 하는 이유: 많은 사람들이 살고 싶은 곳일까?
• 돈을 벌 수 있는 일자리가 있는지(밥줄), 출퇴근이 편리한지(날개), 학교 보내기 좋은 곳인지(아이 미래). 살기 좋은 환경인지(삶의 질), 리스크가 있는지=역전세매매하락(선택권)

• 직장 교통 학군 환경 공급 이외의 다른요소들(0.1%정도 비중-전선, 하수처리장, 주변임대아파트들: 아파트 가격에 영향을 끼치는 요소 겠지만 중요한 요소는 아니다) 이 나온다면 그 것이 크게 중요한 요소는 아닐 것이다.

   

• 강남을 제외한 6대 업무지구 30분 이내라면 A(광화문 시청 여의도 구디가디 DMC 판교 마곡

   

• 공급: 공급물량은 전세가에 영향을 줌 (전세가 하락, 매매가 하락 리스크 대비 위해 분석함) 전세가가 하락하면 보통 매매가도 하락하더라. 때문에 공급이 많고 전세가가 하락할 여지가 있다면 더 싼 가격에 기회를 잡을 수 있는 부분도 있겠구나 라고 공급물량을 통해서 확인 해야겠다.

• 적정 공급량: 지역 인구의 0.5% (예: 인구 20만명의 0.5%는 (20만*0.005%)→ 1000세대→ 1000세대 이하의 입주량에 전세가 영향이 크지는 않을 수 있어도 만약 1000세대 이상 입주는 전세가에 영향을 줄 수있다고 생각해야한다.

   

• Q. 공급 많은 곳에 투자하면 안될까? 감당할 수 있고 그만한 가치가 있다면 투자할 수 있다. 예를 들어 역전세가 3000만원이 예상되지만 수익이 3억이 예상된다면 리스크 대비 수익이 크다면 투자해볼 수 있을까? 그러나 투자금이 적거나, 투자 경험이 적으면 대응하기 어려울 수 있다. 리스크와 수익을 저울에 올려보자. 만약 내가 1년에 3000만원 밖에 돈을 벌지 못한다 그리고 투자하기까지 1-2년 또 돈을 모아가야 한다. 그런데 이 역전세를 대비하자면 투자를 하지 못한다. 그렇다면 내 투자 경험적인 측면에서는 이것도 리스크가 아닐까?까지 고민을 해보는 것. 때문에 매물 코칭시 비슷한 물건도 누구는 하라고 하고 누구는 하지말라고하는 이유다. 이 단지를 투자하면 3년동안 투자를 못하는데 괜찮으세요? 투자고 할 수 있음 하는거고 안괜찮으면 적은 수익을 고려하더라도 리스크 적은 수익 적은 지역으로 가는 것이다. 정리하자자면 리스크와 수익을 저울질해보고 더 큰 편익이 있는것을 선택하는 것이다. 이 것이 투자이다. 단순히 리스크다 있다고 투자를 안하는 것은 떄로는 높은 수익률을 포기하는 것으로 갈 수 있기 때문이다. 초보는 리스크가 덜한 방향으로 선택을 권한다.

  다른 이야기로 입지 좋은 곳에 공급이 많다는 것은 ‘신축’입주로 거주 환경이 좋아지므로 장기적으로는 환경 개선의 영향이 될 수 있다.

   

  입지 독점성이 약한곳은 ‘신축’ 입지 로 인해 거주 수요가 떠날 수 있으니 지방에서는 중요하게 검토해야함.