[승숭] 전세낀물건 쉬울줄알았지? (2호기 경험담 : 부동산 사장님 말 그대로 믿으실껀가요?)

안녕하세요!

모두의 승승장구를 응원하는

행복한 투자자 승숭입니다!

월부학교 가을학기 "셔츠"튜터님 반에서 에고를 던져버리고 꿈에 그리던 2호기 투자를 하게되었습니다.

제목에서 보시는 것처럼 전세낀물건을 매매-전세 차이만큼을 잔금으로 해서 매수했습니다.

정말 간단해보이죠?

저도 당연히 간단할 것이라고 느꼈습니다.

1호기도 전세낀 물건을 매수했기에

'내가 확인할건 다확인했다! 어려움은 절대없을듯 ㅎㅎ' 이라고

마음 편하게 생각하고있었습니다.

하지만 현실은 야생이었습니다..

마구잡이로 튀어나온 리스크, 이에 대한 대응, 그리고 매수

1. 가계약전 매매가 깎기

2. 리스크 1(가계약 직전) - '차용증? 현금보관증?'

3. 리스크 2(가계약 이후) - '임차인 이혼, 계약갱신청구권확인서와 전세계약서 실종사건'

이렇게 3가지 챕터로 나눠서

쉽지 않았던 2호기 경험담을 함께 나눠보려고합니다!

준비되셨나요~?

시작해보겠습니다 : )

*모든 가격은 예시입니다. 참고부탁드립니다 : )

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반장님..부동산 사장님이 매매가

절대 못깎는다는데요...?

가계약전 매매가 깎기

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임장지와 앞마당을 오가며 열심히 매물을 털며 떨리는 마음으로 매물문의서를 작성해서

셔츠 튜터님께 보냈습니다!

셔츠 튜터님께서 ok 해주시고 ㅎㅎ

매물코칭에서 만난 빈쓰튜터님!

빈쓰 튜터님도 ok!! 투자는 셀프이지만 무서울게 없이 든든했던 마음을 갖고 투자하기로 결정합니다!

(매물코칭후기도 기대해주세요 : ) )

신축 84 2.8/2.2 인 전세가 껴있는 물건이었는데요!

이제 가계약금을 꼭 쏘겠다는 마음을 품고 반장님과 부반장님들께 연락드립니다.

숭 : 저 매물코칭 컨펌받았습니다 ㅎㅎ

가계약한다고 이야기하려고합니다.

미짱반장님 : 그 가격에 컨펌 받으신거죠~?

음.. 그래도 한번 2.75로 말씀드려보시면 좋을 것 같아요

트윈부반장님 : 아..그래도 조금이라도 깎아보면 좋을 것 같아요

마그온부반장님 : 숭님 분명 깎을 수 있을 거에요! 감성을 자극해서라도...

숭 : 분명 투자자분 2.75로 깎으려고했다가 계약 파기되었다고 하셨는데..그래도! 이야기해보겠습니다!

반장님, 부반장님의 피드백을 듣고 그냥 실행에 옮겨봅니다.

정말 분명 완강했던 부사님이셨기에 절대 안된다고 하셨지만, 가계약금쏜다고 하며 말씀드리니 일단 이야기해본다고 하신..

떨리는 마음으로 폰을 보며 기다렸습니다..

부동산 사장님의 전화가 오고..

부사님 : 숭님~ 음...2.75는 안될것같아~ 근데 2.78까지는 해주신다네?

숭 : (응? 이게되네? 분명 진짜 절대안된다고했는데..) 아 네 사장님~ 와이프한테 이야기하고 바로 연락드릴게요!!

바로 반장님께 연락드립니다!

숭 : 반장님! 200만원 깎아주셨어요!

미짱반장님 : 오 ㅎㅎ 다행이네요 그래도 100만원이라도 더 깎으면 좋으니깐.. 혹시 매도자분 연세가 어떻게 되세요?

숭 : 저희 아버지랑 비슷한 나이시네요..!

미짱반장님 : 그러면 부사님께 한번 감정에 호소해보면서 100만원이라도 더 깎아보는거로 이야기하는건 어떨까요?

미짱반장님 : 숭님이 지금 신혼이시니깐 월세살면서 힘들게 돈 모아서 투자하려고하는 상황이고, 와이프 반대 뚫고 잘 살아보려고 노력중이다~ 매도자 분처럼 집도 갖고, 잘되고 싶어 노력하고 있는데 참 돈 모으기가 쉽지않아서 100만원이라도 깎아달라고.. 이런식으로 부사님께 감정에 호소하며 말씀드려보면어떨까요?

숭 : 아...네 알겠습니다!!

내심 또 깎아달라고 하면 혼날까봐(부사님과의 관계가 좋지 않은상황..) 걱정되었지만

결국 100만원 깎는것이 중요한게 아니라 부사님 입장에서는 계약을 성사시키는 것이 중요하기에

부사님께 감정에 호소하며 말씀드려봅니다..

그렇게 떨리는 마음으로 기다리는 도중 부사님께 전화가 옵니다.

부사님 : 숭님~어휴...바로 가계약금쏘면 2.77로 해주시겠대~

숭 : 감사합니다 부사님~ 바로 진행하겠습니다 : )

부사님 : 네~아 근데 전세금 2.2억중에서 1천만원은 차용증이라고 하더라고~? 이건 크게 상관없는거야~

네..? 차용증이요? 우선 알겠습니다 사장님 와이프한테 이야기하고 바로 다시 전화드릴게요!

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차용증? 현금보관증?

가계약직전 리스크

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'1천만원 차용증'

차용증이라는 단어는 순간 겁을 먹게 만들었습니다.

상황을 파악해보니

임차인이 회사 전세대출을 받았는데,

계약서상 전세금 2.1억이 대출받을 수 있는 최대금액이었고

1천만원은 임차인 -> 임대인에게

무이자로 빌려준 형태가 된 것이었습니다.

임대인 입장에서는 큰 리스크는 없었고, 임차인이 퇴거할 때 1천만원을 잘 돌려주면 되는 부분이었습니다.

튜터님과 반장님께 말씀드렸고,

제가 생각하지 못한 리스크는 더 이상 없다고 생각했습니다.

부동산 사장님께 확인했을 때

[부사님 브리핑]

임차인 분의 만기는 25년 5월이고,

계약갱신청구권을 사용했고 확인서 또한 작성했으며, 전세계약서도 연장하여 작성한 상황이었습니다.

가계약 문자에 중요한 부분들인 사항을 추가했습니다.

1. 계약갱신청구권 사용

2. "현상태 그대로 매매 중대하자 있을시 계약무효조건이며, 매도인은 매수인에게 가계약금을 반환한다."

3. 25년 5월 만기 전세금 2.2억(차용증 1천만원 포함)

그리고 가계약을 진행했습니다.

여기서 문제가 발생합니다.

[실제 상황]

1. 계약갱신청구권을 사용했지만, 구두로 협의하였고 연장 전세계약서를 따로 작성하지 않음.

2. 차용증 1천만원이 아닌, 현금보관증 1천만원

황당했습니다.

부사님과의 전화내용도 다 녹음되어있고,

정말 화내고 싶었습니다.

부사님의 태도가 막무가내였고 그런말 한적 없다는 상황이여서 화내고 끝내버리고 싶은맘이 굴뚝같았습니다.

깊게 고민해보았고, 저는 이 물건을 사고싶었습니다.

시장 상황이 매도자 우위이다보니 실제 거래되는 매물들의 가격은 3천만원 이상 비쌌습니다.

그래서 부사님의 브리핑과 실제상황이 다름에따라 발생하는 문제는 무엇인지 파악하고 해결하기로 결정합니다.

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'임차인 이혼,

계약갱신청구권확인서와 전세계약서 실종사건'

가계약이후 리스크

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가계약금을 보내고, 3일간은 정신없었던 것 같습니다.

마음을 가다듬고 문제 상황을 나열해봤습니다.

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1. 차용증이 아니고, 현금보관증이요?

2. 계약전인데 "현금보관증"을 다시써요?

3. 임차인의 이혼

4. 계약갱신청구권 확인서 및 연장전세계약서의 부재

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임차인이 집을 보여주지않았던 이유는 이혼소송이 마무리된지 얼마 되지 않아서였습니다.

부사님은 계약일 전에 임차인과 만나 "현금보관증"을 다시 쓰고, 집을 보자고 말씀하셨습니다.

-1번 리스크 해결방안

어이가 없었지만 현금보관증과 차용증의 차이점부터 확인해봅니다.

차용증 : 금전소비대차

현금보관증 : 금전의 소비임치

차용증을 통해 취득한 돈은 사용할 수 있지만,

현금보관증을 통해 취득한 돈은 사용할 수 없는 것이었고,

현금보관증의 경우 채권자에게 반환하지 않았을 경우 형사처벌의 가능성 또한 존재합니다.

그런데 사실상 임차보증금을 현금보관증으로 대체한 경우 형사처벌이 불가능하였기에

차용증이 아닌, 현금보관증이어도 문제는 없었습니다.

-2번 리스크 해결방안

계약전에 현금보관증을 다시 작성하는 것은 아무리 생각하더라도 이해가 가지 않았습니다.

만약 현금보관증을 작성하고, 계약이 파기된다면?

내가 1천만원의 채무를 지게 되는 상황이었습니다.

이 부분은 특약을 넣어서

"숭에게 등기이전시 현금보관증 효력발휘"

"기존임대인과 임차인이 00.00.00에 작성한 기존의 현금보관증을 대체하는 현금보관증"

2가지를 넣어 현금보관증 문구를 정비했고,

저는 잔금일에 사인하기로 협의했습니다.

현금보관증을 통해 임차인을 만나고 중대하자가 없는 것을 확인했습니다.

실제로 임차인 분은 좋은 분이셔서 마음이 놓였습니다 : )

-3번 리스크 해결방안

임차인분의 이혼에 관련하여 당황하였지만,

전세보증금 변제공탁이라는 부분을 통해

이혼 소송 판결이 끝난 것이 아니라면 대처할 수 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10387494

[승숭] 임차인분이 이혼하신다는데요?

실제로 이혼 소송은 판결이 끝났고, 보증금 또한 대부분 회사대출이며 계약자도 거주자인 남편분이셨기에

실제로 발생할 문제는 없었습니다.

-4번 리스크 해결방안

온전히 부동산 사장님의 말만 믿은 제 잘못이었습니다.

모든 문제가 발생한 가장 큰 원인은?

"기존 전세계약서 확인을 하지 않은 것"

기존의 전세계약서를 확인했더라면?

기존 전세계약에 대한

연장 전세계약서가 없는 사실을 알 수 있었고,

현금보관증 1천만원이 존재했다는 것도 알 수 있었으며,

계약갱신청구권 확인서에 대한 부분도

확실하게 확인하고 넘어갔을것입니다.

"계약갱신청구권 확인서"

확인서를 받으면 좋지만, 부사님과의 관계가 좋지 않았기에

이 부분은 확인서 양식으로 받지 못했고

현금보관증을 작성하며 계약갱신청구권을 사용했으며

전세계약서의 별첨서류로 인정한다는 특약문구를 넣었습니다.

또한 구두 및 문자를 통해 임차인분에게 확인했기에

안심하고 넘어갈 수 있었습니다.

"연장 전세계약서"

계약갱신청구권 확인서를 받을 수 없었기에

임차인과 새로운 전세계약서를 다시 쓰며

계갱권 사용한 계약이라고 명시할까 고민했습니다.

하지만,

1호기의 전세 만기가 26.1인데,

만약 전세계약서를 25년 5월 만기로 다시 쓴다면?

임차인은 계약서를 쓴 시점으로 부터

2년간 살 수 있는 권리가 생깁니다.

자세한 사항은 아래 링크 참고 부탁드립니다 : )

https://cafe.naver.com/wecando7/10315136

[승숭] 전세낀계약 매수가 위험한 이유

계약갱신청구권 확인서는

현금보관증 특약 및 임차인 확인을 통해 대체했고

연장 전세계약서의 부재는 1호기와의 만기가 겹치는

리스크를 피하기 위해 작성하지 않고

그대로 승계하기로 결정했습니다.

또한, 매매 계약서에

계약갱신청구권 사용과 전세계약기간 및

연장 전세계약기간에 대하여 확실하게 명시하였습니다.

전세낀물건을 매수하며

당연히 해야하는

"기존 전세계약서" 확인!

부사님 말만 믿고 놓치지 마시고,

반드시 챙기시길 바라겠습니다 : )

급작스럽게 튀어나온 리스크들을 보며

투자자로써의 편익과 비용관점에서 체크하고 대응할 수 있어 보람찬 경험이었던 것 같습니다.

많은 도움 주신

"셔츠" 튜터님

"미짱" 반장님과 도적쓰여러분!

이외에도 많은 분들 정말 감사합니다 : )

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!