그뤠잇_묵시적 갱신권이 임대인에게 불리한 이유

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를 만드는 그뤠잇입니다.

지난 해 서울투자를 진행하면서

전세가 설정된 물건을 매수했었고

묵시적 갱신이 된 상태로 계약을 진행했습니다.

21년 10월에 최초 계약을 체결하고

23년 10월에 묵시적 갱신상태로 이어졌고

현재까지도 동일 금액으로 이어지고 있는데요.

현재 시세보다 높은 금액으로 설정되어 있다보니

섣불리 재계약에 대해 말씀드리기 어려운 상황입니다.

다행히 최근 의사를 확인해보니 

이사계획은 없다고 하셨지만

자세히 생각해보니 묵시적 갱신이

임대인에게는 장점보다는 단점이 많다는 것을

깨닫게 되었는데요.

오늘은 묵시적 갱신의 정의와

임대인에게 불리한 점을 정리해보도록 하겠습니다.

# 임대차 묵시적 갱신이란?

임대차 계약이 종료되는 시점에 임대인이나 임차인

모두 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를

공식적으로 밝히지 않은 경우

기존과 동일한 조건으로 자동으로 계약이

2년간 연장되는 제도입니다.

주택임대차보호범 제6조 1항에 따라

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지

임대인이 임차인에게 계약 갱신 거절이나

조건변경 의사를 서면으로 알리지 않으면

묵시적 갱신이 성립하게 됩니다.

임차인 역시 기간 만료 2개월 전까지

갱신 거절 의사를 밝히지 않으면

이 제도의 적용을 받습니다.

이런 경우 보증금, 임대료 등이

기존과 동일한 조건으로 연장이 되며

시장 상황에 따라

임대인 또는 임차인에게

유불리가 달라질것으로 생각됩니다.

# 묵시적 갱신이 성립되지 않는 경우

위에 조건이 성립하더라도 묵시적 갱신이

성립하지 않을때도 있는데요.

세입자가 두 달치 월세를 밀린적이 있거나

주택의 전부 또는 일부를 고의로 파손하는 등

임차인으로서의 의무를 위반했을 때

묵시적 갱신이 성립되지 않습니다.

이런 경우 임대인이 따로 임대차 계약 해지 의사를

밝히지 않았더라고 계약 종료일에

해당 계약은 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

묵시적 갱신은 시장 상황에 따라 유불리가 달라지는데요.

코로나 폭등장에서 높은 전세가를 돌려줘야했던

23년에는 묵시적 갱신을 하는 것이 임차인에게 유리했지만

최근 시장에서는 낮은 전세가로 연장계약이 가능하기에

임대인에게 유리한 상황입니다.

이로 인해 최근 전세 계약 중 상당수의 매물이

갱신계약을 체결하고 있으며

이로 인해 시장에서 전세매물이

매우 귀해지면서 전세품귀 현상이

발생하고 있습니다.

# 임차인에게 묵시적 갱신이 주는 장/단점

묵시적 갱신은 임차인에게

비교적 유리한 점이 많은 제도입니다.

임차인 입장에서 장/단점을 정리하면

아래와 같습니다.

장점

1. 별도의 절차 없이 주거 안정(2년 연장)

2. 언제든 중도 해지 가능

3. 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신 요구권 행사 가능

단점

1. 보증금/월세 조건 개선 불가

장점을 살펴보면 2년을 동일 조건으로 거주가능하며

필요 시 언제든 해지가 가능하고

계약갱신 요구권을 활용하여 요구 시점부터

2년을 더 거주할 수 있다는 점에서

임차인에게 더 유리하다는

결론을 얻을 수 있습니다.

# 임대인에게 묵시적 갱신이 주는 장/단점

반대로 임대인 입장에서

묵시적 갱신이 주는 장점보다는

단점이 크다고 생각하는데요.

장점

1. 계약 종료 시점에 별도 협상 없이 계약 연장 가능

단점

1. 기존 조건(보증금)으로 무조건 연장, 변경 및 거절 불가

2. 2년 동안 일방적 해지 불가, 임차인 해지만 허용 가능

3. 묵시적 갱신 이후 임차인의 갱신요구권 사용 가능

임대인 입장에서는 새로 계약을 요구할수도 없고

임차인이 새로운 계약 체결 또는 갱신권 요구 시

수용할 수 밖에 없어 불리하다고 생각이 드는데요.

시장 상황에 따라 다르겠지만

임대인 입장에서는 전세 보증금이 시세보다

낮은 경우 묵시적 갱신보다는

계약갱신권 사용 또는 새로운 계약 체결을 통해

보증금 갱신 등의 이익을 낼 수 있도록

하는 방향이 유리하다고 생각합니다.

저의 경우 현재 전세 시세보다

높게 전세가가 설정되어 묵시적 갱신이

유리할 수 있지만

보통의 경우에는 묵시적 갱신보다는

명확하게 거주 의사를 파악하고

계약갱신권을 사용하게 하거나

새로운 계약을 체결할 수 있도록 

유도하는 것이 임대인에게 유리하다고

생각합니다.

전세계약 만기 시점을 잘 체크하고

시장 상황을 잘 파악하시어

임차인으로써의 권리를

꼭 행사하시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.