관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 집사지니입니다.
어제 마지막 강의가 올라오고 난 후,
한 켠에 마음이 많이 무거웠습니다.
아직 시세 따기를 완성하지 못했거든요…!!
지방 앞마당을 늘려나가니, 시간이 정말 부족한게 느껴졌습니다.
수도권을 오갈때와는 달리 하루를 통으로. 그리고 아예 모르는 지역을 알아가는게 처음이라
더 오래걸렸던것 같아요.
BM :
스케줄 짜서, 결과물 만들기.
한 달에 한 곳. 임장보고서 완성한다. 모의 투자까지 !
무엇보다 임장 지역을 먼저 정하고, 1일부터 지역개요와 입지분석 마치기.
8월 5주차 계획.
1주차(3일~8일) 2일 분임 / 지역개요 + 입지 분석 + 시세따기 // 진담님 임보라이브에서 언급하신 BM 체크리스트 포함!!
2주차(9일~14일) 분임 임보에 반영(내 생각 같이 지도 위에 올리기) + 시세따기 +단임
3주차(15일~21일) 단임 임보에 반영 + 시세따기 + 단지분석
4주차(22일~28일) 단지분석 + 매임 + 비교평가 +결론
일단 이번 주말 임장을 못가니까, 임보 완성도 최대한 끌어올리기 !
시세따기, 분임, 단임 지도 위에 올리기, 시세 그룹핑 장표 만들기.
5주차 강의 없는 대신, 단지분석 + 결론
부산 해운대구 시작했으니, 다음달에 동래구 / 진구 혹은
연제구 보고 그 다음에 창원으로 넘어가야겠다 !
강의 정리
지방에서 신축 84만 하는 것 아니다. 방 3개인 쾌적한 환경이면 아이 키우기 좋아서, 충분히 선호도 있다. 투자해도 된다.
대출 규제는 실거주자들에게 안 좋은 것이다. 현금 들고 오는 사람이나, 매도자 전세 인계, 주인전세, 전세끼고 로 사면 된다.
06~09 준구축 ! 샷시 수리 없이 들어갈 수 있는 준구축을 기회로 리스트업 해보자.
지방은 환경과 학군, 그리고 상품성이 중요하다.=> 무조건 신축이 좋은게 아니다 !
환경이나 학군이 갖춰진 곳이 ‘중심’이고. 중심에서 밀접한 곳으로+ 중심지 환경과 학군 중 소액투자 가능한 곳은 무언가 아쉽다면? 다음 생활권지로 가서 좋은거 찾아보면 된다 !
지방에 입주장이 정리되면, 한창 입주로 싸던 초신축들이 실거주자들에 의해 채워지고.
→ 초신축이 싸서 맥을 못추리던 준신축(+10년 내 신축, 20평대 신축)들은 계속 가격이 보합 상태지만
→ 입지 좋은 곳은 준신축에 전세 수요 꾸준히 있고(금액이 더 떨어질 것 없이 떨어져있기 때문에), 전세와 매매가 딱 붙는 상태가 나타나는데,
→ 이때가 기회다.
+매도 물건 쌓여있고, 전세는 없다면 거래하는 가격이 곧 가격. 시장 부사님과 협상하여 전세입자와 매수를 이틀만에 바로바로 진행하기도 함 !
📌아직 오르지 않은 것들 중 입지+연식 좋은 순서대로 투자 우선순위 리스트업. 기회 살펴보기 !
기회를 잡는다는 건현장에서 전세/매매 거래가 어떻게, 얼마에 거래되고 있는지 알고 있다는 것.
시장이 고요한 만큼 매물 임장을 통해 협상을 시도하고, 투자 할 수 있는 범위를 넓혀 나가는 것.
대구는 강을 선으로 봤을때 안에 있는 곳만 본다. // 지역 내 출퇴근 지역은 달구벌대로에 인접해 있으면 좋은것!
중소도시는 신도시를 눈여겨보지만, 광역시는 신도시라도 중심과 거리가 멀면 보지 않는다.
인구 파트
인구 230만 이상의 양적인 수요를 가진 도시 - 인구 감소 추세. 투자할 때 구매력이 있는 연령층이 있는 지역, 선호하는 단지 선택
대구 내 인구수가 많은 곳과 적은 곳의 특징 확인 - 사람들이 좋아하는 이유가 무엇인지 확인. 선호지역과 연결
인접한 지역 간/ 지역 내 인구 전입&전출 활발 - 경북에서 수요를 끌어들이는 지역. 지역 내 전입 이동량(새 아파트가 지어진 곳)을 확인하며 투자. (이미 내가 투자하려는 지역에 인구가 많아야해)
위치 약점은 상품성을 보완하고, 위치 강점은 상품성을 낮출 수 있다.
지방에서 학군지는 중등 입시 학원가, 85% 이상인 중학교, 초등학교 학급당 학생수 25명 이상!
인구수 * 0.5는 안맞는 떄도 있어, 20년 평균 공급량을 낸다면>> 지역 안에서 소화가 되는 양 !
사람들이 좋아하는 것, 모여있는 것들 중 중심은 비싸서 못 산다! 투자금 많이 든다.
이 때 중심에서 조금 먼 신축에 투자하는 것.
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