전세만기 예정일보다 일찍 갱신할 때 주의할 점(feat. 전세보증보험) [부자팡팡]

안녕하세요

3년차 신혼부부 투자자

부자팡팡입니다.

먼저 저의 짧은 소식을 전하자면..

7월 한달은 정말 푹쉬고 있습니당 ㅎㅎ

남편과 매일 두시간씩 수다를

떨 수 있다는 걸

새롭게 알게되었네요 ㅋㅋ

투자활동은 정말 1도 하지

못했다고 생각했는데...

그래도 2호기 매수 중도금도 내고

매도한 0호기 양도세 신고도하고

오늘은 1호기 전세 재계약을 마무리하고

돌아오는 길입니다.

저의 1호기는 원래 26년 2월이 전세 만기였는데

크지는 않지만 애매하게 올해 10월에

바로 옆에 입주가 있어

피할 수 있으면 피해보자!라는 마음으로

임차인분께 연락을 드려보았습니다.

그 과정에서 생각지 못했던

"전세보증보험" 이슈가 있어

이번에 알게된 내용을 함께 공유드려봅니다!

무려 6개월 전이긴 하지만..

해외를 핑계로

임차인분께 미리 계약을 할 수 있을지

연락을 드려보았습니다.

임차인께서는 다행히 너무 기분좋게

여기 너무 살기 좋다며 몇년도 더 살 수 있다고

말씀해주셨지만..

대화를 나누면서

본래 계약의 만기기간이 아닌 시점에

계약을 갱신하는경우

보증보험에 문제가 있다는

사실을 알게 되었습니다.

직접 HUG 콜센터에 전화해서 문의한 결과

'전세갱신 계약은 지금하고

보증보험 갱신은 원래 만기시점에

하면 되는거 아니야?' 라는..

저의 짧은 생각과는 달리

"실제 갱신 시점에 시세가 하락하여

KB시세대비 90%보다 전세금이 높거나

기타 다른 상황의 변수가 생기는 경우

보증보험 갱신이 거절될 수 있습니다."

라는 답변을 받았습니다.

물론 6개월 사이에 아무리 시세가 하락해도

KB시세 90%보다는 전세가가 낮을 일은

거의 없어보였지만..

아주 작은 리스크라도

임차인분께서 저를 위해?

그 리스크를 짊어지실 이유는

전혀 없었습니다..ㅜㅜ

다행히 방법이 없는건 아니었는데요..!

기존에 가입했던 보증보험을 해지하고

신규로 전세계약을 진행하고

신규로 보증보험을 다시 가입하는

방법이 있었습니다.

(여기서 하나의 꿀팁!

해지한 기간에 대해서는

보험료 환불도 된다고 합니다.

따라서 그냥 갱신했을때와

금액적으로는 딱히 차이가 없었습니다.)

문제는 신규계약을 체결할 경우

지금 시점으로 계약이 새로 시작되고

기존 계약과는 다른 계약이기 때문에

갱신권이 살아날 수 있다는 건데용..

두둥...

괜히 작은 입주를 피하려다가

매도 타이밍이 중요한

지방물건의 갱신권만 살리는게 아닌지?

여러 계산이 머릿속에 떠올랐습니다.

여기서부터는 해당 물건과 개인의 상황에 따라

다른 결과를 맞이할 수 있을거 같은데요.

저의 경우 원래대로 26년2월에 갱신하다면

그 다음 만료일이 28년2월인데

28년2월에 제가 매수했을 당시에는

계획이 명확하지 않았던 택지에 5,500세대

입주가 터지는 상황이었기에ㅜㅜㅜ

지금 새로 계약을 체결하면

그 시기를 피할 수 있는

큰 장점이 있었습니다.

결국 임차인분과 협의하여

실제로는? 갱신권을 사용한 것과 다름없으니

계약서에 갱신권 사용한 것으로 본다는

특약을 넣고 신규계약을 체결하기로 하였습니다.

(도움주신 줴칙이들 너무 감사해용❤️)

사실 임차인에게 불리한 특약의 경우

만약에라도 임차인분이 변심해서 소송을 한다면

거의 질 수밖에 없다고 알고있어

불안하긴 했지만...

(심지어 이 사실을 저 부사님 임차인 세명이

모두 알고 있었습니다 ㅋㅋㅋ)

임차인분이 너무 확고하게

소송같은거 하면서까지

더 살생각은 없다는 통화내용도 녹음을 하고...

정말정말 최악의 경우

그냥 제가 입주해서 갱신권을 방어할 수 있고..

무엇보다 제 상황에서는 대규모 입주 리스크보다

계갱권 살아날 리스크가 더 작다고 생각하여

계약을 마무리하게 되었습니다.

어떻게보면

임차인분의 입장에서는 번거롭게

보증보험 해지->신규가입이라는

절차를 밟아주셔야해서

거절할 수도 있으셨을텐데

제 상황을 배려해주시고

직접 얼굴보고 계약하길 원하셨던

세입자분의 성향이 작용해

운좋게 갱신시점과 갱신만료 시점의

큰 입주를 조금은 피할 수 있게되었고

그 덕분에 현시세로 전세금도

올려받을 수 있었습니다.

소소한 감사선물로 계약할때 빵을 사갔어요 ㅎㅎ

혹시 저처럼 통상적인 기간보다

일찍 재계약을 진행할지

고민하고 계시다면

보증보험도 꼭 한번 체크해보시고

용기내어 연락드려보시길 응원드립니다!

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)