안녕하세요 프로참견러입니다:)
9.29 소득세법 등 시행령이 국무회의에서 의결되고
10월 1일부터 공포, 시행된다는 기사가 나왔는데요
이중 가장 관심이 가는 개편안을 하나 가지고왔어요 바로 조정지역 내 일시적 1가구 2주택 처분기한의 단축입니다
최근에 제 주변을 보면 내집마련이나 갈아타기를 하시는 분들이 꽤나 많은것 같아요 특히 일시적 1가구 2주택 특례를 이용해서 선매수, 후매도 하시는 경우가 많은데요
이런 경우에 해당하시는 분들이라면 이 글을 꼭! 확인해주세요 수억의 세금을 절감하실 수 있습니다 :)
Q 일시적 1가구 2주택이란?
1주택을 보유한 1세대가 이사, 상속, 결혼, 동거봉양 등의 사유로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되었을 때, 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택자와 동일한 세제 혜택 (양도세 비과세 등)을 부여하는 특례 제도입니다
조건은 1번 주택(종전주택)을 매도하기 전에 신규주택을 매수한 다음, 3년 이내에 1번 주택을 매도하면 1번 주택에 대해서는 세금 혜택을 주는데요
대표적으로 비과세혜택을 가장 많이 알고 계실것 같아요 (비과세 요건을 채우는 것은 이번 규정과는 별개이며, 이 글에서는 다루지 않겠습니다)
그런데 9/29에 보도자료에 나온대로라면 개편안이 의결되면서 조정지역 내에서 갈아타기를 하는 경우 종전주택 처분 기한이 3년 → 2년으로 그 특례기간이 단축된다고 합니다
Q 언제부터 적용되나요?
26.10.01 부터 종전주택을 매도하는 경우, 개편안의 기준에 따라 처분기한이 3년이 될수도, 2년이 될 수도 있어요
Q 누구에게 적용되나요?
조정지역 내에서 1번 주택 (종전주택) 을 매도하지 않고 & 26.08.04 이후에 신규 주택을 매수한 사람이 이 개편안에 해당되어요
이 경우는 2년 이내에 종전 주택을 매도 해야만합니다
즉, 신규주택을 매수한 시점이 중요합니다
✔️종전규정 적용되는 기준 (3년 내 매도)
26.08.03 이전에 신규주택의 잔금을 완료하거나 매매 계약금까지 지급된 경우
✔️개편안이 적용되는 기준 (2년 내 매도)
26.08.04 이후에 신규주택의 잔금을 완료하거나 혹은 매매 계약금까지 지급한 경우
Q 기한 내 종전주택을 처분하지 못하면요?
양도소득세 불이익, 종합부동산세 불이익, 주담대 약정위반이라는 문제가 발생합니다
일시적 1가구 2주택 자격이 박탈되기 때문에 2주택인 상태가 되고, 이 경우 양도세 비과세가 불가하기 때문에 일반과세에 해당됩니다. 양도차익에 따라서 납부해야할 세액이 증가할 수 있어요
더불어 일반 2주택 상태로 주택가액에 따라서 종부세가 부과될 가능성이 있습니다 (주택 합산 가액 확인 필요)
가장 중요한건, 조정지역 내에서 신규주택을 매수하면서 주택담보대출을 받은 경우라면 ‘종전주택 처분 조건부 약정’을 체결했을텐데, 이 약정을 위반하게 되어 즉각적인 행정 처분이 내려지게 됩니다.
예를 들면 대출 규정 위반으로 인해 3년간 주택구입자금 대출이나 전세자금 대출 등이 불가하게 되거나 최악의 경우 대출금을 일시 상환해야 하는 불이익이 있을 수 있어요
양도세를 비과세 받을 수 있었는데, 처분기한을 놓치는바람에 과세가 된다면 얼마나 세금이 나오게 되는지 시뮬레이션을 보여드릴게요
(매수 7억 → 매도 12억, 양도차익 5억 & 5년 보유 가정)
| 항목 | 2년 내 매도 (비과세) | 2년 초과 매도 (일반과세) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 양도가액 | 12억 원 | 12억 원 | 실거래가 기준 |
| 취득가액 | 7억 원 | 7억 원 | 실거래가 기준 |
| 양도차익 | 5억 원 | 5억 원 | 필요경비 0원 가정 |
| 비과세 적용 | 전액 비과세 | 적용 불가 | 기한 도과로 박탈 |
| 장특공제율 | - | 10% (5,000만 원) | 5년 보유 일반세율 적용 |
| 기본공제 | - | 250만 원 | 연 1회 공제 |
| 과세표준 | 0원 | 447,500,000원 | - |
| 적용세율 | 0% | 40% (누진공제 2,540만 원) | 3억~5억 원 구간 |
| 양도소득세 | 0원 | 153,600,000원 | 본세 |
| 지방소득세 (10%) | 0원 | 15,360,000원 | 지방세 |
| 총 부담세액 | 0원 | 168,960,000원 | 차액: 1억 6,896만 원 |
처분기한을 지키지 못한 경우 양도세로 세금만 0원 → 1억6천만원을 납입해야 하네요!
Q 이 개편안으로 인해서 시장에 어떤 변화가 생길까요?
정부가 원하는 것은 공급입니다. 이 개편안으로 인해 시장에 조금 빠르게 매물이 출회 될 가능성이 높아지는데요
26.08.04에 신규주택을 취득한 사람이 개편안이 시행되지 않았다면 29.08.03까지 매도를 해도 되는데, 개편안이 시행됨으로 인해서 28.08.03까지 매도를 해야되기 때문에 매도 시기가 1년 앞당겨지게 된 것이죠
그러면 시장에는 1년 늦게 나올 뻔한 매물이 1년 더 빨리 시장에 나오게 되니 공급이 당겨지는 효과가 있습니다
💎Action plan
만약 이 개편안을 놓치게 되면 앞서 시뮬레이션 했듯이 0원 → 수억의 양도세를 내야할 수도 있습니다
현재 일시적 2주택 상태이신 분들은 신규 주택을 매수한 시점 (잔금을 치른 시점 또는 계약금을 넣은 시점)이 26.08.04 이전인지, 이후인지 점검해보세요
만약 26.08.04 이후에 신규주택의 계약금을 넣으셨다면, 종전주택은 2년 내에 매도를 하셔야하니 이에 맞게 매도계획을 세우셔야 합니다.
복잡하고 어렵게 느껴져 그냥 지나치거나, 자포자기하는 분들이 계시진 않을까 하는 마음에 글로 정리해보았는데요
조금만 관심을 가지고 자신의 상황에 적용되는 이야기인지 따져보신다면, 충분히 이해하고 대비하실 수 있습니다.
혹시라도 모르고 지나쳐서 불이익을 당하는 일이 없도록, 이 글이 조금이나마 도움이 되기를 바라며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
