[지투 25기 한여름의 (집)심마2ㅣ들 임장지로 2리 오소 따라간다] 매수, 전세, 매도 프로세스, 이 강의 딱 하나로 총정리, 재이리 튜터님의 지투실전 3강 후기

안녕하세요 월부 여러분

여러 멘토님들의 뒤를 따라가고 싶은

따라간다입니다.

날씨가 점점 더 무더워지고 

불같은 더위가 저희를 괴롭힙니다

그럼에도 불구하고 묵묵히 현장으로 나가고 계시는

우리 동료분들 모두 존경합니다!! ㅎㅎㅎ 

최임까지 조금만 더 힘내보자구요

오늘은 재이리 튜터님의 

매수, 전세, 매도까지 총정리해주는 한방 강의!!

지난 기수에서도 들었지만 또 들어도 좋은 바로 그 강의!!

지투실전 4강을 듣고 느낀점과 BM할 점을 중심으로 

후기를 간략히 남겨보고자 합니다.

바로 레츠기릿!!

1.가계약이 본계약이다!! 매수 프로세스의 핵심

기릿!!

다들 각자의 임장지에서 열심히 임장하고 계시죠?

지난주, 이번주가 매물임장 주간일텐데 현장에서 많은 분들이

급매를 찾고, 또 투자로 연결되리라 생각합니다.

그런 점에서 이번 매수강의는 정말 귀하고 알찬 내용이 가득했는데요

현장에서 급매를 찾은 우리가 하기 쉬운 위험한 실수들을 하나하나 알려주셨습니다.

특약 문구에 대한 협의 없이

‘가계약이니까 자세한건 본계약때 협의하지’ 라는 안일한 생각으로 임하다가는

이미 돈을 받은 매도인이 비협조적으로 나오게 될 경우 곤란해질 수 있다는 점을 알려주시며

가계약부터 꼼꼼하게 특약을 관리해야만 한다는 점을 명쾌히 알려주셨습니다.

하루 전 / 당일 한시간 전 한번 더 요청, 내용의 반영여부를 잘 체크하는 것은

당연한 사실이구요

저 역시 이번 2호기 투자때

이러한 내용을 사전에 파악하고 미리 조율해서

무난하게 본계약과 잔금까지 이어갈 수 있었는데요

등기사항전부증명서를 통해 매수인과 매수금액을 확인하고

협상 전략을 짤 수 있었지만

중대하자에 관련된 부분은 부사님과의 의견충돌로

결국 지켜내지 못한 아쉬움이 있습니다. 이는 누수보험으로 보완하려고 하나

‘아는 것’와 ‘현장에서 이를 원칙으로 고수하는 것’ 사이에는 괴리가 있으며

배운대로 실천하는 것이 얼마나 중요한지, 그리고 얼마나 쉽지 않은지도

함께 느낄 수 있던 시간이었습니다.

KB시세와 관련된 부분은 알고 있는 내용이었지만

한번 더 복습할 수 있었고,

세입자에게 일방적으로 유리한 특약에 대해 

임대인 입장에서 이에 유연하게 대응할 대응특약

가계약 이후 본계약일에

계약서 2조~6조의 누락여부를 반드시 체크하고,

여기에 내가 보낸 특약이 잘 반영되었는지 여부

전세계약 데드라인에 따른 구체적인 시기별 대응전략과

부사님을 대하는 행동, 전략까지

진짜 알짜배기 강의 그 자체!! 

감사합니다 튜터님!!

옆에 두고 투자할때마다 정독, 반드시 행동으로 옮기겠습니다.

BM.

-중대하자 매수 전 반드시 체크(관리사무소/아래층, 포스트잇)

-중대하자, ‘관련법규에 따른다’는 특약 강력히 주장. 법대로 할 것.

-계약당일 전세셋팅 부사님 공지 및 시기별 기계적 대응플랜 실천

2.전세빼기의 모든 것!! 알고 있어야 대응할 수 있다

다음으로는 본계약 이후에 일어날 가장 중요한 전세셋팅에 대해

하나하나 차분하게 알려주셨는데요!!

저는 지금까지 전세가 낀 물건을 매수하고

만기 시점에 맞춰 신규 셋팅을 해본 경험만 있지

처음부터 매수한 이후 전세를 셋팅해본 경험이 없어

이번 강의를 더 집중해서 들을 수 있었는데요!!

전세빼기란 투자의 마무리이자 

투자금를 최종적으로 확정짓는 과정이라는 튜터님의 말씀처럼

예상했던 가격보다 낮게 전세를 빼거나

전세가 아예 안 나가서 잔금을 치르는 최악의 경우를 막기 위해서

튜터님이 알려주시는 시기별 Action Plan을 충실히 따라야겠다고 

다시 한번 더 다짐할 수 있었습니다.

재이리 튜터님께서는 실제 전세광고 문자부터 시작해서

각 시기별로 어떻게 행동해야 하는지, 무엇을 해야 하는지를

알려주셨고

특히 제가 헷갈렸던 임차인의 종류(개인vs법인)에 따른 편익과 비용

보증금 보장유형(전세권설정, 전세보증보험), 그리고 전세자금대출 유형에 따른

전세금 반환방법까지(임차인 100% / 채권양도 / 질권 설정)

찔끔은 질권, 통째로 주는건 채권양도!! 와 같은 재밌는 문구까지 알려주시며

정리할 수 있어 유익한 시간이었습니다.

BM

-계약당일 부사님께 대면해서 통보할 것.(~주 뒤에 내놓습니다)

-대출 관련 세입자의 특약에 대응할 임대인 특약 준비, 삽입

-세입자 대출유형에 따른 보증금반환방법 명시/휴대폰 저장(질권/채권/대출없음)

3. 보유 및 매도까지 이어지는 실전 프로세스

이어지는 마지막 파트에서는 보유 과정에서 겪게 되는 여러가지 어려움과 문제 상황들

그리고 그에 대응하는 올바른 임대인으로서의 자세에 대해 다뤄주셨습니다.

세입자가 입주한 이후 벌어지는 여러가지 소모품 교환요청, 고장 수리요청에 대해

기준과 원칙을 갖고 임해야 하는데

무조건 안된다며 거절하는것도 추후 매도 및 전세 신규셋팅과정에서 좋지 않고

요구하는대로 다 들어주는것 또한 비용적인 부분에 있어 쉽지 않은데요

튜터님의 강의를 들으며 저 역시도

어떤 자세로 임해야 할지를 고민해보고

 원칙과 기준을 세워야겠다고 다짐할 수 있었습니다.

또 아울러 세입자들의 다양한 요구에 대응할 수 있는 역량을 키우기 위해

실전투자경험담을 꾸준히 정독하고 BM리스트를 정리해둘 필요가 있겠다는 생각이 들었습니다.

매도에 있어서는

저 역시 1호기를 매도할지 말지 머리로는 알고 있으면서도

정작 마음으로는 원칙, 기준없이 매도하려는 모습을 보며

정말 아는것이 전부가 아니구나 하는 점과

‘어떻게 행동할 것인가?’에 대한 고민이 깊어갑니다.

아직 갈아탈 물건도 없고 

충분한 수익도, 감당못할 리스크가 있는것도 아니니

우선은 보유하면서 기회를 엿볼 수 있도록 하겠습니다.

긴 시간동안 좋은 강의 해주신 재이리 튜터님

너무너무 감사합니다. 

복습하면서 제 것으로 만들고 실전에서 

반드시 써 먹을 수 있도록 하겠습니다.

남은 매임도 화이팅!! 

우리 지투반 동료들도 모두 화이팅!! 감사합니다.