‘입지’ 만 보고 매수 했다가 고생한 분들께 : 1급지 선호 생활권 59 1층 vs 3급지 비선호 생활권 59 중층

안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 꾸오입니다.

오늘은 재이리 튜터님과의 튜터링 중 나왔던 

한 가지 질문을 동료들께 드려보고자 합니다. 

비슷한 가격, 다른 선택지.
한쪽은 1급지, 다른 한쪽은 3급지.
1급지 A59, 3급지 B59 여러분은 어떤 단지를 매수하시겠습니까?

당연히, 1급지를 선택하시겠죠?

이번엔, 조건을 붙여 보겠습니다.

1급지는 1층, 3급지는 중층이라고 하죠.  

어디를 선택하시겠습니까?

그래도. 1급지이니까

1급지의 A를 선택하실 분들이 많을 것 같습니다. 

저라면 3급지 B를 선택할 것 같습니다. 

왜 일까요? 

 ‘보이지 않는 약점’ 과

‘잘 드러나지 않는 가능성’ 

재이리 튜터님과 튜터링을 하며 배운 

우리가 흔히 놓치는 개념인 

“환금성”에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

‘좋은 입지’ 는 

 “많은 사람이 살고 싶어 하는 곳” 을 의미합니다.

A는 1급지로 좋은 입지에 속하는 곳이기 때문에 

1층이어도 좋은 입지이기 때문에 더 좋은 선택으로 볼 수 있을까요?

‘입지가 곧 가치’ 라고 할지라도 

무 자르듯 1급지 이니까 3급지 보다 낫다는 공식은 

언제나 유효하지 않을 수 있습니다.

A는 소규모 단지에

59는 단차 있는 복도식 저층 입니다.  

더불어, 초등학교가 멀고 

인근에 더 나은 대체 수요가 많이 존재합니다.

1급지 A단지 1층은 ‘좋은 동네’에 있지만 

수요가 약한 구조라고 할 수 있습니다.

3급지 B의 생활권은 별로라는 인식이 있고,

B단지는 주변 환경이 별로인 구축입니다.

하지만, 주변에 신축 단지가 들어오면서

주변 생활권이 바뀌고 있고 

초등학교를 품고 있으며, 

9호선 연장 공사가 진행 중이죠. 

즉, 주변환경이 좋아지고

5,9호선 도보로 이용할 수 있는 

더블 역세권이 될 예정입니다.

더불어, 주변에 위치한 단지들의

가격대가 높아 같은 평형에서 가성비 있는 단지로 

희소성이 있습니다. 

B단지는 현재 후순위 생활권에 있지만 

수요가 있는 구조입니다.

우리는 매수할 때 

입지 가치를 중요하게 보지만

‘환금성’ 을 간과하는 경향이 있습니다. 

하지만, 매수 기준에는 저'환'수원리.

환금성도 깊이 고민해 보아야 합니다. 

단순히 300세대 이상, 

저층이면 걸러야 하는 것이라는 

퉁치는 생각이 아닌 

팔 때 ‘이 집을 사고 싶어하는 사람이 있을까?’

의 관점에서 생각해보아야 합니다. 

흔히들 용의 꼬리와 뱀의 머리 사이 고민을 많이 하는데

“뱀의 머리냐, 용의 꼬리냐” 그 이전에
용의 꼬리를 하겠다 하더라도 

환금성이 없으면 꼬리만 물고 있는 셈입니다. 

최소한의 환금성은 챙겨가야 하는 것이죠. 
 

우리는 너무 쉽게 1급지, 3급지 등 급지 중심으로 판단할 때가 있습니다.
그러다 보면 단지의 구조나 개별 매물의 상품성을 등한시 할 때가 있습니다. 

하지만 부동산 시장은 단순한 지역 격차로 설명되지 않습니다.
같은 동네 안에서도 매물 간, 동 간, 층 간 격차가 매우 큽니다.

부동산 매수에서 

"서울이니까", "1급지니까", "급지가 높으니까"

라는 판단은 때때로 함정이 될 수 있습니다.
 

서울 한복판에서도 팔기 어려운 집이 있고, 

외곽에서도 수요가 끊기지 않는 단지가 있습니다.

진짜 판단은 단지 단지마다, 매물 매물마다 달라집니다.
 

1급지 안에서도 ‘하락장에서도’ 잘 팔리는 집과 안 팔리는 집이 나뉘며,

3급지 안에서도 ‘눈에 띄는 매물’ 이 존재합니다.

급지로 퉁지는 것이 아닌

하락장, 상승장 상관 없이 매도할 수 있는 탄탄한 수요를 갖추고 있는지

단지와 단지, 매물과 매물을 비교해보았으면 좋겠습니다. 

적어도 최소한의 환금성을 갖춘 입지 좋은 매물인지 고민해보시길 바랍니다. 

동료들의 투자 매물이 잘 매도 되기를 응원합니다.