1. 6.27규제가 시행되고 상급지부터 거래량이 줄어들고 있습니다.
소득과 상관없이 주택담보대출이 6억 이하로 제한되면서 고가주택들의 주담대가 불가능해 졌고,
서울의 하급지 또한 이에 영향을 받기 때문입니다.
연초에 정책으로 인해 매수세가 붙고 연말에 규제책으로 시장이 차가워졌던
23년과 24년의 시장 흐름과 비슷한 모습입니다.
2. 올해 부동산 시장은 정책으로 인해 심리가 움직였습니다.
토지거래허가구역의 해제로 서울 상급지의 가격이 오르기 시작했고,
강남3구와 용산구의 토지거래허가구역의 재지정으로 시장은 잠시 소강상태였습니다.
탄핵 이후 대선까지 시장을 관망하던 수요자들은
대선이 끝나자 시장의 상승을 예측하며 집을 사고자하는 수요가 증가하였고
시장이 심상치 않은 흐름을 보이자 6월 27일 대출 규제로 사실상 실수요자를 제외하고는
추가 매수가 어려워진 상황입니다.
시장은 다시 차가워졌습니다.
3. 투자를 위해 물건을 찾고 계시던 분들은
대출 규제로 인해 투자가 좀 더 까다로워졌습니다.
그러나 시장을 지켜본 분들이라면 규제가 오히려 투자자에게 기회가 될 수 있음을 알고 있습니다.
그러다보니 “차라리 지금 사지 말고 하반기에 가격이 좀 조정되면 매수하는 게 낫지 않을까?” 하는 생각을 하시는 것 같습니다.
4. 24년 이후 시장에 영향을 주었던 정책은 다음과 같습니다.
24.01 신생아특례대출
24.08 조건부 전세자금대출 규제(일부 은행 제외)
24.09 스트레스DSR2단계
25.02 토지거래허가구역 해제
25.04 토지거래허가구역 재지정
25.06 대선
25.06 627대출규제
25.07 스트레스DSR3단계
5. 2급지인 마포의 래미안푸르지오를 통해 각각의 정책이 시장에 어떤 영향을 주었는지 살펴보겠습니다.
24년 1월 거래를 활성화시키기 위해 신생아특례대출을 시행합니다.
이에 강남, 서초 갈아타기 수요가 움직이기 시작했고 상승의 흐름이 2급지인 마포까지 흘러옵니다.
23년 급감했던 거래가 활발해지면서 매매가가 16-18억에서 19억 후반으로 뜁니다.
이에 정부는 24년 8월 조건부 전세자금대출 규제 카드를 꺼냅니다.
시장을 움직이는 수요가 내집마련 갈아타기 수요이므로
조건부 전세자금 대출을 규제함으로써 시장을 안정화 시키겠다는 의도였습니다.
정부의 바람대로 거래량이 줄어들면서 매매가는 보합합니다.
시장이 안정되었다고 판단했는지 서울시장은 토지거래허가구역을 해제합니다.
시장은 빠르게 반응했고 두달만에 매매가는 21억 후반까지 2억이 상승합니다.
놀란 서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정 하였으나
2급지인 마포는 규제 대상 지역이 아니었기에 영향을 받지 않았습니다.
설상가상으로 6월 대선이 지나면 아이러니하게도 규제로 인해 집값이 상승할 것이라 생각한
사람들이 내집마련을 서두릅니다.
이로 인해 호가는 22억 중반까지 1억이 오릅니다.
토지거래 허가구역 재지정이라는 규제 카드가 먹히지 않은 것입니다.
6.27 대출 규제 전까지 집값은 24억까지, 1월에 비해 총 4억이 오릅니다.
대출 규제 이후로는 아직 거래가 찍히지 않은 모습입니다.
2급지의 거래 흐름으로 알 수 있는 점은 다음과 같습니다.
1) 24년 규제책은 시장을 안정시키는 데에 역할을 했다. 다만 매매가가 하락하지는 않았고 보합하는 정도였다.
2) 25년 규제책은 대출이나 세금에대한 규제가 아니었기 때문에 상승 심리를 꺾지 못했다.
그리고 6.27 대책이 시행되었습니다. 24년 하반기 시장을 안정시켰던 대출 규제입니다.
매수 후 6개월 이내 전입, 주택담보대출 가능 금액 6억원 이하 등 24년 대출 규제보다는
강력하기 때문에 작년과 같이 시장 가격을 묶어 둘 가능성이 높습니다.
6. 그럼 지금 당장 투자하고자 하는 투자자는 어떤 선택을 할 수 있을까요?
시장이 멈춘 지금 호가대로 매수하거나,
매매가가 떨어지기를 기대하며 매수를 보류하거나,
상승 이전의 매매가를 목표 매수라고 설정하고 멈춰 있는 시장에서 사정이 급한 매물을 찾아볼 수 있습니다.
급등한 시장은 급하게 하락하기 마련입니다.
만일 지금 오른 호가대로 매수한다면 매수 후 그만큼 가격이 하락할 수 있음을 알고
그 기간을 기다릴 수 있어야 합니다.
매매가가 떨어지기를 기대하며 매수를 보류한다면
매매가가 조정되지 않고 어떤 사건에 의해 다시금 가격이 튀어 오를 경우
매수를 하지 못할 리스크가 있음을 알고 있어야 합니다.
상승 이전의 가격으로 목표 매수가를 설정하고
급한 사정의 물건을 찾는 투자자만이
규제책이 나와 관망하고 있는 시간을
본인에게 유리하게 만드는 투자자라고 할 수 있습니다.
예시 단지라면 호가인 11.1억에 매수를 하는 것이 아니라
급등 이전의 가격을 기준으로 해서 목표 매수가를 설정하고
후보 단지를 늘려 적극적으로 물건을 찾아보겠습니다.
7. 목표를 설정하고 역산하여 계획하고 실행하는 과정을 통해
결과를 만들어 내는 투자자가 되시기를 응원합니다 : )
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