안녕하세요.
꿈을이루어가는사람입니다.
벌써 4주차라니
시간은 왜 이리 빨리 흘러가나요.
4강은 재이리 멘토님께서
‘계약 프로세스의 모든 것’이라는 주제로 진행해주셨어요.
강의를 들어가면서
"제대로 알면, 더 이상 두렵지 않다!"
라는 말씀을 해주셨는데요.
나에게 독강임투는
‘제대로 알지 못해서 두려운 거구나’라는 것을 깨닫고
‘어떻게 하면 잘 알 수 있을까?’를 고민하며
이번 강의를 듣게 되었습니다.^^
# 매수 프로세스
1. 매수 전 꼭 확인해야 할 것
- 등기사항증명서
: 집의 권리관계를 확인할 수 있고
매도자의 상황을 파악할 수 있는 단서로
내가 내밀 수 있는 가격 협상카드를 획득할 수 있다.
(참고사항. 대출잔액증명서로 실제 대출금액 확인)
- 중대하자
: 집의 안전과 기능에 지장을 주는 결함을
매수 전에 확인하여(아랫집, 관리사무소)
비용과 수리 시간의 리스크를 최소화 한다.
(참고사항. 매수인은 중대하자를 안 날로부터 6개월 내에
하자담보책임에 대한 권리를 행사한다.)
- KB시세
: 전세보증보험 가입 가능여부와 전세대출금액 상한선을 확인하여
전세 가격의 기준을 잡는다.
(참고사항. 전세보증보험은 KB매매시세의 90% 이하)
2. 특약 협의
- 특약문구 확정 및 전송
: 계약금을 보낸 후 협의가 어려우니
공통 특약을 미리 준비하여
매수(가계약) 전에 물건 상황에 맞는 특약을 사용 한다.
- 매도인의 특약 동의여부 확인
: 부동산 사장님께 매도인 동의여부 꼭 확인한다.
(참고사항. 부동산 사장님의 알겠다는 말은 매도인 동의가 아니다.)
3. 계약금일부 입금
- 특약문구 협의가 완료된 후
계약금의일부(계약금)를 매도인 계좌에 입금한다.
- 본계약을 이후 일주일 내로 최대한 빠르게 요청한다.
# 본계약
1. 계약서 초안 요청
: 계약일 1~2일 전에 초안을 요청하여
요청한 특양내용 반영 여부와 각종 오류를 확인한다.
2. 계약서 작성 및 계약금 입금
: 계약시간 30분 전에 미리 도착하여
계약서 초안과 같은지 확인 후 입금한다.
(참고사항. 중개대상물 확인설명서의
누수확인항목, 중개보수 지급시기 체크)
3. 전세계약 데드라인 미리 알림
: 잔금 두 달 반 전까지 전세 계약이 안되면
다른 부동산에 전세 광고한다는 것을 미리 알려
부동산과 껄끄러워지는 상황을 미연에 방지한다.
(참고사항. 매수계약 후 구도로 말씀드리는 것을 추천한다.)
# 잔금
1. 법무사 선택
: 알맞은 법무사를 선택한다.
(참고사항. 임차인의 전세대출 은행 소속 법무사면 좋다.
보통 수수료 25~30만원 이내이니 견적서 잘 봐라.)
2. 각종 비용 정산
: 장기수선충당금, 선수관리비, 공과금, 중개 수수료 등
부동산에서 알려주는 비용을 정산합니다.
3. 취득세 납부
: 법무사 납부대행 vs 위텍스 직접 납부
(참고사항. 직접납부시 카드 무이자 할부 및 캐시백 등 혜택있다.)
# 전세 프로세스
1. 전세 가격 결정
: 적절한 가격 정하기
(참고사항. 내 물건이 1등이 되도록 한다.
가격이 저렴하거나, 집 상태가 1등이 되도록 한다.)
2. 임차인 확정
: 임차인이 개인인지 법인인지에 따라
또는 보증금 반환 보장 방법에 따라
주의해야 할 사항이 다르다.
3. 특약 협의 및 계약금일부 입금
: 임대인과 임차인 서로의 니즈에 맞게
특약을 협의한다.
(참고사항. 각 상황에 맞는 특약 초안 미리 준비)
4. 전세 본계약 및 전세잔금
전세는 무조건 빨리 마무리 합니다.
그래야 잔금을 치루게 되는 리스크를 최소화 할 수 있습니다.
# 보유와 매도
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다.
기준에 맞게 매수하였다면,
매도 또한
기준에 맞게 진행해야 합니다.
이번 강의에서
보유 과정에서 생길 수 있는 이슈들을
총 정리로 들을 수 있었습니다.
재계약은 상황에 따라 적용해야 함을 알게 되었습니다.
하락장과 상승장 시기의 매도를 어떻게 해야하는지
멘토님의 어깨를 빌려 경험을 대신 알 수 있었습니다.
저는 아직 투자 경험이 없어
강의를 들으며 공부하는 느낌이 드는 것은 당연할지 모르겠습니다.
(매수에 더 집중하게 된 것은 어쩔 수 없네요. ^^;;)
그러나
멘토님께서 다양한 경험을 나눠주신 덕분에
‘아~ 이럴 때는 이런 방식으로 하면 되겠구나~’
를 알아가는 시간이었습니다.
저의 목표인
2025년 12월 이전에,
재이리님의 매수 프로세스에 따라
1호기 투자를 해내기를 바라며!!!!
하나 하나 정성껏 알려주신
재이리 멘토님께 감사드립니다.
그리고 쳐질 틈 없이 서로를 응원하는
별두잇나와 두잇나 튜터님께도 감사드립니다.^^
댓글
꿈이사님 투자전에는 저도 그런강의내용이 다 외계어같았어요ㅠㅠ 지금은 엄청 끄덕끄덕하면서 듣구있습니당ㅎㅎ 꿈이사님이 투자하시는 그날까지 저 열심히 응원할게요!🩷🩷
와우 이사님 정말 강의 포인트 마다 꼭꼭 다 남겨주셨네요. 여러번 들은 게 있어서 실전에서도 놓치지 않으실 거예요~~~ 올해 1호기 투자 넘나 응원보내겠습니다 🙌🙌
와우 꿈님 안녕하세요~!!ㅎㅎ 꿈이사님이라고 동료분들이 부르시는군요!?ㅎㅎ 아직 1호기가 없으신 분들이 들으면 너무 좋겠다는 생각으로 강의를 만들었어요! 겪어보지 못 한 부분이라 막상 닥치면 진짜 어려워하시더라구요ㅠ.ㅠ 그럴 때 우리 든든한 교안과 체크리스트, 특약! 비법노트처럼 싹~ 꺼내어보시면 큰 힘이 될 거예요! 내강의실에 pdf 자료 잘 저장해두셨지요오? 체크리스트랑 특약은 제가 진짜 애정 담아서 담아드렸거든요 ㅠㅠ 처음엔 “이게 얼마나 도움이 될까?” 싶을 수도 있는데, 막상 당황스러운 상황 딱 마주치면 진짜 큰 힘이 되더라구요ㅎㅎ 우리꿈이사님도 꼭 그런 순간에 “아, 이거 저장해두길 잘했다” 하셨으면 좋겠어요. 지투과정이 분명 쉽지 않지만, 우리꿈이사님 걸음 하나하나가 다 의미 있는 시간일 거예요. 거의 다 왔습니다 ^^ 조금만 더 힘내서 빠이팅해보아요 💛 1호기 파이팅입니다!!
