[배배영] 낮게 세낀 물건 매수 & 전세 세팅, 용기 낸 1호기 투자 복기

안녕하세요,

배배영입니다.

월부 시작하고

2년이 넘어서야 해낸,

남들보다 느렸던

1호기 투자 경험 복기를

해보고자 합니다!

1호기 할 수 있도록

많은 "용기"를 주신

튜터님과 동료분들께

진심으로 감사드리며,

저와 비슷한 투자를 고민하고

계신 동료분들께 조금이나마

도움이 되길 바라며

복기글을 올려봅니다 ♥

1. 계약갱신 청구권이 남아있는

낮게 세낀 물건 매수과정

2. 매수 후 전세 세팅과정

2가지 파트로 나눠 복기해보겠습니다!

최근 6.27 대출 규제로 인해

많은 분들이 세낀 물건을

많이 찾고 있는 것으로

알고 있었습니다.

세낀 물건은 새로 전세를

맞추지 않아도 되고,

등기를 먼저 가져올 수 있기 때문에

대출 규제를 받지 않아서

조건과 가격이 좋다면

투자자에게 아주 매력적인

투자 물건이 될 수 있습니다.

하지만 강의에서 배웠듯이

세가 낮게 낀 물건의 경우,

당장의 투자금이 많이 오래

묶일 수 있기 때문에

계약갱신청구권을 사용한

물건을 사거나

사용하지 않았다면,

퇴거한다는 확약서를 받아

매수를 진행하곤 합니다.

저 또한 처음에는 낮게 세낀 물건의 경우

투자금 범위에서 벗어나서

그냥 제꼈습니다....ㅎㅎ

그러다 월부학교에 오면서

진짜 투자해야겠다는 환경에

놓이면서 투자가능한 단지의

모.든 매물의 상황과 조건을

조사하고 매물을 봤습니다.

그러다가 세가 낮게 껴있어서

다른 물건보다 매매가가 싼

물건을 발견하게 되었습니다.

하지만 소액밖에 없는 제게

이 물건은 투자금 범위에

들어오지 않았습니다.

그래서 매물 코칭에 이 물건을

올리진 못했지만

빈쓰 튜터님과의 코칭을 통해

결국 이 물건도 건드려

볼 수 있게 되었습니다.

+) 지금 생각해보면,

진짜 투자한다는 마음으로

거르지 않고 모든 물건의

조건과 상황을 찾아봤던 것이

도움이 되었습니다.

# 세낀 물건 매수

제가 투자로 보고 있던 지역은

공급물량이 적어서

전세가가 오를 확률이

높은 지역이었습니다.

튜터님과 이야기를 나누면서

"만기가 6개월 이하"로

남은 물건은

당장 투자금이 많이 들어가도,

다시 시세에 맞게

전세를 세팅한다면

투자금을 회수할 수 있는

투자가 될 수 있겠다는

생각을 할 수 있었습니다!

또한 저는 잔금이 가능했고

당장 1호기 투자 후

곧바로 다음 투자를 할 수 없는

상황이었기 때문에

대출을 활용할 수 있는

상황으로 리스크 대비가

되어 물건을 낮게 세낀 물건도

만들어볼 수 있었습니다.

그렇게 저는 단기로

대출을 활용하여,

(부모님+적금담보대출)

계약갱신청구권이 남아있고,

+

전세가 낮게 껴있어서

투자금이 많이 들고,

+

세입자가 집을 잘

보여주지 않는 등

조건이 좋지 않아서

투자자들이 많이 보지 못한

물건을 최저가에!

매수할 수 있었습니다.

전세가가 높은 확률로

올라갈 수 있는 지역이였고,

리스크 감당이 되는 상황이었고,

용기를 주신 튜터님과

동료분이 계셨기 때문에

할 수 없다고 생각한 물건을

투자가 가능한 조건으로

만들어볼 수 있었습니다.

그렇게 매수 후...

# 피 말렸던 세입자와의 협상

저는 투자금 회수를 위해

새롭게 전세 세팅을 해야했습니다.

먼저 현세입자께

더 살 의향이

있는지 확인하고

최대한 현세입자와 협상을

시도했습니다!!

후... 사실 첫 투자인 제게

난이도가 높은 협상이었습니다...

계갱권이 남은 물건의

세입자를 내보내기 위해서는

집주인이 입주를 해야했습니다.

그래서 저는 세입자에게

제가 입주를 생각하고 있는데

혹시 더 거주하실 의향이 있는지

여쭤보았습니다.

초등학생 자녀가 있는 세입자는

이사를 부담스러워 하셨고

다행히 계속 거주하고 싶어하셨습니다!

저도 세입자의 편의를 강조하는 느낌으로

이사하시기도 번거로우신데,

더 거주하실 의향이 있으시면

제가 전세를 알아볼 수 있다고 말씀드렸습니다.

그러면서 저 또한 전세집을

구하려고 보니 전세가가 다 올라서

현재 보증금으로는 집 구하는데

어려움이 있어 전세금을 조금 올리는

방향을 제안했습니다!

단, 시세보다 싸게 해드릴게요~~~!

당시 전세 물건도 많지 않았고

실제 전세 실거래가도 조금씩

높게 찍히던 상황이라

세입자분도 상황에 공감해주셨습니다.

그렇게 어렵게 어렵게

제가 원하는 전세가로

재계약할 의향이 있다고 해주셨는데...

문제는...

지금 당장 계약서를 쓰기

부담스럽다고 하셨습니다 ㅠㅠ

사실 매코 때 빈쓰 튜터님께서

전세 만기 5개월 전에

세입자와 전세 이야기가

정리되어야 한다고

해주셨습니다!

(이 부분의 의미를 정확히

이해하지 못했어요 ㅠ)

그래서 저는 당장!

협상한 전세가로 재계약서를

쓰자고 했습니다...

그런데 세입자께서

통상 재계약은

만기 2~3개월 전에 이야기 하고,

만기도 6개월이나 남았는데

왜 지금 당장 계약서를

써야하는지 모르겠다며

계약서 작성을 거부하셨습니다..

생각해보면...

세입자 입장에서는

맞는 말이였습니다....

하지만 저는 계약서를 쓰지 않고

구두로만 연장하겠다고 했다가

덜컥 청구권을 쓴다고

할까봐 불안했습니다...

또 허들을 만나고

어려움을 겪으면서

환경 안에서 질문을 통해

계약서를 지금 쓴다고 해도

재계약 시작 시점은

만기 이후가 맞다는

의견을 듣게 되었고,

저는 세입자분께

솔직하게 죄송한

마음을 전했습니다.

제가 부동산을 잘 몰라서

당장 재계약을 해야하는 것으로

잘 못 이해해서 죄송하다고

말씀드리며,

세입자께서 원하는대로

만기 3개월 전 쯤

서로 지금 협의한 전세가로

계약서 작성하자고

했습니다.

투자는 매수 후

전세까지 세팅해야

완료한 것인데....

1호기도 늦은 마당에

전세 세팅 완료 시점도

점점 늦어져서

시간이 지날수록

불안함이 커졌습니다..ㅠㅠ

그러면서 당시 포기했던

다른 후보 물건을 떠올리기도

했습니다ㅠㅠ

그 물건의 경우 제가 매수한 물건보다

매매가가 조금 비쌌지만,

사자마자 전세가 바로 세팅되었습니다.

"내가 그냥 조금 비싸도

그 가격에 샀더라면..

이렇게 마음 고생 안하고

다음 투자에 집중했을텐데.."

그때도 쉽게 투자할 수 있는

물건임을 알았지만,

조금 더 싸게 사보고 싶었고,

빈쓰 튜터님께서도

학교까지 왔으니까

해볼 수 있다고 해주시면서,

몇 천만원 싸게 사는 대가라고

해주셨던 것을 떠올리며

마음을 다 잡았습니다.

# 전세 세팅

그렇게 불안하게 몇 개월을 보낸 후

만기 3개월 전이 다가올 때쯤

세입자분께서 남편이 발령을

받게 되어 이사를 가신다는

소식을 전하셨습니다!!!!

와!!!??!

이때 느꼈습니다..

진짜 투자라는게 예상대로

되지 않구나 하구요,,

전세 낮게 낀 물건을

매수할 때 만해도

저는 최악의 상황을

생각하며 대비하려고

노력했습니다.

세입자가 청구권을

쓰겠다고 하면서

이사 못 간다고 하는 상황,

세입자가 제게 소송을 거는 상황,

그래서 전세 광고도 못내고

전세도 못 맞추는 상황,

대출을 내어서

전세금을 반환해줘야 하는 상황

등등이요.....

그런데..

상황은 다르게 흘러갔고

세입자분께서 먼저

이사를 가야하는

상황이 벌어져

저는 오히려 세입자와

협의했던 전세금액보다

더 높은 현재 시세대로

전세를 세팅할 수 있게

되었습니다!!!!

그렇게 저는 다시

세입자를 구하는 경험을

하게 되었습니다..!

왜 강의에서

매수가 제일 쉽다고

했는지 이해하며

골든타임 전에

전세가에 욕심내지 않고

무사히 전세를

뺄 수 있게 되었습니다.

그렇게 지금은 새롭게 전세

세팅을 완료하고

곧 전세 잔금을

앞두고 있습니다♥

# 환경이 만든 첫 투자

앞마당을 늘릴 때 만해도

투자금이 부족해서

매수할 수 없을 거라고

생각했던 단지에

어려운 조건을 가진 물건을 만나

용기를 낸 덕분에

남들보다 싼 가격에

매수할 수 있었습니다.

1호기를 할 수 있었던

가장 큰 이유는

투자할 수 있는 환경에

있었기 때문이였고

함께하는 동료와

선생님 덕분입니다.

진짜 용기 많이 주시고 도움주신

용맘튜터님과 럭키즈 감사합니다!

당근반장님, 딴부님, 베부님,

그린님, 춘삭님, 쿠키님, 뽀님, 유요님♥

한가해보이멘토님, 옥차장 튜터님,

뚜또 튜터님, 빈쓰 튜터님,

그리고 학교하면서 잠시 단톡방 쉬고 있지만,

2년 동안 기초반 강의 끝났음에도

계속 카톡방 유지하면서 소통하고

글 올라오면 댓글로 아직도

응원해주시는 소중한 동료분들!!

모두 너무 감사합니다!!!

마지막으로, 1호기 투자 복기글

써볼 수 있도록 독려해주시고

응원해주시는 센스튜터님과

고3이들 댕장님, 임부님, 민갱님,

갱투님, 미래님, 파됴님, 첼님, 마끼님

감사합니다♥

남은 2개월 또 열심히 달리면서

2호기 투자해보겠습니다!

부족한 글

읽어주셔서

감사합니다

:)