10년차 투자자가 바라보는
"서울, 수도권 시장 상황"
월학 2강은 자유를향하여님께서 강의해주셨습니다.
자유를향하여님은
- 특허 분석 20년 하셨고
- 2016년.11월 월부 시작 10년차 투자자이십니다.
누적 매물코칭 2300회 이상, 매코여신 으로 유명하시구요.
목차
1. 25년 하반기 현재 시장 진단 및 대응 방향
2. 현재 아파트 가격 수준에 따은 투자 의사결정
3. 세금&현금흐름 로드맵
4. 행복한 투자자로 가는 법
Part1. 25년 하반기 현재시장 진단
- 가격
- 공급(수도권 공급, 인허가, 착공)
- 금리
- 정책
현재 시장 진단을 4가지 관점으로 알려주셨습니다.
가격의 흐름이 어디서 먼저 움직이는지 알 수 있었습니다.
저 역시 서울 2호기를 20평대로 했는데, 지나고 보면 30평대의 저평가 기회가 있었던 것 같아요.
역대 최저 공급 물량과 착공물량, 인허가 물량에 대한 그래프로 한눈에 알 수 있었습니다.
서울, 경기 나누어서 설명 해주셨고 이걸 보면서 정말 준비 해야겠다는 생각이 강하게 들었습니다.
오히려 거래가 주춤할때, 가격 협상 우위의 시장 좋은 기회임을 알아야 합니다.
지금 분위기가 가격이 꺾이는 분위기는 아니었습니다.
그럼에도 6월달보다는 계좌를 주는 것 같았고 매도를 해야만 하는 사연 있는 매물을
만날수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
PART2. 현재 아파트 가격 수준에 따은 투자 의사결정
앞으로 10년 어떤 시나리오를 만나게 될제 상황별로도 설명해주셨어요.
상황1 : 상승초입
상황2 : 대세상승
상황3 : 하락
각 상황에 따라 어떤 결정을 해야하는지
어떤 것을 중점적으로 봐야할지, 조심해야할지
각 아파트 사례를 가지고서 설명해주셨습니다.
투자자는 실력만 있다면,
상승장이든 하락장이든 모두 돈 벌 수 있어요
자유를향하여님
그 실력을 키워서
언제든지 투자할 수 있는 투자자가 되어야 겠습니다.
앞으로의 투자 전략에 있어서
- 투자금액 + 연 저축액
이 2가지에 따라 어떤 투자 전략을 취할것인지 들어볼 수 있었습니다.
Q. 서울 중심 구축 vs 수도권 외곽 신축
Q. 경기도구축 33평 vs 서울구축 25평
Q. 소형평형, 소액투자
각자의 상황은 다르고, 거기에 따라 우리가 취할 투자 전략 물건들은
모두 존재하는 구나를 알 수 있었습니다.
수도권 앞마당이 늘어나면서 이해 되는 것도 재밌었네요.
PART3. 세금&현금흐름 로드맵
세금 : 취득세 / 보유세 / 양도세
다주택자, 그리고 은퇴를 했을때 세금과 현금흐름에 관해 깊게 생각해보지 못했는데
자향님께서 착착 알려주셔서 저도 가늠해볼 수 있는 시간이었습니다.
Tip 분리과세가 유리 (종합소득보다)
나중에 은퇴하면 종합과세로 들어가서 세금 부담이 좀 될 수 있음을 처음 알았습니다.
임대주택 3채부터는 홈텍스에 신고하고, 간주임대료 역시 나간다는 것
아직 제가 2채라서 3채의 세상은 다르다는 것을 몰랐네요.
그래서 이런 세금 전략에 따라
단독명의 vs 공동명의
등의 방향성에 대한 의사결정을 해볼 수 있을 것 같았습니다.
Tip. 세금통장 하나 만들어놓기
현금흐름
- 월마다 안 들어오면 불안
- 챗수 늘리기엔 세금 부담
1) 일정기간 전세 세팅 이후 -> 반전세 세팅전환
2) 서울, 수도권 구축 소형평형(17~21평) 활용하기 -> 전세금 넣고 월세 받기
이런 현금흐름을 고려해볼 수도 있을 것 같았습니다.
아마 은퇴 이후의 현금흐름을 고려한 부분인거 같아요.
이거 생각하면 직장도 정말 소중하구나를 느꼈습니다.
그래야 시세차익형 투자에만 집중해볼 수 있지 않을까를 느꼈습니다.
Part4. 행복한 투자자로 가는 법
성장 : 어떻게 3개월동안 성장할 수 있을까요?
행복 : 월학 따라가다보니 저도 힘들고 가족도 힘들어요
성장과 행복 두마리 토끼 다 잡을 수 있다는 것을
강사님, 튜터님, 멘토님을 통해 많이 전해듣고 있는 요즘입니다.
내가 가진 핵심 강점을 먼저 키우고,
그 다음에 내가 갖지 못한 것을 채워야 한다.
문제는 우리 대부분이 거꾸로 하려고 든다는 점이다.
내가 가진 강점을 충분히 키우지 않은 상태에서
내게 부족한 것을 채우려 들면 인생은 늘 허기질 수 밖에 없다
강점대로 사다는 건 곧 "자기답게" 살아간다는 의미이기 때문에 삶의 만족도가 눈에 띄게 좋아진다
현재의 삶을 어떻게 해석하느냐가 행복을 결정한다.
회사 20년 열심히 다녔는데 비전이 안보였어요. 그래서 일의 의미가 좀 없었습니다.
내가 인풋을 해도 더 큰 아웃풋이 안나왔어요. 돈벌이 수단 밖에 안되었어요
그런 의미에 대해 고민하셨던 자향님의 이야기를 들으며
의미 : 무엇이 나에게 의미를 주는가?
즐거움 : 무엇이 나에게 즐거움을 주는가?
장점 : 나에게 어떤 장점이 있는가?
지금 제가 하고 있는 일에 대한
의미, 즐거움, 장점이 무엇인지 고민해볼 수 있었습니다.
직장과 투자 생활 2가지를 생각해보았어요.
직장
- 의미 : 사실상 생계유지가 큽니다.
- 즐거움 : 일이 착착 되면 재밌습니다. 동료와도 즐겁구요.
- 장점 : 월급쟁이 투자자로 리스크를 적은 포지션으로 초반 자본소득 넘어갈 수 있게 해주는 것
투자
- 의미 : 노후대비, 능동적인 삶, 꿈을 이루어 가는 시간
- 즐거움 : 동료들과 함께 하고, 글쓰거나 임보 발표할때 즐겁습니다.
- 장점 : 투자를 통해 인생을 배웁니다.
여러분의 소명을 찾아서 행복에 닿았으면 좋겠습니다.
저 역시 소명을 찾아가봐야겠습니다.
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