그뤠잇_토허제 확대가 만든 풍선효과

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를 만드는 그뤠잇입니다.

올해 초 해제와 재지정을 반복했던 토허제는

부동산 가격상승의 규제책 중 하나로써

매수 수요를 억제하는 효과를

가져오고 있습니다.

이로 인해 부동산 거래는 줄어들고

가계대출 증가폭도 감소하면서

규제의 효과가 있다고 생각되기도 하지만

반대로 상급지를 중심으로 가격

상승하고 있음을 알 수 있는데요.

토지거래 허가제란 무엇이며

재지정 이후 

거래는 감소했지만 부동산 가격은 왜 상승하는지에 대해

정리해보겠습니다.

# 토지거래 허가제란?

토지거래허가제란 정부가

부동산 투기 방지와 지가(땅값)안정을

목적으로 도입한 제도로

일정 지역을 토지거래 허가제로 지정한 뒤

일정 규모의 부동산을 거래할 때

반드시 관할 행정청의 허가를 받아야 하는 제도입니다.

토지거래허가제는 실수요자만 부동산을 취득할 수 있게 하고

투자 목적 거래를 막는 것이 핵심인데요.

허가구역은 최대 5년간 지정이 가능하며

필요 시 연장 또는 해제가 될 수 있습니다.

토지거래 허가제는 최근에 생겨난 제도는 아니며

과거에도 선정된 사례가 있는 제도인데요.

98년 지정된 강남 서초 지역은

대표적인 장기 토지거래허가구역입니다.

약 26.69km에 달하며

지금까지도 유지되고 있는

대표적인 장기 토지거래허가구역입니다.

2000년 이 후에는 대규모 개발사업 예정지

신도시 인접지 등 개발행위가 활발한 곳을

대상으로 선정이 됐었는데요.

지금의 지역 전체를 선정하는 것이 아닌

일부 지역을 스팟성으로 선정하는 경우가

일반적이었습니다.

2020년 이 후에는 강남,송파 지역의 재건축과 용산지역을 시작으로

압구정, 여의도 등의 재건축 지역으로 확대를 하였고

올해 초 토지거래허가제 지역을 전반적으로 해제하였다가

강남 3구와 용산구를 다시 선정하게 되면서

역대 최대 규모로 선정하게 됬습니다.

자세한 지정 현황은 아래 링크에서 확인 가능합니다.

https://land.seoul.go.kr/land/other/appointStatusSeoul.do

과거의 지정 사례와 비교해보면

현재의 상황은 매우 이례적인것으로

그만큼 서울 부동산에 관심이 높고

정부에서는 수요 억제책으로써

토허제 확대를 결정했다고 생각됩니다.

# 토지거래 허가제 지정 이후 현상

토지거래 허가제는 당장의 투자 수요를

억제하고 실수요자만 거래할 수 있게되면서

단기적으로는 효과가 있을 수 있습니다.

이는 거래량에서 바로 지표가 나타나는데요.

최근 서울 아파트의 거래량이 급감하고

대출액이 줄었다는 기사를 보면

토허제의 효과는 유의미하다는 생각을

할 수도 있습니다.

토허제가 지정된 지역은 갭투자가 불가하며

매수 후 4개월 안에 입주를 해야하는만큼

실수요자들에게만 거래 허가가 가능한데요.

이로 인해 거래량은 감소할 수 밖에 없고

그 결과가 최근 서울 거래량 통계수치를 통해

알 수 있습니다.

올해 초 토허제가 해제된 시기의

거래량을 살펴보면

토허제가 지정됬던

잠삼대청(잠실동, 삼성동,대치동,청담동)의

거래량은 277% 늘어났으나

최근 재지정후에는 80%가량 감소하면서

거래량이 크게 줄어든것을 확인할 수 있었습니다.

또한 토허제가 지정되지 않은 지역의

거래량도 17% 감소하였는데요.

이는 상급지들의 가격이 지속적으로

상승한 이유도 있지만

상급지의 매물을 가지고 있던 소유자들이

강남3구와 용산구로의 갈아타기가

불가능해지자 매물을 거둔 이유도 있다고 생각합니다.

이런 생각을 하는 사람들이 늘어나면서

매물이 줄고 거래량이 감소하였으며

상급지를 중심으로 매물이 감소하다보니

그 이하의 지역들의 매물수도

감소했다고 생각합니다.

매물수가 급감한 상위 지역을 보면

용산구(3위), 서초구(4위), 강남구(7위) 등

토허제 지정 지역과

성동구(2위), 광진구(5위), 동작구(6위) 등

최상위 급지 지역을 가기 위한 수요가 많은

지역이 상위에 있음을 알 수 있습니다.

토허제가 지정된 후 서울에서 상급지와 하급지의

거래 현상은 정반대가 되었는데요.

상급지(파란색 원)는 수요는 크게 줄지 않은상태에서

매물이 줄다보니 가격이 급등하였고

하급지(빨간색 원)는 상급지에 비해 상대적으로

최상급지로 바로 이동할 수 없기에

토허제 지정에 크게 영향을 받지 않았고

거래가 많았지만 가격상승폭이

크지 않았음을 알 수 있습니다.

결론적으로 강남3구와 용산구의 토허제 지정은

다음 급지인 성동구, 마포구 등의 매물을 줄게 만들었고

이로 인해 가격 상승이 이어지는 풍선효과로

이어진 것으로 보여집니다.

# 토지거래 허가제가 추가 지정 된다면?

그렇다면 현재 지정된 지역 외에

성동구와 마포구 등 다음 급지에

토지거래 허가제를 지정한다면 어떻게 될까요?

이와 비슷한 흐름을 생각했을 때

성동, 마포구 등으로 이동하고자 했던

동대문이나 서대문, 강동구 등의

지역에서 가격 상승이 예상되며

또 다른 풍선효과가 나타나지 않을까

생각됩니다.

토지거래 허가제는 수요를 억제하는 강력한 정책이지만

시간이 갈 수록 그 효과는 미미해지는데요.

일반적으로 2~4년 정도면 안정효과가

사라지게 됩니다.

현재 서울 상급지 등의 가격 상승은

규제가 만든 현상이라는 생각이 들며

급등한 가격이라는 생각도 드는데요.

서울 투자를 준비하시는 분들은

이런 현상에 대해 이해를 하고

생각해보는 시간을 가져보시면 좋을것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.