안녕하세요 1호기 계약이 끝날듯 끝나지않네요…
매수 예정 집의 현 임차인분이 2020년 4월 계약 22년 갱신권 사용 후 지금까지 거주중이십니다.
제가 부사님과 조율햇을 땐 현 임차인이 집주인바뀌면 2-3개월 내로 나가주시겠다고 했는데 다시이야기해보니 11월까지 집구해볼껀데 안구해지면 원래 만기일대로 내년4월까지 계시다고 합니다
그래서 부사님께서 이사갈 집 최대한 협조해서 11월말에 잔금칠 수 있도록 해주신다고 합니다..그리고 계약일에 중도금이랑 계약금 같이 달라고 합니다
질문1)
11월말 잔금일꺼지 임차인 집못구할시 최대 내년 4월까지 거주 & 집구하는 날 들어올 수 잇는 새 임차인 셋팅 → 장점/11월꺼지 세입자 안구해질시 시간 확보 단점/ 11월이내로 들어올 세입자 구할수 잇음에도 포기&잔금일은 현재 미래 임차인 셋팅될때까지 최대 내년4월까지 미확정&2년 보유기간 시기가 늦춰짐
→ 이런 경우 기회비용(임차인 신규계약, 양도세 감면을 위한 보유기간 늦춰짐)을 들이면서도 매수를 해도 되는지 궁금합니다…
질문2) 계약일에 계약금 중도금 같이 주는 경우더 잇나요? 부사님말씀은 중도금 주면 계약파기는 안돼서 시세보다 싸게 사는 제 입장에선 손해볼게 없다고 하시네요. ..
질문3) 계약갱신권은 +2년 더 살 수 잇는걸로 아는데 2년이 지났음에도 계속 살고잇으면 계약만기일은 1년단위로 계속 늘어나는 건가요? 그니까 22.4.에 갱신햇는데 꼭 26.4월이 계약 만기일인지 궁금합니다.
도와주세요… 감사합니다!!
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댓글
쿼카님~~~ 알람 뜬 것 보고 아는 부분이라도 댓글로 말씀드리고 갑니다~~ ㅎㅎ A2. 시세보다 싸게 매수할 경우 계약금 넣어둬도 매도자가 마음 변하면 배액배상해서 계약을 취소할 수 있는데, 쿼카님 입장에서는 소액이라도 중도금 명목으로 넣으면 이제 계약을 깰 수 없어서, 좋은 조건이라면 취소될 염려 없이 진행할 수 있어서 중도금 넣어도 괜찮은 것 같아요! A3. (20.04~22.03.) 계약 2년 / (22.04.~24.03.)계약갱신청구권 사용 2년 / (24.04~26.03) 묵시적 갱신 2년 으로 세입자분이 아직 살고 계신 것 같아요! 묵시적 갱신의 경우는 임대인은 중도에 깰 수 없지만, 임차인은 3개월 전에 해지 통보하면 나갈 수 있는 것으로 알아요.. ㅠ (임대인이 불리한,,) 쿼카님 계약까지 화이팅!
안녕하세요 쿼카님 임대인이 나가는 시기가 확정되지 않아서 고민이 되시는 군요 2, 3번은 앞서 제로님이 잘 말씀해주신 것 같아요. 1번에 대해서는 그럼에도 불구하고 충분히 가치있는 단지를 좋은 가격에 매수할 수 있다면 감당가능할만한 비용이라는 생각이 듭니다. 하지만, 11월인지 4월인지를 확정하지 않으면 새로운 임차인을 구하기가 어려워져요. 11월에 들어올 임차인은 이제 8월 휴가철 지나면 집을 구하러 다니실텐데 그 때 계약하고 싶은 사람이 있어도 현재 임차인의 거취가 정확하지 않은 상태에서는 결정을 하기가 쉽지 않아보입니다. 일단 현재 묵시적 갱신권으로 살고 계시기 때문에 2개월전에는 통보를 해야한다는 원칙을 지켜주셔야 하므로 11월에 나가시려면 8월안에는 결정을 해주셔야 한다는 것을 정확히 알려드리면 될 것 같아요. 그게 안된다면 내년 4월이 아니더라도 2개월 전에 통보하면 임차인은 언제든 나가실 수 있으므로 그에 대한 대비는 해두셔야 할 것 같습니다. 전세가를 얼마까지 낮출 수 있는지 대출 여력과 현재 그 단지가 있는 지역의 전세 상황, 공급상황을 고려하셔서 감당가능한가를 생각해보시면 좋을 것 같아요. 그리고 말씀해주신 양도세나 2년 보유 기간 연장에 대해서는 2년 후에 시장 상황이 어떻게 될지 알 수 없으므로 그로 인한 기회비용은 지금 산정하기가 쉽지는 않을 것 같습니다. ㅠㅠ 쿼카님, 원만히 잘 협의가 되기를 응원합니다 화이팅!!!
