수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요🖐
매일매일 행복한 투자자 매튜입니다.
627대책이후 리스크 대비를 하기위해 가족간 매매를 알아보게 되었습니다.
지방에 있는 물건이고, 가치가 있고 가격이 오르지 않았기에
들고가려했는데, 대출이슈가 있어서 고민하던차에
부모님께 명의를 넘기려 알아보게되었습니다.
세무사/법무사님과 상담하면서 부동산은 세금이 중요하다는것을 한번더 배웠네요
가족간 매매는 일반매매와 다르게 "세금" 이슈가 있기 때문에
내맘대로 가격을 정해서 팔면 나중에 "세금폭탄"을 맞을 수가 있습니다.
명의때문에 가족간 거래를 생각하고 계신분들게 도움이 되었으면 좋겠습니다.❤
#1. 직거래 가격에 명의 넘겨도 되나요??
아실에서 시세를 보시면 간간히 "직거래" 항목으로
시세보다 낮게 거래된것을 보실수 있습니다.
직거래는 부사님들이 "저건 가족간 거래야" 하시자나요
저도 당연히 시세보다 낮게 팔고 양도세 조금 내고 싶었습니다.
🧨하.지.만🧨
정상가격보다 낮게 파는것은
나중에 세금폭탄으로 돌아 올수 있습니다.
많은수의 직거래는 자녀에게 "증여"인 경우가 많고,
우리가 하려는 것은 "명의" 확보를 위해 매매 거래인데
자칫 잘못하면 국세청에서 가족간거래를 증여로 간주할 수가 있습니다.
💥증여로 간주된다면 증여세 + 가산세로 "세금폭탄"을 맞을수 있습니다.
5억집을 증여한다면, 증여공제(성인자녀) 5천만원을 제외한
4.5억에대한 세율 20% (누진공제 1천만원 적용) 해서 8천만원의 세금을 내야합니다...
4.5억 * 20% - 누진공제 1천 = 8천
#2. 그럼 얼마에 매매해야되나요?
가족간 매매에서 핵심은 “가격을 내가 정하면 안된다”는 점입니다!
그럼 누가 정합니까❓
구청에서 정해줍니다❗
아래와 같이 물건지의 구청에 들어가서 조직도를 확인하시고,
구청"세무과"에 전화를 하면, 내가 가지고 있는 물건의 매매가격(시가인정액)을 알수있습니다.
여기서, 시가인정액이란 용어가 생소하실거 같아서 잠시 설명드리면
국세청에서 인정하는 시가, 증여세의 과세의 기준이 되는 가격을 말합니다.
실거래가액/감정평가액/기준시가에 의한 시가보충방법을 사용하는데, 어려우니깐
우리는 전화해서 문의하시면 조회해서 알려주십니다 ㅋㅋ
특수관계인 거래는 반드시 "시가인정액"을 확인하고
해당금액으로 계약서를 작성하고, 작성한 날짜에 계약 및 잔금을 진행하여 합니다.
잔금까지 진행하지 않으면 증여로 간주될수 있으니, 날짜지켜야합니다,
3~4개월후 정상적인 거래인지 증여인지
확인하기 위하여, 구청/세무소에서 따로 연락이 오는 경우가 있습니다.
(세무사님께 물어보니 100%오는건 아니라고 합니다)
이때는 계약서와 통장거래 내역서를 미리 준비하셔서, 증여가 아닌 정상적인 매매거래임을
입증하시면 아무 문제가 없습니다!
#3. 계약서는 어디서 쓰나요?? 세입자 있는데 따로 해야것이 있을까요?
시간인정액과 계약일자(잔금일)까지 결정했다면, 계약을 진행하면됩니다!
계약서는 어디서 쓸까요?
계약서를 쓰러 물건지까지 내려가실 필요없습니다.
이럴때는 바로 법무사님에게 부탁하시면 됩니다.
그럼 필요서류와 계약서작성해서 보내주시는데요,
특수관계 거래이다보니, 준비해야할 서류가 몇개더있는데,
빠짐없이 준비해서 보내면 명의를 바꿔주십니다.
계약날짜기준 한달이내 실거래 신고를 해야하는데요,
실거래신고비용 대행 수수료 10만을 요청할 수 있습니다.
✨그래서, 잔금하는달에 계약도 하고 잔금까지 하는것을 추천드려요✨
✔물건지에 세입자가 있는경우
미리 세입자분에게 말씀을 드려주셔야합니다.
세금관련 이슈로 명의를 가족에서 넘기려 한다고 하면 대부분 알았다고 해주십니다.
그리고, 기존 계약서에 "새로운 명의자(가족)"에게 전세계약을 승계한다는
세입자분의 서명을 기존계약서에 받으면 완료입니다!
지방이라 직접가기 어렵다면 거래했던 부동산 사장님에게 기존계약서 보내고,
세입분 시간될때 서명해달라고 부탁하면됩니다!
이상으로 가족간 매매방법에 대해서 알아봤습니다.
가족간매매도 거래이기때문에 매수인이 취등록세를 내야하고,양도차익에 대한 양도세도 내야합니다.
하지만, 저는 아직 해당 물건이 가격이 싸다고 생각하여, 취등록세 비용을 내더라도 시세상승으로 인한 편익이 크다고 판단했습니다.
비용과 편익 계산해 보시고, ‘나에게 뭐가 좋은지’ 생각해서 행동했으면 좋겠습니다.
더운날씨에 안전하고 건강한 하루 보내세요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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