잔금이 길면 만나게 되는 리스크 [프로 참견러]

안녕하세요 프로 참견러입니다 :)

2호기 경험담을 미루고 미루다

3개월만에 복기를 하게 되네요

복기를 미루게 됐던 이유는,

아직 전세를 못 맞췄고

전세를 아직 못 맞춘 이유는

잔금이 길~기 때문인데요

잔금이 긴 물건,

저에게 이득만 있을 줄 알았던

그 투자에 어떤 이면이 있었는지

글로 남겨보고자 합니다.

잔금 길게' 선택한 이유

2호기를 매수할 당시, 지역에 입주로 인해서

전세가 잘 빠지지는 않는 상태였어요

손님이 아예 없는 건 아니었지만

단지 선호도에 따라서

전세가가 크게 떨어진 단지도 있었고

선호도가 좋은 단지는

전세가 빨리 나가는 상황은 아니지만

가격은 어느정도 선에서 방어하고 있는 상황이었어요

제가 매물코칭을 받았던 물건은

세낀 또는 주전세 가능 물건으로

조건이 좋았기에 길게 고민할 일이 아니었지만

동/층/향/화장실 갯수 등 환금성 부분에서

마음에 걸려 고민하던 차에

제 주인을 찾아 빠르게 날아가버렸습니다.

세낀/주전이 아니어도

n억이면 비싸지 않으니 매수해도 좋다는

말씀을 들었던 터라

저는 목표매수가를 확정하고

다른 물건을 찾아나섰어요

다만 가뜩이나 입주로 인해

전세가 빨리 나가는 상황도 아닌데

시기상 전세 비수기가 되는게 부담되었고

1호기 때도 잔금지연을 경험했기에...

매수가 고민이 되었습니다.

그렇게 고민을 하며 하루를 넘기고

그 다음날, 회사에서 일을 하고 있는데

부사님께 전화가 걸려왔습니다.

주인도 상급지로 이사가려고 알아보는 중인데

어차피 그쪽도 입학시즌 맞춰서 가려고 하는 참이니

잔금을 길게 해주겠노라고요

해당 단지의 근 5년치 전세실거래를 긁어와서

기간별 전세거래량과 가격변동을 확인했고

방학시즌 이동수요가 더 많음을 직접 확인하고 안심했습니다.

그리고 잔금을 길게 가져갈 때의 편익과 비용을

써내려갔습니다.

신용대출을 조금 받아야했던 상황이었는데

잔금이 길면 그 사이에 저축을 통해

대출액 down, 이자비용 save할 수 있게 되어서

저에게 이득이라고 판단했습니다.

비용을 절약할 수 있고,

대출을 적게 받을 수 있고,

전세비수기를 피할 수 있었기 때문에

추가로 n백만원 더 네고해서

매수를 결정하게 되었습니다.

'잔금 길게' 매력적인 선택지일까? 

저에게는 잔금까지 무려 9개월이라는 시간이

남아있었기 때문에 시간적으로는 여유로웠지만

마음은 그렇지 못했어요

전세를 못 맞춰본 분들은 아실테지만

찜찜한 마음으로 하루하루를 보냈습니다.

당시 서울의 시장은 아래와 같이 들끓는 용암 같았고

가격적으로는 잘 산것 같다는 생각이 들었지만

그럼에도 불안함은 늘 남아있었어요

매도자가 갈아탈 지역은 배액배상이 나온다 카더라는 등

더욱더.. 불타오르고 있었습니다

혹여나 제 물건도 배액배상을 당하면 어쩌나

중도금을 땡겨서 넣어야 하나,

반대로 매도자가 배액배상을 당하면 어쩌나라는

걱정도 했었습니다ㅎㅎ

그렇게 아무렇지 않은 일상을 살아가다가도

문득 밀려오는 불안감에

'좋은 결정이었을까?' 라는 생각이 들 때 쯤...

올 것이 오고야 말았습니다.

유례없는 강력한 부동산 대책으로

시장은 혼란에 빠졌고

저 또한 혼란에 빠졌습니다..

잔금여력이 쪼그라든 상황,

아니 아예 잔금이 불가한 상황이 되었고

소유권이전 조건부 전세대출은 불가하게 되었습니다.

다행히 매도자-전세입자 간 전세계약을 하고

승계받는 조건으로 협의했지만

불안을 조장하는 기사에 반응하지 않을 수 없었습니다.

전세잔금과 소유권이전의 텀이 짧으면

전세대출이 환수될 수 있다는 내용을 접하게 되면서

불안이 극에 달하게 되었어요

(시중은행에 직접 확인해본 결과

이는 사실이 아니었습니다, 현재까지는요!)

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시장의 변화를 예측할 수 없기에

'지금' 할 수 있는 것에 투자해야하고

시장의 변화를 예측할 수 없기에

투자는 적정한 기간 내에 마무리 해야한다

제가 이번 투자를 하며 배운 교훈입니다. 

생각해보면, 강의에서 이미 

멘토튜터님들께서 가르쳐주신 내용이에요 

근시안으로 당장의 이익만 보고 

미래의 리스크는 보지 못한 선택이었습니다. 

감당 가능한 투자 (메타인지의 중요성)

"그래서 투자는 나 자신을 알아야돼요

내가 어떤 성향의 사람인지."

-자향멘토님-

네에... 투자는 나를 알아가는 과정임을

찐하게 깨닫고 있습니다.

이 투자는 제가 감당해내야 하는 투자입니다.

그러나 제가 기꺼이 감당할 수 있는 사람은

아니란걸 경험을 통해 느꼈습니다.

향후에 투자를 할때에는

잔금이 긴 것에 대한 리스크을 구태여

감당하려고 하진 않을 것 같습니다

글에 다 담지 못했지만

매수를 할 때부터,

6.27 대책이 터지기 전에도,

터진 후에도 주인전세를

계속 요청해왔습니다.

창과 방패처럼

찌르고 막기를 반복하다가

끝내 불발이 되었고,

잔금은 지금으로 부터 6개월 뒤

예정대로 치르게 됩니다.

전세세팅 난이도를 낮추기 위해서

신용대출여력을 추가로 확인해보았고

전세가를 n천만원 내리는 것까지 계획하고 있어요

내년 초 잔금이 마무리 될 때까지는

시장 변화에 촉각을 곤두세우고 있어야겠죠

새로운 규제나 대책이 나오면

그에 맞게 대응책도 세워야겠고,

한여름이 지나면 전세광고도

해야합니다.

이 고뇌의 시간들을 혼자 감내해야 했다면

'실패'라는 단어를 떠올렸을지도 모르겠습니다.

월부 환경안에서 있었기에

방법을 찾아나갈 수 있었다고 생각해요 

멘탈잡아주신 자향멘토님 감사합니다❤️

상황 물어봐주시고 살펴주시는 우리 향기즈 반원분들,

고민에 응답해주셨던 애정하는 저의 동료분들

정말 감사합니다!!

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)