3주택 이상이라면 꼭 알아야할 임대 소득세 [함께하는가치]

안녕하세요 :)

함께하는가치입니다.

여러분 주택보유시 발생하는 세금이

재산세, 종부세 외에도

주택임대소득에 대한

임대소득세가 있다는 것 모두 알고 계셨나요?

전세 보증금은 다시 돌려줘야하는건데?

월세와 같은 임대 수익이 아닌데

왜 소득세를 내야하나요?

라고 생각하시는 분들이 계실텐데요.

국가에서는 3주택 이상의 사람들은

큰 액수의 보증금을 갖고 있기 때문에

정기예금 이자율 만큼의

이자수익이 생기는 것으로 보는 입장입니다.

그래서 이 이자수익을

임대소득으로 간주하여 과세하는 제도가

간주임대료라고 합니다.

다주택자로 향해가는 여러분,

세금에 대해서도 반드시 알고 잘 계산해봐야겠죠?

간주임대료 과세 대상

일단 과세대상은

모든 임대인이 해당되는 것이 아닌

1) 부부 합산 3주택 이상 보유 가구

2) 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금이

3억원을 초과할 경우

두가지의 요건을 충족했을때

과세대상이 됩니다.

간주임대료 과세 제외 주택

간주임대료에 소형주택은

주택수에 포함되지 않기 때문에

전용면적 40㎡이하인 소형주택은

과세에서 제외가 됩니다.

간주임대료 계산 방법

내가 3주택 이상이고, 소형주택을 보유하지 않고 있다면

반드시 이 간주임대료를 계산해 보셔야 하는데요.

일단 예시를 들어볼게요.

3주택이면서

전세 보증금이 각각 5억, 4억, 3억인

주택을 보유했다고 가정했을때,

가장 큰 보증금 금액에서 3억은 기본공제가 됩니다.

5억이 가장 큰 보증금 액수이기 때문에

3억이 공제되어 보증금 2억에 해당하는

간주임대료로 계산이 되겠네요!

이때 인별공제가 아니기 때문에,

공동명의이신 분들도

총 주택수에서 3억만 공제된다는 점!

꼭 알아두세요.

그리고 25년 귀속분은

정기예금이자율을 3.1%로 계산합니다.

계산을 직접하려면 너무 머리아프니까..

국세청 홈택스 홈페이지로 가볼게요.

우측 탭 두번째를 보시면

모의계산이라는 탭이 보입니다.

클릭하면 이렇게 주택 간주 임대료가

나오는데요.

임대주택 추가 탭을 이용해서

보유주택수만큼 임대주택을 추가합니다.

아까 예시로 든 금액인

5억, 4억, 3억을 보증금란에 넣어보고

전용면적까지 입력한 후 계산하기를 누르면

이렇게 자동으로 간주임대료가 계산되며

1,890만원이라는 간주임대료가 나왔습니다.

간주임대료 과세 방법

그리고 2025년 기준 과세표준 구간을 보면

간주임대료가 1890만원이 나왔으니

1,200만원~4,600만원 사이의

구간세율인 15%를 곱하고

누진공제액을 제하면 되는데요.

이때, 또 알아둬야할 것은

과세 신고 방법이

분리과세와 종합과세

2가지가 있다는 것입니다.

위 표는 종합과세 대상 과세표준인데요.

우리는 대부분 월급을 받고 있는

직장인 투자자이기 때문에

종합소득세로 신고를 하게되면

임대소득 외에 근로소득까지 소득으로 잡혀

누진이 되기 때문에

누진된 과세표준이 높아 높은 세율로

과세를 하게 됩니다.

그렇기 때문에

임대소득이 2천만원 이하일 경우

14% 단일세율이 적용되면서

근로소득과 분리할 수 있는

분리과세를 선택해서

신고를 하는 것이 좋습니다.

추가로 필요경비도 간주임대료의 50%를

인정받아 소득금액에서 제하고

세율을 계산하게 되기 때문에 훨씬 유리한데요.

전세보증금이 12억 있는 사람의 경우

임대소득세를 약 100만원정도

매해 지불하게 되겠네요 :)

단독명의 기준으로 계산했기 때문에

공동명의는 각각 지분에 따라 나누어

동일하게 계산해 보시면 되겠습니다.

세금이 참 어렵기도 하고

막연하게 다주택자가 되면

세금 많이 내는거 아닌가

걱정하시는 분들이 많은데

이렇게 실질적인 편익과 비용을 직접 계산해보면

저희가 얻는 임대수익에 비하면

세금은 극히 일부분이라는 생각이 들어요.

월부학교 2강을 들으면서

자향멘토님께서 이 세금에 대한 이야기를 해주셔서

저도 다시 한번 더 공부하고 기억할겸,

그리고 앞으로 다주택자가 되실

월부의 많은 분들을 위해 글을 써보았습니다 :)

어렵지만 꾸준히 공부해나가야 하는 세금!

더이상 무서워만 하지 말자구요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.