안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
실전반 1주차 강의는 권유디 멘토님께서
실전투자자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응법에 대해 강의해주셨습니다.
항상 우리의 기본이 되는 ‘저.환.수.원.리’에 대해 다시 리마인드하도록 정리해주셨고,
제가 시장에서 물러나있던 6~7월에 이어
정부의 6. 27 대책에 따른 현재의 시장상황에 대해 총정리 해주셨습니다.
저환수원리, 저환수원리… 투자기준에 대해 반복하고 되내이며 마음속에 있다고 생각했는데
튜터님께서 다시 설명해주시니 새롭기도 하고 더 복잡한 마음이 들고ㅎㅎ
계속 반복하고 내 것으로 만들어 제 1호기 투자에 꼭 적용하여
5가지 기준에 모두 부합한 1호기를 찾아야겠습니다.
또한 시장상황을 보지 않았던 2달 동안 적지않은 변화가 있었는데
제가 놓쳤던 부분에 대해 하나씩 정리해주셔서 어렵고 낯선 세상이었지만 정말 좋았습니다.
<BM>
인사이트
- 서울경기 투자 핵심 = ‘좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여 최대한 오래 보유하라!’
- 전고 이하라면 허리 이하, 전고대비 -20% 이하라면 무릎이하 라는 사실은 분명하기에 예측보단 행동에 옮기기
- 소득, 저축액 낮은 사람(나)은 저환수원리 고려시 리스크에 더 비중. (높은 사람은 리스크보단 저평가 집중)
- 잔금리스크만 잘 관리할 수 있다면 지금이 더 좋은 기회일 수 있음. 불확실성이 클수록 저평가 매물이 시장 출현
- 전세 놓기가 까다롭고 투자수요가 줄어든 시장상황에서 긍정적인 마음으로 접근하는 것이 중요
- 21년 말~22년, 24년 말 과 같은 기회가 지금!
저환수원리
- 저평가 : 지금 가격에서 하락하더라도 전저점 이하로 하락하는 경우는 없을 것
적절한 가격이라면 같은 투자금으로 더 좋은 아파트 선택하는 것이 장기적으로 더 나은 선택
- 환금성 : 내가 사려는 아파트가 매도 가능한지 + 주변 비슷한 가치의 단지가격이 움직일 때 같이 움직일 단지인지
- 수익성 : 수익률=수익금/투자금=(매도-매)/(매-전) → 투자금에 많은 영향. 시장에 따라 수익률, 수익금 영향 상이
최고 전세가율이 넘고, 매매가가 전고점을 넘으면 대세 상승장이 시작
2010~2016년 = 지금 : 우리의 투자범위는 전고 이하 단지이기에 수익률보다 수익금을 극대화하는
방향으로 더 가치있고, 큰 수익이 기대되는 단지 쪽으로 의사결정하기
- 원금보존성 : 최악의 경우, 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금보존 판단
지금 시장에선 전세가율이 크게 중요하진 않음(∵전세가<매매가 전저점)
- 리스크 : 6.27 대책(조건부 전세대출 금지)에 따라 잔금리스크 낮은 물건 위주로 접근하기
세입자 승계, 주전 위주. 월세낀 물건 만기가 얼마 안남은 물건 등
튜터님의 투자 사례처럼,
평소에 했던 작은 노력들이 결국 다 돌아오기에
가치보다 낮은 가격에 사두었을 뿐인데 시간이 흘러 가격이 가치를 따라오는 경험을 하기 위해
지금 시장이 두려움에 휩사였을 때 한 발 내딛는 용기로 성공하는 투자자로 나아가겠습니다.
제 자신을 과소평가하지 말고, 믿고 나아가겠습니다.
꼭 행동을 통해서 결과를 내는 투자자가 되겠습니다!!
10월 17일까지(수정)
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