안녕하세요
하루쌓기입니다.
권유디 튜터님께서 열강해 주신 실전반 1주차 후기를 남겨 보겠습니다.
1. 저환수원리를 제대로 알고 있는가?
권유디 튜터님께서 역대급으로 가장
디테일한 저환수원리 강의를 전수해 주셨습니다.
처음 강의를 시작할 때
튜터님께서 화두로 던져 주신
대부분의 질문에 대답을 하지 못했습니다.
절대적 저평가의 기준은
전고점 몇프로 하락까지로 보아야 하는지?
앞으로 투자할 단지에 전세가가 떨어질 위험은 없는지?
현재 시장에서 전고대비 하락폭이 크지만 덜 선호하는 단지와
그보다 하락폭이 적지만 더 선호하는 단지 중
어떤 단지를 선택해야 하는지?
그리고 위 질문에 대답하는 것에 대한 근거는 무엇인지?
이번 강의에서는
권유디 튜터님께서 가설을 검증해 나가시는
과정 하나하나가 제 눈에 담겼습니다.
아직 선배님들에 비해 못 치지지만
어느새 세번째 실전반을 수강하게 됐습니다.
판단의 근거를 감으로 들이미는 것이 아닌
사실에 근거해야 함을 깨닫고 있습니다.
그리고 그러한 결론에 오류가 없는지
Bottom-up 방식으로 그리고 귀납적 방식으로
증명하는 레벨로 올라서야겠다고 느끼고 있습니다.
아는 지역과 단지들을 늘려가며
필요한 통찰력을 쌓아야겠다고 생각했습니다.
내 아이에게 설명해도 납득시킬 정도로
간결하되 분명하고 쉽게 설명할 수 있는 정도로
내 판단의 근거들을 설명할 수 있어야겠다고
생각했습니다.
제가 최근에 투자한 단지에 대해서
다음과 같이 질문을 했을 때 모든 대답을
사실에 근거해서 대답할 수 있다면
저는 저환수원리를 알고 있다고 얘기할 수 있을 것입니다.
그 단지는 저평가 되었는가? 비싸지 않은 가격에 매수하였는가?
내가 할 수 있는 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지였는가?
하락장에서 매도할 수 있는 물건인가?
주변 단지들에 가격이 상승할 때 따라 올라갈 수 있는 단지인가?
시간차가 있다면 약점은 무엇인가? 그리고 그 시간의 텀은 어느 정도인가?
약점의 대안은 무엇인가?
지금 시장에서는 수익률을 보아야 하는가 수익금을 봐야 하는가? 그 이유는 무엇인가?
지금 시장에서는 원금보존을 어떤 관점으로 보아야 하는가?
최고전세가율을 돌파한 시장과 지금 시장의 차이는 무엇인가?
현재 시장의 리스크는 무엇인가? 그리고 그 리스크를 어떻게 대비할 것인가?
2. 매물임장의 목적을 알고 있는가?
권유디 튜터님의 투자 경험담을 보고 들으면서
그동안 제가 취했던 매물임장에서의 태도를
반성하게 되었습니다.
급매가 나왔을 때 많은 사장님들께서
그렇게 먼저 사전 연락을 많이 주실 수 있는지
이번 강의를 보고 처음 알게 됐습니다.
그리고 튜터님께서 그동안 진행하신
투자들 중 절반 정도가 그렇게
사장님들로부터 연락 받으신
급매물건이었다는 이야기를 듣고
상당한 충격을 받지 않을 수 없었습니다.
그동안 사장님들께
다시 연락하고 싶은 투자자의 모습을
보여드렸는지 반문하게 됐고,
앞으로 정말 사장님 한분 한분께
집중하고 또 진심과 정성을 다하는 모습을
보여드려야겠다고 생각하는 계기가 된 것 같습니다.
더불어 튜터님 강의를 통해
“놓고 온다”의 의미를 알게 되었습니다.
앞으로 이어 나갈 투자에서
많은 사장님을 뵙고
또 많은 물건들을 보며
성실하게 하루, 한주 또 한달을 쌓아가자고
다짐하게 됐습니다.
3. 현재의 시장상황을 알고 있는가? 그리고 부동산 투자의 본질을 알고 있는가?
월부에는 많은 장점이 있지만 그 중에서도
이미 수많은 투자와 경험을 통해
수십억대의 자산을 쌓으신 튜터님 멘토님들께서
정리해 주시는 시장상황과 그 대응방안을
어렵지 않게 접할 수 있다는 점이 특히 좋습니다.
강의를 듣기 전까지 6.27 대책을
세세하게 뜯어보지 못했었습니다.
첫째로 뜯어볼 실력이 없었습니다.
그리고 표면적인 것만 보고
더 들여다 볼 생각을 하지 못했습니다.
내 개인적 상황에 영향을 주지
않는 규제인 경우 크게 게의치 않아 했습니다.
하지만 이번 강의를 통해
부동산 시장을 이끄는 수요의 대다수는
투자자보다는 실수요자들이라는 것을 배웠습니다.
그리고 이러한 절대다수의 의사결정에 따라서
시장의 방향성이 결정될 수 있다는 것을 깨닫게 됐습니다.
그래서 규제를 볼 때 시장 참여자들의 관점에서
이입하고, 또 그들이 어떤 결정을 내릴지
가늠해 볼 수 있어야겠다고 생각하게 됐습니다.
주담대가 6억으로 제한되면 고가주택의 수요가 줄어들겠네?
그런데 정책대출마저 축소됐으니 저가 주택 수요도 줄 수 있겠구나?
주담대 기한이 축소됐으니 거기에 따른 수요도 줄어들 수 있겠네?
수도권에 조건부 전세대출에 제한이 걸려서 심리가 위축되겠다.
그런데 실제로 투자할 땐 어떤 방법으로 제한을 우회할 수 있는지 알아야겠다.
신용대출은 투자 리스크 뿐만 아니라 일상 생활의 리스크를 대비하기 위해 한도를 충분히 마련해 놓아야겠다.
집을 못 사게 하는 정책 vs 수요의 크기를 줄이는 정책은 다름을 알아야 할 필요가 있다. (이 두 가지 효과가 어떻게 크게 다른지 아직 잘 모르겠다. 질문을 통해 알아가야 겠다.)
주담대 실행할 경우 6개월 내 전입의무와 종전주택 6개월 내 처분의무가 생겼는데 이 규정들은 앞으로 투자할 때 기회를 줄 수 있겠다. 매물 볼 때 잘 살펴보아야 겠다.
부분을 알고, 전체를 알고,
다시 전체를 알고, 부분을 안다.
미시적인 내용뿐만 아니라
거시적인 시장상황을 알고
가장 최선의 선택을 내릴 줄 아는
투자자로 성장하고 싶습니다.
권유디 튜터님 덕분에
저환수원리를 다시 생각해 보게 됐고,
매물을 볼 때 어떤 마음가짐을
가져야 할지 돌아보게 되었으며,
현재 시장상황을 명확하게 알고
또 어떻게 행동해야 할지 알게 됐습니다.
부동산의 본질은 거주에 있고,
사람들은 거주와 임차 중
하나는 반드시 선택해야 하는데,
매매수요를 제한하게 됐을 때
어떤 결과가 펼쳐 질 수 있을 지
알게 됐습니다.
그리고 실제 그러한 결과가
펼쳐지는지 지켜보려고 합니다.
이렇게 엄청난 강의를 해 주시기 위해
밤낮없이 고민하시고 준비하셨을
권유디 튜터님께 진심으로
감사 말씀 올리고 싶습니다.
더 나은 투자 그리고
세상에 좋은 영향을 미치는 것으로
보답하겠습니다.
정말 수고 많으셨습니다.
감사합니다!!
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