안녕하세요 아잘리아입니다!
실전 1강에서는 권유디멘토님께서
현상황에서 투자기준을 정립 해주시고
현재 시장을 어떻게 바라봐야하는지,
어떻게 대응해야하는지
폭풍 인사이트를 나눠주셨습니다....!!!
늘 단지 마지막 결론부분에서
저환수원리를
기계처럼 보고있기는하나
맞게 보고있는건가? 에 대한 의문이 있었는데
이번 강의에서
속시원히 기준을 정립해주셔서
앞으로 이에 맞춰 물건들을
재 점검해봐야할 것 같습니다.
'저평가'
서울 경기 아파트는
저가치는 없다. 투자 우선순위만 있을뿐.
서울 경기 지역에 한해서는
장기적으로 전세가 올랐기에
저가치 단지는 없다고 하셨습니다.
지금 수도권 시장에서는 더더욱
'가치대비 더 싼것'을 우선으로 찾는다는 관점보다,
수익성을 고려해
비싸지 않다면(전고 이하)
내 투자기준 들어오는것중 가장 좋은걸
찾아보려는 노력을 기울여야 한다는것을
다시한번 깨닫게 되었어요.
💡비싸지 않다면(전고 이하), 내 투자기준 들어오는것중 가장 좋은걸 한다!!
'환금성'
수도권 단지를 살펴보면
환금성이 300세대 미만인단지도
장기로보면 그래도 전세가가 받쳐 올라가는걸
많이 볼 수 있습니다.
세대수 작은 단지도
아무리 안팔려도 상승장에
잘 팔면되는거 아닌가? 는 생각이 있었는데,
현재같은 하락/보합장에서는
거래 자체가 되지 않는 모습도
볼 수 있었습니다.
이번 강의에서 깨달았던건,
장기로 보면 매매가는 오르겠지만
이 물건을 또 한번 갈아타기 위한 계획을 가지고 있다면
그 갈아타기하기 좋은 시기는 보합/하락장이 될텐데
그때 거래가 안되버리는 문제가 있을 수 있다는 것이었습니다.
결국 오르긴하지만
더 다음단계까지 생각하고 길게보면
안좋을수 있겠다는 생각을 했습니다.
💡환금성은 하락 보합장에 거래가 어려울수 있다. (갈아타기의 어려움)
💡기준 지키는것도 습관! 투자기준을 지키는 성공경험을 쌓자.
'수익성'
수익률 VS 수익성
둘중에 뭐가 중요할까?에 대한 명확한 답변을 해주셨어요
'둘다 중요하지만
시기마다 다르다'
현재 전세가가 낮은수준을 보이기에
매-전 투자금이 많이 들어
어차피 수익률 계산을 해도 수익률이 낮게 나오는 시기라 하셨습니다.
추후 전세가가 오를 가능성이 크기에
투자금 회수를 고려하여
수익률 높은 단지보다
오히려 수익금 높힐단지를 선택해야 한다고 하셨습니다.
단지분석을 하면서 수익률을 계산하기보다
과거 '수익'이 높았던 단지들을
찾아봐야겠다는 생각이 들었습니다.
💡대세상승장은 최고 전세가율을 넘고, 과거 전고점을 뚫어야한다.
💡대세상승장이 오면 전세수요가 줄어들기에, 역전세를 준비해야한다.
(시장 참여자들이 완전 달라지는것)
'원금보존성'
지금은 전세가 대체로 싸다고 했던 말씀이 인상깊었습니다.
딱 수지 부천을 예시로 들어주셨는데요,
직전 임장지였던 부천도
전세가가 높은수준이면
조만간 떨어질 수도 있지 않을까?
역전세 위험이 있지않을까? 생각했었습니다.
하지만 부천이나 수지가 전세가 비싸보일수있지만
비싼게아니라
그만큼 실거주수요가 많은것! 이라는 관점을 알려주셨어요
지난임장때 A단지가 갑자기 전세가 확 낮아지고
안팔리는것을 봐서
계속 이가격인거 아니야? 라는 걱정도 들었는데
6.27로 인해 특수하게 싸게 나온 물건일 가능성도 있겠구나 싶었습니다.
하여 지금은 전세가율 기준보다는
원금 보존이 되냐?
즉, 얼마까지 떨어지냐에 초점을 맞추고
다시 물건을 점검해보아야겠습니다.
💡과거 23년 전저점을 기준으로 최대 하락폭을 생각해보기
'리스크'
이전엔 서울수도권은
잔금이 되지 않더라도
전세가만 낮추면 할수있다라고 들었습니다.
이에 대한 관점으로 바꿔주셨습니다.
지금은 리스크를 크게 봐야하는 시장이다.
자꾸만 리스크보다 수익성이
먼저 봐지려고 할때
명확하게 저의 상황을 판단하고
리스크를 우선해서 투자의사결정을 해야겠다 싶었습니다.
또 지금 규제로 인해
부사님들도 전세를 두려워 하는시장이지만
그래도 방법은 있기에
이럴때일수록 더 적극적으로 행동해봐야겠다는 마음이 들었어요
💡잔금이 되지 않으면 단지가치를 낮춰야한다.
💡혹은 세낀물건이나 주전세를 찾아야한다.
이번 강의로
다시한번 상황에 휘둘리지 않고
본질에 집중할 수 있게 해주셔서 감사드립니다.
강의 초반에 해주신 말씀처럼
포기는 절대 하지 않는다는 생각으로
꾸준히 나아가보겠습니다. 화이팅!
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