안녕하세요? 올바른 방향으로 투자하는 아처입니다.
이번 실전 32기 1강은 유디 튜터님께서 6.27 규제 이후 부동산 시장에서의 투자의 기본 원칙인 저환수원리 어떻게 해석하고 적용해야 할지 알려 주셨습니다.
현재 가장 중요한 투자 원칙은 불변의 진리인 저환수원리
투자 기준 안 지켜도 성공할 수 있어요. 하지만 이게 습관 돼서 투자원칙에 무뎌지면 안 돼요.
시장 상황이 아무리 바뀌어도 투자 기준과 원칙은 바뀌지 않는다는 걸, 오히려 시장이 혼돈에 싸여 있을 때 더욱더 지켜야 하는 원칙임을 다시 한 번 확인했습니다. 예를 들어 아무리 특올이라도 환금성 측면에서 저층은 안 되는 것처럼요.
6.27 규제 이후 저환수 원리 디테일 샅샅이 살펴보자
저평가
21년 대세상승장 이후 하락한 단지 매수 기준점이 된 전고점. 어느새 전고 대비 하락률은 저평가를 판단하는 하나의 지표가 되어 버렸는데요. 강의에서 가치 판단 후 전고점을 보조 지표로 보라고 하셨는데 맹신하고 집착하는 지표가 되어 버린 것 같습니다. 저평가 판단 기준을 넓게 보고 비싸지 않다면 해도 된다고 설명해 주셨습니다.
오를 만한 아파트의 판단 기준도 곁들여서 설명하셨는데 실거주 수요가 높은 곳이 오를 만한 아파트라고 하셨습니다.
‘좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다.(피터 린치)라는 말로 서울 수도권에서 사야 할 저평가 단지의 기준을 설명하셨는데 다 싼 시기라면 더 좋을 걸 해야 하지만 이미 전고를 뚫은 비싸진 단지들은 보내 주고 내 투자금 안에서 가치 있지만 충분히 싼 단지에 투자해야 한다고 하셨습니다.
환금성
일단은 선호도가 있어야 하며 규모도 갖춘 곳들을 우선으로 본다.
수익
수익률에 영향을 주는 투자금
수익률이 높은 것과 수익금이 큰 것은 같지 않다. 수익률은 비록 낮고 투자금이 많이 들더라도 곧 전세가가 오를 단지에 투자하면 투자금 회수를 앞당길 수 있다고도 설명해 주셨습니다.
리스크 관리
6.27 규제 이후 잔금이 안 되는 경우가 많기 때문에 단지 레벨을 낮춰서라도 봐야 하며 되도이면 세낀 매물이나 주전, 월세 낀 물건으로 리스크를 헷지해야 한다고 하셨습니다. 하지만 소득 수준에 따라 저평가 원리를 우선으로 해야 할 경우와 리스크 헷지를 우선으로 해야 할 경우가 있었습니다.
이렇게 현재 시장 상황에서 적용해야 할 저환수원리 기준을 익히고 유디 튜터님의 수도권과 지방 투자 사례를 살펴 봤는데요. 저도 투자하려고 생각했던 단지가 나와서 집중모드로 들었습니다. 하지만 유디 튜터님이 투자로 살펴 보던 시기엔 제가 투자를 염두에 두고 봤던 시기에 비해 훨씬 가격이 쌌습니다. 저 단지에 그 때 저 가격이었다고? 앞마당과 그 안의 가치 있는 단지들 시세를 꾸준히 트래킹하고 기회를 잡는 것의 중요성을 알게 됐습니다.
또한 여러 후보 단지들을 리스트업해 두셔서 원하는 가격이 아니면 바로 그 다음 매물로 옮겨 갔고 현장에서 물건 매수 의지와 목표 매수가를 심어 두고 오면 나중에 그 물건이 나오면 연락 주신다는 대목도 센세이셔널했습니다. 내 예산과 희망 매물과의 간극은 현장에서 파는 발품이라는 걸 느꼈습니다. 그 과정에서 유디 튜터님이 사수했던 건 바로 저환수원리라는 투자 원칙이었습니다.
정책과 규제에 우리는 대응한다.
6.27 규제 이후 대출 제한으로 유동성이 줄어들고 거래가 얼어붙고 투자수요도 차단된 상황에서 쓸 수 있는 대응책들을 제시해 주셨습니다. 역시 투자에 성공하려면 대중의 생각과 행동과 반대로 하면 된다는 걸 알려 주셨습니다. 투자 시장에서 경쟁자가 그만큼 사라졌으니 훨씬 유리해진 좋은 기회라는 걸요.
1강 강의를 듣고 언제든 투자하기 좋은 물건은 있다라는 말씀이 떠올랐습니다. 시장에서 이렇게 전방위적으로 매매와 전세 대출 규제를 하는데 기회라고? 하지만 투자자는 위기를 기회로 볼 줄 아는 눈과 목표에 돌진하는 저돌적인 실행력을 갖춰야 한다는 걸 유디 튜터님 1강을 통해 확인했습니다.
6.27 규제로 혼란스러운 시장 속에서 투자 기회 찾는 법에 대해 강의해 주션 유디 튜터님 감사합니다~~
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