안녕하세요. 제이든J입니다.
부동산은 인문학적 요소가 많음을 더욱 느끼고 있는 요즘입니다.
강의에서 배울때 저는 항상 공식을 찾으려고 했던 것 같습니다.
공대생의 특징이라 그런지 수학적으로, 공식적으로 딱딱 나오는 것을 선호했던 것 같습니다.
그래서 강의에 나온 내용을 필기하고 이런 점들이 공식으로 봐야할까? 라는 생각들을 했습니다.
제가 공식화 하려고 했던 2가지가 있었습니다.
1. 급지를 먼저 생각한다
2. 무조건 강남역과 가까운게 최고다
일단 먼저 급지를 우선시 했었습니다.
2급지가 당연히 3급지 보다 좋지 않아? 라는 생각이요
우리가 편의상 1~5급지를 나누었는데요, 이건 절대적인 공식이 아닙니다.
강의에서 강사님의 표현처럼
각각의 급지는 마치 대학교의 네임벨류와 같다고 볼 수 있을 것 같아요. (예시로서만 봐주세요)
서울대의 모든 학생이 서강대, 건국대 학생들보다더 어떤 분야에 항상 더 나은 퍼포먼스를 내는 것은 아닙니다.
하지만 그럴 확률은 높겠다 볼 수 있을 것 같아요.
1급지, 2급지 등을 나눈 것 역시 그러한 맥락이라고 생각합니다.
2급지 성동구의 응봉신동아입니다.
그리고 3급지의 강동구 선사현대를 비교해보았습니다.
물론 선사현대가 8호선 개통 이후에 현재 가격은 더 올라간 것이 맞습니다.
하지만 무엇보다 중요한 것은 급지, 가까운 거리 이것을 공식화 하는 것이 아니라
다방면으로 고려해 볼 필요가 있습니다.
그렇기 때문에 임장을 가야하고 임장보고서를 써야 합니다.
상급지의 후순위인 응봉동 신동아보다 강동구 구축 중에 선호도가 높은 선사현대가 더 좋은 투자가 되었을 수 있습니다.
사실 오늘의 핵심 예시는 이거를 들고 오고 싶었습니다.
4급지인 동대문구 전농SK 거기에 방 2개 복도식 물건과
3급지인 강동구의 천호삼성을 가져와보았습니다.
천호삼성이 급지도 높고, 강남역과 물리적 거리도 가까우며, 접근성 역시 뛰어납니다.
하지만 이것이 곧 전농SK보다 더 좋다고만 말할 수는 없는 이유입니다.
전농SK는 지역 내에서도 사람들이 가고 싶어하고 더 좋아하는 단지입니다.
반면에 천호삼성은 위치는 좋으나 주변의 환경적인 요소가 아쉽고, 실제 단지를 방문했을때도, 그리고 강동구의 주변 단지들과 비교했을때도 후순위로 꼽히는 단지입니다.
여기에 세대수의 차이, 그 지역 내의 사람들의 선호도 차이로 인해서
하락장일때 전농SK는 하락거래가 일어났는데 천호삼성은 거래가 쉽지 않았음을 알 수 있었습니다.
수익의 관점에서나 환금성의 측면에서나 전농SK가 더 좋은 전략일 수 있음을 알 수 있었습니다.
5급지인 구로구
작년에 저는 5급지 까지 가야하나? 라는 생각이 들기도 했었습니다.
그때는 4급지에도 저평가인 물건이 많았기 때문입니다. 그래서인지 5급지까지는 눈이 가지 않았습니다.
하지만 실제로 임장을 가보고, 임장보고서를 쓰며 저의 편견으로 보는 시선이 아닌
그 지역의 사람들의 선호도를 느끼고
임장보고서로 저의 생각을 정리해보면
서대문구의 청구3차보다도 구로구의 개봉한마을이 더 괜찮을 수 있겠다는 생각을 했습니다.
제가 이렇게 그래프로 비교해서 붙여보는 이유는
조금 더 직관적으로 와닿을 수 있을 것 같아서 그래프를 붙여보았습니다.
가치의 판단은 임장을 가보시고, 임장보고서를 써보면서
해당 지역 내에서의 단지의 가치를 먼저 판단해보시면 좋겠습니다.
그 지역에서의 단지 가치가 판단되고 나서
수도권의 앞마당이 늘어가다 보면 다른 지역의 단지와도 비교해볼 수 있을 거라 생각합니다.
오늘은 급지가 높다고 해서 꼭 더 좋다는 공식이 있는 것은 아니다.
이 말씀을 드리고 싶었습니다.
하위급지라도 사람들이 선호하는 단지라면 더 좋게 갈 수 있음을
여러 사례들 들어보았습니다.
부동산은 인문학입니다.
권유디님 - 실전반 1강 중
인문학이라고만 하면 너무 추상적이기 때문에
우리는 입지를 배우고
급지를 통해 이해를 더 쉽게 돕고
수도권에서의 중요한 요소 우선순위를 생각해봅니다.
이 여러가지 툴을 통해서, 사람들이 어디를 선호하는 것인가에 대한 이해도를 높여가는
임장과, 임보 저 역시 꾸준하게 해나가겠습니다.
댓글
