[서투기 27,28기 독강 웨클] 최고의 투자, 완벽한 투자는 없다. 나의 실력에 맞는 최선의 투자만 있을 뿐.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

이번 4수강 째 서투기 1강에서 기록한 것과 느낀 점과 적용할 점을 중심으로 후기 작성해봅니다.

[기록한 것] 

1. 지금 서울 시장의 3가지 모습 : 1) 전고점을 넘은 아파트 2) 전고점에 거의 다다른 아파트(혹은 전고점을 회복하지 못한 단지) 3) 전고점 대비 20% 빠진 아파트
2. 매수 후 앞으로 무슨 일이 벌어질지 안다. → 하락장이 왔을 때 리스크가 1) 전고점 넘은 아파트는 하락폭이 크다. 다주택을 지향하는 투자자에겐 부적합 2) 전고점에 거의 다다른 아파트는 하락폭이 어느 정도 있을 수 있지만, 선호도가 받쳐주는 단지일 것이기 때문에 상승폭도 기대할 수 있음.(가장 눈여겨 봐야 하는 단지) 3) 전고점 대비 20% 빠진 아파트는 소액투자로 봐야 함.(더 떨어질 게 없고, 전세가가 달라붙어도 매매가는 기다려줄 단지이기 때문에)
3. 투자의 본질 : 내가 왜 투자를 하는지 매수의 근거를 가지고, 최선의 선택을 하고, (전고점 하락률에 따라) 향후 어떤 일이 벌어질지 알고, 꾸준히 자산을 쌓아나간다.
4. 25년 1월부터 현재까지 서울을 3.5% 상승, 경기도는 0.1% 하락... 양극화 심화, 아직 오르지 않는 단지(지역)들에게 기회가 올 수 있다는 의미.
5. 가장 큰 문제는 앞으로 공급이 없다는 것. 따라서, 특히 전세가 상승의 여지가 큼. 투자금을 조금 벗어난 단지를 매수해서, 투자금을 회수하는 전략을 써도 되는 이유.
6. 상승의 흐름이 시작되면 양극화된 시장에서 오르지 않는 지역(단지)들의 상승폭이 매우 커짐. 양극화가 시작되는 걸로 봐서, 상승 초입이라고 할 수 있음.
7. 거래가 되지 않아, 매매물량이 쌓이면,(급매도 거래 안됨) 집 사면 걱정을 하는 분위기. → 매매가가 내려감 → 매매보다는 전월세를 선택함 → 전세물량이 줄어듦 → 전세가 상승 → 투자금 회수 → 재투자! (매매가는 하락하고, 전세가는 상승하는 투자하기 가장 좋은 상황 맞이). 매매가가 내려간다고 해서 마냥 안좋은 상황은 아님.
8. (월세 만기 매물) 월세 보증금을 중도금으로 드리고, 월세입자 퇴거 시킴. 전세입자 구한 뒤에 매도인과 전세 계약 체결 → 전세 잔금은 매도인에게 → 내가 잔금 치르면서 소유권 받음.
9. 새로운 임차인과 전세를 맞춰야 하는 경우는 매도인과 먼저 전세계약 맺어야 함.(매매과 전세 잔금 동시 진행 불가)
10. 시장에 변화를 주는 큰 파도 : 입주물량의 감소, 금리 인하, 화폐 유동성 증가(화폐가치 하락)
11. 사람들은 택지(아파트 균질성)를 좋아하기 때문에, 서울에서는 택지가 희소하기 때문에, 헷갈릴 땐 택지를 1순위로 두기
12. 서울 4급지(강서, 서대문, 동대문, 성북, 은평, 관악)와 경기도 4급지(구성남, 광명, 평촌, 수지, 하남, 구리)가 투자금이 같다면? 서울 4급지가 단연 투자 우선순위임. 땅의 가치가 더 높기 때문에. 하지만, 투자금 회수 측면에서는 경기도 4급지 신축이 더 유리할 수는 있음.
13. 하락장에서는 좋은 단지와 덜 졸은 단지의 가격 차이가 줄기 때문에, 갈아탈 좋은 기회임.
14. 성동구 매10억/전6억 vs 은평구 매7억/전3억 이고, 성동구는 전고점 하락률 –3%, 은평구는 –20%라면 어떤 아파트를 골라야 할까? 성동구를 사야 함. 같은 투자금이라면, 전고점 하락률과 상관 없이 더 가치가 좋은 것 매수!!! 왜냐하면, 어차피 모든 아파트가 전고점을 넘어설 것인데, 그 이후에 더 오를 단지를 찾는 게임이기 때문에.
15. “좋은 것은 올랐네”에서 끝내는 게 아니라, 내가 살 수 있는 것 중에서 더 좋은 것을 사는 게 중요한 시장임을 알아야 한다.
16. 성동구 옥수현대 vs 센트라스를 비교했을 때, 매매가는 비슷하지만, 전세가는 센트라스가 더 높고, 투자금도 적게 들기 때문에, 각자의 상황에 맞게 투자금 회수가 목적이면, 센트라스에 투자하고, 땅의 가치가 더 높은 옥수현대에 투자하는 사람은 향후 길게 봤을 때, 시세 차익을 더 기대할 수 있음.
17. 내가 이 투자를 했을 때 나에게 어떤 일이 벌어질지 안다.(중요함)
18. 결국 내가 지향해야 할 목표는? 우선, 좋은(가치가 충분한) 2주택을 만든다. 2주택으로 더 좋은 자산으로 갈아탄다. 혹은, 다주택자로 나아간다.
19. 입지 좋은 (준)신축은 소액투자의 범위를 주는 시간이 짧기 때문에 고수의 영역임. 비교적 구축은 입지 좋은 구축이더라도, 전세금이 올라왔을 때 매매가가 기다려주는 시간이 긴 편임.(상승속도 : 전세가 > 매매가)
20. 전세 시세트레킹의 주안점? 1) 전세 개수가 줄어드는지 & 2) 전세 최저가가 상승하고 있는지...  이 두 가지가 앤드 조건으로 만족해야 함.
21. 투자 하고 나면 후회하는 이유? 투자 하고 나서 더 좋은 물건이 보이고, 매ㄱ매가가 내려가는 경우
22. 최고의 투자, 완벽한 투자는 없다. 적당한 가격에 매수해서, 오랜 시간 버티는 투자가 최선의 투자임.
23. 목표를 달성하는 데 방해가 되는 문제를 찾아내고 “용인하지 마라.” 문제를 해결할 계획을 세우고, 계획대로 실천하라.

[느낌 점 & 적용할 점] 

1. 전고점이 넘은 단지를 제외하고, 아직 전고점 이하인 단지는 아직 싼 것이라는 걸 알아야 한다. 전고점에서 15%~20% 정도 빠진 단지는 엄청 싼 것. 그냥 싼 것임. 하지만, 서울은 전고점이 무의미한 시장이 되었기 때문에, 전고점은 다만, 내가 매수한 이후에 어떤 일이 벌어질지 알 수 있는 기준으로 참고하면 된다. 전고점 대비 하락률이 매수의 제1 근거가 되어서는 안된다. 전고점 하락률이 3%인 성동구 A단지와 전고점 하락률이 15%인 관악구 B단지 중에서 전고점 하락률이 크다고 해서, B가 더 저평가니까 B를 매수해서는 안된다. 같은 투자금이라면, 가치가 더 좋은 걸 매수해야 한다. 전고점 하락률이 작더라도…
2. 조건부 전세대출 제한이 걸려 있는 상황에서, 새로 전세입자를 맞추는 것은 현실적으로 어려움이 있음. 이번에 처음 알게 된 전략인데, 월세가 얼마 안남은 물건 찾아보기. 월세 껴 있다고 그냥 넘기지 말고, 유심히 볼 것. 월세입자를 내보낼 때 보증금을 중도금으로 매도인께 드리고, 공실로 만들어서 전세입자 구하기. 새로 구한 전세입자와 매도인과 계약 맺기. 그 다음 전세 잔금을 매도인께 드리고, 나는 나머지 잔금 드리면서, 소유권 가져오기.
3. 다른 조건이 비슷하다면, 서울에서는 택지(주거 균질성)의 메리트가 있다는 것을 안다. 특히, 서울에는 주거 균질성 좋은 곳이 드물기 때문에, 뉴타운 택지를 선호함. 4급지에서 대표적인 뉴타운 또는 택지를 꼽자면, 강서구 마곡택지, 서대문구 가재울뉴타운, 북아현뉴타운, 동대문구 전농/답십리뉴타운, 이문/휘경뉴타운, 은평구 녹번뉴타운 정도를 들 수 있음.
4. 우선, 다주택자로 가기 전에, 좋은 자산 2채를 먼저 만들어 놓는 데 집중하자. 가치 있는 자산 2채가 향후 순자산 10억, 20억, 30억의 씨앗이 될 것이다. 향후 서울의 공급이 예견되어 있는 상황에서 전세가 상승분에 따른 현금흐름을 기대해 볼 수 있음. 올해 하반기 투자하고, 2년 뒤 전세 상승분과 내가 모은 돈으로 전세가가 올라 왔다는 전제 하에 2호기 투자를 노려볼 수 있음.